16个创新街区微调研：如何让存量空间承载“新经济”

2025年，中央城市工作会议时隔十年再次召开，做出了“城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主阶段”的重要判断，将“创新城市”置于六大城市发展目标之首，明确要求“着力建设富有活力的创新城市”，并提出“建设创新型产业社区、商务社区”。这是中央层面首次如此清晰地将“创新”与“城市街区”紧密绑定。同年发布的《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》进一步提出“坚持人口、产业、城镇、交通一体规划”，将“社区”一词与创新空间直接关联。

与此同时，信息技术革命正在加速创新活动的空间转型。2024年以来，以DeepSeek为代表的人工智能创新浪潮显示，一个民营初创企业可以在特定街区里以极低成本完成看似不可能的突破；“一人公司”（OPC）的出现，意味着一个人、一台电脑、一个工位就可构成完整的创新主体。创新活动的轻量化、网络化、社区化趋势已经形成，城市的“微观细胞”——街区，理所当然地成为承载创新的重要空间单元。

本报告所理解的科创街区，是扎根城市内部，由高校、科研院所、企业研发中心及专业科创服务机构共同锚定的，集研发实验、成果转化、创业孵化、创新交流与品质生活于一体的功能复合的创新地理空间。它以研发实验、成果转化、创业孵化为核心功能，以创新交流与品质生活为支撑功能，本质在于通过高密度知识交互与嵌入城市日常的开放街区形态，推动创新要素在街区尺度内的流动、碰撞与重组，成为连接“科技—产业—城市”的微观创新生态节点。

一、科创街区的类型与实践

美国布鲁金斯学会提出的“锚定+、城市更新、城市化科学园”三类划分方式，基于西方城市化与创新发展背景，无法完全适配中国制度环境、存量条件与政策逻辑。立足本土实践，我们将16个案例划分为四类：老城更新型、高校驱动型、园区升级型和战略新区型。四类街区面临的约束不同、依托的资源不同、建设的方法也不同，但都回答了同一个问题：在既有的城市空间中，如何让创新生长出来。

1.老城更新型

老城更新型街区位于中心城区，土地资源见顶，但存量空间丰富（如老厂房、老楼宇、老院落），同时拥有高校院所、三甲医院或龙头企业等“锚资源”。它们面对的核心命 题是：在“没有地”的条件下，如何把低效空间变成创新载体，把围墙内的大院大所变成创新策源。此类街区的代表案例包括上海硅巷、北京中关村AI原点社区、上海大学T3科创街、南京鼓楼硅巷和广州越秀科创街区。

上海硅巷位于长宁区，核心区域约1.48平方公里，以“五老”存量空间（老厂房、老大楼、老洋房、老小区、老院子）为基底，采用“留改拆”有机更新方式，按照“三生 融合”思路形成“田字格”科创空间布局。目前，上海硅巷已盘活近80万平方米存量载体，建设10余个创新载体。已集聚科技创新相关企业900余家，其中高新技术企业80 家、专精特新企业60家、市级科技小巨人企业11家、上市企业4家，成功入选工信部第四批中小企业特色产业集群（产业互联网）。

北京中关村AI原点社区位于海淀区。东升镇推动集体经济组织从“房东”转向“创新合伙人”，形成“镇政府统筹—总公司主导—股份社执行—科技园运营—驿站孵化”的五级治理链条。街区以原点大厦为核心打造“垂直村落”，依托火炬科创学院、高校实验室等构建“一公里转化圈”。

目前已改造产业空间13.89万平方米，集聚科创企业400余家，其中人工智能企业367家，产业集聚度达73.99%。

上海大学T3科创街位于宝山区，空间约2万平方米，由芈城集团与长三角国家技术创新中心有机功能材料所共建，联合政府、高校、村集体和社会资本组建创新联合体。街区实行“股权投资+利益共享”和“先聚人后聚产”，构建“概念验证中心—众创空间—孵化器—中试基地”平台链。目前已推动上海大学5项重点专利实现转化，技术合同专利 转让成交额达5170万元，入驻企业芬创科技销售收入突破2.5亿元。

南京鼓楼硅巷以全域54平方公里为建设范围，依托20所高校和120家科研机构，构建“一圈双轴多点”布局，根据老所区、老厂区、老校区的不同产权条件，分别采用政府 统筹、产权方自改和委托运营三种激活路径。目前，全区已建成30个市级备案硅巷，总规模80万平方米，其中10家高校院所载体转化为硅巷；街区集聚企业近2000家、高新技术企业200余家，拥有有效发明专利18425件。

