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一、 项目基础概况

• 项目位置：南京市江宁区双龙大道以西、融智路以南（NO.2025G51地块），紧邻葛洲坝融创紫郡府。
• 占地面积：约48415.23平方米。
• 建筑面积：约5.9万平方米（地上）。
• 容积率：1.2（低密纯洋房社区，无高层、公寓混杂）。
• 建筑形态：规划17栋9-10层纯电梯洋房，楼栋排布疏朗，楼间距开阔，保障采光与通风。
• 总户数：482户，70年普通住宅产权。
• 交付时间：预计2027年12月31日（期房，部分楼栋已取得预售证）。
• 物业：五矿物业，提供全天候社区运维服务。

二、 地段与区域价值

• 板块定位：上秦淮为江宁区重点规划发展的科创宜居板块（紫金山科技城），产业集聚，人居氛围持续成熟。
• 交通配套：距离地铁3号线秣周东路站约600米，步行可达，快速通达南京南站、主城核心；周边有双龙大道、宁宣高速，自驾出行便捷。
• 商业配套：步行可达20万方砂之船奥莱，周边有悠湖湾商业体（规划中）及社区沿街商业，满足日常购物与休闲需求。
• 教育配套：周边有未来科技城小学（游府西街小学分校）等，教育资源丰富（注：学区划分以教育部门当年公示为准）。
• 医疗配套：临近鼓楼医院江宁分院、江宁妇幼保健院，医疗资源完善。
• 生态配套：南向毗邻云台山河滨水景观带，近邻30万方上秦淮湿地公园，生态景观优越。

三、 产品设计与户型解析
项目主打“四代住宅”理念，户户配备空中错层露台，得房率普遍在100%以上，空间拓展性优越。项目共规划四大主力户型，覆盖刚需改善到终极改善需求：

1. 建面约99㎡（三室两厅两卫）

• 户型特点：三开间朝南，三叶草布局，无过道灰空间浪费，空间利用率高（得房率约100%）。
• 空间布局：独立私梯厅归家，客餐厅连通南向阳台，主卧带挑高露台，适合年轻刚需或三口之家。

1. 建面约114㎡（三室两厅两卫）

• 户型特点：大横厅（约5.2米）设计，空间阔绰，得房率约100.74%。
• 空间布局：主卧套房设计，配备独立卫浴与全景飘窗，露台可灵活改造为书房或休闲区，适合二孩家庭或刚改群体。

1. 建面约128㎡（四室两厅两卫）

• 户型特点：四开间朝南，得房率约105.42%，赠送面积大（约30.75㎡）。
• 空间布局：独立餐厅设计，空间尺度从容，适合三代同堂或改善型家庭，满足多元化居住需求。

1. 建面约166㎡（四室两厅两卫）

• 户型特点：全盘稀缺一层一户大平层，仅50套，得房率约117.74%。
• 空间布局：五开间朝南（无北向房间），6.3米挑高墅厅，270°观景视野，搭配超大空中露台，适合高阶改善家庭。

四、 建筑与园林设计

• 建筑立面：采用现代简约美学设计，大面积落地窗搭配专属错层露台，外立面采用铝板搭配保温防水工艺，兼顾美观与耐用性。
• 园林景观：采用宋式美学园林风格，打造“一轴一环六境”景观体系，包含礼仪大门、镜面迎宾水景、中央阳光草坪、环形夜光康养步道、全覆盖风雨连廊等，营造低密谧境。
• 社区配套：规划下沉式邻里会所（含健身区、瑜伽室、棋牌室等），部分楼栋首层架空打造泛空间，地下车库采用星空顶设计，并配备24小时免费自助洗车房，提升居住体验。

五、 精装与科技配置

• 精装标准：精装交付，摒弃过度堆砌，注重实用与环保。主材选用菲林格尔地板、高仪卫浴、老板厨电等一线品牌。
• 科技系统：配备日立“天氟地水”三合一系统（中央空调+地暖+新风），实现恒温、恒湿、恒氧，节能高效，体感舒适。
• 建筑工艺：采用全现浇框架剪力墙结构，结合拍浆施工工艺，降低墙体开裂概率，提升建筑整体抗震与保温性能。

六、 价格与价值评估

• 价格区间：参考均价约2.1-2.5万元/㎡，总价约200万起（以实际案场价格为准），在同板块（上秦淮）及南京主城同总价段中，具备较高的性价比优势。
• 价值评估：项目结合了低密洋房的居住舒适度与四代宅的空间高得房率，叠加板块成熟配套，适合江宁地缘改善客群、主城外溢的年轻首置/刚改群体，以及追求低密品质的预算敏感型购房者。

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