广州越秀科创街区覆盖33.8平方公里全域，依托15家三甲医院、60家省级以上重点实验室，构建四大主题片区，按照“控物业、选专业、定产业、招企业”导入科创项目，形成“区级统筹、街道主建、部门联动、市场运营、社会参与”的治理机制，推动院企协同转化。截止到2025年底，越秀已完成更新载体100个，引入优质科创项目300余个。2025年技术合同成交额150.96亿元，同比激增185.74%，增速位列全市第一。

老城更新型的建设要点概括如下：一是微更新，坚持“不动产权、不拆大建、功能置换”，以最小空间投入实现功能迭代；二是三生融合，先提升宜居品质、留住烟火气，再导入科创功能；三是低成本承载，通过国企让利、以商补产为初创企业提供“可负担”空间；四是院所协同，以制度设计打开“物理围墙”和“体制围墙”；五是警惕商业化挤出，在治理结构上为科创空间设置底线比例。老城更新型的核心方法是：向存量要空间，向院所要动能，向烟火气要人才。

2.高校驱动型

高校驱动型街区是中国最普遍的类型。中国有3000多所高校，每一所高校周边都可能形成一个或多个科创街区。这类街区的核心命题是：如何让大学的知识从围墙内流向街区内，从论文转化为产品。

此类街区存在两条差异显著的子路径。存量盘活型围绕既有校区做文章，代表案例包括上海大零号湾、西安碑林环大学硬科技创新街区、郑州梧桐荟和中科·武大智谷。新建学镇型则在新校区建设之初就将“校区、园区、社区”纳入统一规划，代表性案例是中国西部科技创新港。

上海大零号湾以上海交大、华东师大为策源，构建“CTO三区布局”，建立“三区联动升级版+联盟共建+平台共享”治理机制，通过“一公里孵化器+赋权改革+全周期资本”贯通成果转化。截至2025年底，区域集聚硬科技企业4300余家、高新技术企业706家、专精特新企业310家，产业规模突破1000亿元；上海交大成果转化改革试点孵化企业 228家，其中116家注册于大零号湾，科创金融联盟基金规模超过400亿元。

郑州高新区“梧桐荟”环高校创新街区依托四所高校，构建“一轴三区N核心节点”功能布局，以支撑区、核心区、延伸区衔接创新策源、创业孵化和产业转化，布局物联网、新材料、电子信息和北斗应用产业。街区实行政府统筹、校地协同、市场运营的治理机制，实施“千团驻万企”墩苗科研攻关行动。目前已建设双创载体34个、国家级研发平台23个、省部级研发平台215个，已培育科技型中小企业1500家、高新技术企业710家。

中科·武大智谷科创街区以武汉大学和中国科学院武汉分院为双核，按照“一城、一港、两带”重构存量空间，形成“龙头标杆—成长空间—种子空间”三级供给体系，培育智慧空天信息、智慧医疗服务和智慧交通出行产业。街区建立三级协同架构，运营层实行“1+1+N”体系，并以中试平台、50亿元首义科创母基金和“拨转股”资金池推进“招投一体”。截至2026年初，斗转科技园已入驻企业80余家。

中国西部科技创新港按照“校区+园区+社区”三区融合建设智慧学镇，将科研、教育、转孵化和生活服务混合布局。产学研合作实行“1121模式”，坚持“企业出题、高校答题”，通过双管理、双首席、双导师、双签字“四双机制”强化企业主导，并推行科技成果转化“三项改革”和“校招共用”。截至2025年底，已与255家领军企业共建联合研究院，解决企业技术难题3124项，转让许可专利1400余件。

高校驱动型的核心挑战在于主体间有效协同。校地合作背后是两套不同的运行逻辑：高校主要遵循学术逻辑，政府追求社会经济发展目标。校地协同的智慧不在于行政级别的高低，而在于能否让两个不同逻辑的体系，在街区尺度上找到共振的频率。其核心方法是：围绕学科布产业，打开围墙建街区，以制度松绑促转化。

3.园区升级型

园区升级型的转型对象，是改革开放以来中国工业化和城市化典型的空间产物——各类开发区和工业园区。它们拥有厚实的产业基底，但面临空间老化、功能单一、产城分离等困境。这类街区的核心命题是：如何在“产业容器”上嫁接出“创新生态”。

代表案例有上海漕河泾虹梅街道科创街区、西安嘉会坊、武汉江汉创谷、南京锦创科创街区和镇江东南大学校友经济产业园。

上海漕河泾虹梅街道科创街区面积4.26平方公里，以新基建、新载体、新产线“三新”策略提升空间承载力，建设“15分钟产业社区圈”。街区依托校友网络、专业孵化器和链主企业，构建“科技苗圃—众创空间—孵化器—加速器”全链条体系；实行“党建+营商”和“1+2”园区治理机制，以“三所联动+三庭合一”提供法治服务。截至2025年，辖区集聚企业约7000家、产业从业人员近30万人。

西安高新区嘉会坊从1.9万平方米闲置厂区起步，通过“收储+回租”盘活闲置厂区，坚持不动产权、不改容积率、不搞大拆大建，并以PPP模式形成“政府引导+专业运营”机制。实行“以商补产”，将商业收入反哺科创孵化，通过用户画像、业态筛选与空间配置守住科创主线；同时以“科创+N”融合多元业态，建立“1+N”全周期服务体系。目前集聚常驻办公企业300余家，累计孵化高新技术企业180余家。

武汉江汉创谷通过腾退改造盘活约20万平方米老旧厂房，按照“一楼一产业”建成7个主题创新园区，发展“网、智、链、数”等数字经济产业；依托红T时尚创意街区推动 科创与时尚融合，以“慧证通”开展文创知识产权存证。园区实行“政府定战略、机构做运营”和“一园区一表”管理制度，建立党建联盟和“五共”治理机制。目前集聚科技型中小企业100家、高新技术企业103家，多数园区企业集聚率超过80%。

南京锦创科创街区由东鼎大厦及周边区域更新而成，将办公、商业和公共服务融入同一载体。街区采用“地方政府+央企+民企”三方共建模式，由街道统筹协调、融通地产配合资产盘活、锦创团队负责改造和市场化运营。通过“企服港”提供从落地到扩张的陪伴式服务；通过打造“模数”等技术赋能平台，为科技型初创企业降低研发门槛；构建“众创空间—孵化器—加速器”培育体系。集聚数字和文化产业企业300余家，产业规模约20亿元。

镇江东南大学校友经济产业园（镇江）以“南京研发、镇江转化”飞地模式，借助东南大学校友信任网络，建立“政府—高校—校友会—市场主体”四方协同机制。园区盘活闲置商办载体，构建“研发—中试—产业—服务”垂直融合体系，并通过阶梯租金、创新奖励券、多级资本体系等制度工具，依托校友信任网络、技术转移专员及“校友社群+多级资本”推动成果转化，打通科技成果转化链条、集聚高端人才与科创企业。

园区升级型的建设要点可概括为四点：一是分区施策，依据不同片区的建成年代和产权结构差异化推进；二是工业上楼，用空间密度替代土地规模；三是拆墙融城，让“工业孤岛”变为“城市街区”；四是链主带生态，依托龙头企业吸引初创企业和孵化器集聚。其核心方法是：分层更新、向上要空间、拆墙融城、链主带生态。

4.战略新区型

战略新区型街区布局于自贸区、合作区、国家级新区等承担国家战略的特殊功能区，拥有一般街区较难具备的制度创新空间。相较于一般街区的存量盘活或高校外溢，战略新区型街区更强调制度突破和跨境要素流动。

河套深港科技创新合作区是这一类型中辨识度最高的样本之一。河套面积仅3.89平方公里，却承担着一个宏大的使命：在“一国两制”框架下，探索深港跨境创新协同的制 度路径。其方法论的核心，是围绕“人、财、物、数”四类要素的流动堵点构建制度工具箱：为财政科研资金跨境使用提供了制度通道；分线监管和科研货物免税，使部分科研试剂通关时长缩短约40%；长期多次签注和个税补贴，降低了“人”的跨境工作成本；数据跨境探索则为“数”的流动提供了制度接口。截至2026年初，深圳园区已集聚高端科研项目超200个、科技企业447家、科研人才超1.5万人。

河套的经验说明，战略新区型街区的核心竞争力不只是政策优惠强度，更在于制度供给能力。其核心方法是：制度破壁、要素流动、高位协调、以开放促创新。

二、科创街区的建设与治理

通过比较四种不同类型的差异，16个案例揭示了六条共性的方法论，共同构成一套相互支撑的建设体系。

第一，理念重塑，从“产城人”到“人城产”。传统园区的逻辑是先引产业、再聚人口、后补功能；科创街区需要先打造高品质的城市环境，用环境吸引人才，用人才驱动创 新，用创新支撑产业。大零号湾将“人才生态”作为终极目标，虹梅漕开发为近30万从业人员补齐食堂、咖啡、运动、托育等配套，梧桐荟打造契合青年人才审美与消费需求的“公园里青年特色街区”。科创街区的竞争力最终归于“人”，先把人留住，创新和产业才有根基。

第二，诊断先行，走差异化的建设道路。每个案例都有其独特之处。诊断的核心不是“盘点有什么”，而是“识别什么是别人短期无法复制的”。越秀区有15家三甲医院，所 以走“生命健康+院企协同”之路；江汉创谷没有高校但有央企总部群，所以走“数字经济+时尚文创”之路；镇江有东南大学校友网络，所以走“校友经济+飞地科创”之路。不盲目追热点，重点关注“我有什么别人没有的”。

第三，空间活化，让存量空间承载“新经济”。空间活化的核心不是改造为什么房子，而是如何让空间之间产生功能性联系。一栋楼的改造是工程问题，多栋楼之间的关系是创新生态问题。空间活化必须串点成网：鼓楼区的“一圈双轴多点”把分散硅巷组织成功能网络，大零号湾的CTO布局把策源区、转化区、开放区串成完整的创新链。改造房子是手段，建立联系才是目的。

第四，生态培育，从“招商”到“育商”。企业的物理集聚不等于创新的化学反应。生态培育的核心，是构建覆盖企业全生命周期的服务体系：种子期需要概念验证和启动资 金，初创期需要低成本空间和创业辅导，成长期需要中试平台和市场对接，成熟期需要资本运作和产业链整合。碑林的链式基金群用概念验证基金填补最初一公里，虹梅漕开发的全链条体系让企业在不同阶段都能找到适配空间。育林需要耐心，但一旦成林，收益将远超预期。

第五，制度松绑，拆除束缚创新的“墙”。科创街区的建设，表面是空间建设，深层是制度建设。职务成果赋权改革解决不敢转、不愿转，“以商补产”解决钱不可持续，“拨 转股”把政府从“发补贴的人”变成“共同投资人”。每一项制度突破，都是拆除一道束缚创新的“墙”。制度创新不是锦上添花，而是科创街区发展的基础。

第六，治理协同，政府做“园丁”、市场来“操盘”。成功的科创街区，基本都形成“政府不越位、市场不缺位、高校不闭门、社区不旁观”的协同状态。政府的核心任务是定方向、搭台子、出政策、优环境；运营交给专业的市场主体；高校有策略地开放资源；社区被纳入共建而非被“更新”的对象。协同的智慧，在于让不同节奏的主体在街区尺度上找到共振频率。

不要等条件完备才启动，这是一个重要的行动原则。16个案例中，都不是在万事俱备的情况下起步的。碑林区起步时零新增用地，嘉会坊起步时“三不靠”，江汉创谷起步时没有高校、没有空地、没有特殊政策。科创街区是“长出来的”，不是“设计出来的”。过度追求规划的完备性，反而可能错过窗口期。正确的启动逻辑，是先“跑”起来：不必全域铺开，先让一栋楼“亮”起来；不必等所有制度就位，先建立最核心的对接机制；不必等所有主体都愿意，先找到关键主体产生示范效应。先做起来，再做好；先让它转起来，再让它转好。边建设、边运行、边改进。

三、科创街区的未来与展望

科创街区正在成为创新驱动发展战略在城市落地的最具操作性的抓手。中国有3000多所高校、大量龙头企业和丰富的存量空间，具备建设科创街区的广阔潜力。展望未来， 科创街区的发展可能呈现以下发展趋势。

从空间供给走向生态营造。过去一段时间，科创街区的建设重心在“空间”，即盘活了多少存量、改造了多少楼宇、新建了多少载体。这些工作仍然必要，但天花板正在显现。下一阶段的竞争，将转向“生态”。街区里有没有形成知识流动的网络？企业之间有没有产生真实的协作？资本和人才是不是真的在这里沉淀？空间只是容器，生态才是价值。谁能把生态做深，谁才能在区域竞争中胜出。

从办公优先走向职住融合。科创街区的核心是人。留住一个有潜力的人才，有时候比引进一个项目更重要。未来的科创街区，必须在生活上持续用力：让人才能以可负担的成本住下来，让年轻人在街角找到属于自己的咖啡馆和球场，让创新者的孩子能在家门口上好学校。只有当街区从“上班的地方”变成“生活的地方”，创新才有了最稳定的基础。

从单点突破走向机制集成。职务成果赋权改革、科技副总、以商补产、拨转股等制度的突破，已释放了可观的创新活力。下一个阶段的挑战是如何将这些分散的制度工具“集成”起来，形成一整套适配科创街区运行规则的体系。这需要更高层级的统筹、更大力度的授权，也需要更精准的“试错—迭代—推广”机制。

伟大的创新是“偶然性结果”和“必然性过程”的统一。科创街区的使命，就是为“必然性”提供土壤，为“偶然性”留出空间。它不能“制造”伟大创新，但可以“培育”伟大创新的发生条件。

科创街区正在中国的城市里生长着。让创新在城市街区生长，让城市因创新而生生不息——这是这个时代的期待，也是每一个用心建设科创街区的人正在书写的答案。

来源：吴建南 邓智团等