828新政后首场土拍：150亿综合体底价成交，5亿远郊低密地块遭争抢

文/上海进深 魏薇

上海今年第八批次土拍，只有两宗涉宅地块。

一块在普陀真如，坐拥主城核心区位、轨交和成熟商业，还是一宗总价超过150亿元的超级综合体；另一块在松江泗泾，容积率仅1.2，两面临水，瞄准的是近郊低密改善。

两块地瞄准两类买房人的需求。一个代表主城全能型改善，一个代表近郊品质置换。

最终，中海底价拿下真如之心地块。泗泾低密宅地则引发国贸&星狮、金地&星河&常州怡康&建华、象屿&天安、山西建投四家房企/联合体争抢，最终由国贸联合体收入囊中。

这是828一揽子新政出台后上海的首场土拍，不过本批次地块的出让条件并未就新政做针对性调整，具体后续如何实施还有待观察，房企态度也趋于谨慎。

松江泗泾地块竞拍现场，审核材料环节结束后，主持人按惯例向各参拍方逐一确认竞拍意愿。

现场氛围并不热烈，房企普遍持观望心态，象屿联合体全程未举牌，期间主持人多次放慢语速、提高声调催促加价，现场仍波澜不惊。

中海底价再入真如

最受瞩目的真如之心综合体地块，最终没有上演百亿地王争夺战。中海一家参拍，以150.19亿元起始总价独家底价摘得，几乎没有悬念。

中海今年在全国都鲜有拿地动作，这块地势在必得。在底价获取的情况下，对中海而言，是战略布局上一笔划算的投资。

实际上，此前有多家房企对这块地感兴趣。2026年初，普陀区举行土地推介活动，吸引中海、华润、金茂、上海城建等央企国企及香港瑞安、太古、新鸿基等20余家房企参与。

变化来得突然，上周五的“828新政”直接抬高了资金门槛和开发风险。对于真如之心这样总价超150亿元、商办占比过半的超级综合体，房企需要一次性拿出巨额自有资金，还要面对现房销售带来的更长回款周期。

看一下地块情况。这是真如城市副中心最后一块核心拼图，由两幅住宅地块和一幅商办地块组成，是一座集住宅、商业、办公、城市地标于一体的大型综合体。

起始总价高达150.19亿元，折合起始楼面价约37835元/平方米，是2026年至今上海公开市场起始总价最高的宅地纪录。住宅部分楼面价约6.8万/㎡。

住宅用地面积合计约7.5公顷，容积率约2.52至2.53，计容建筑面积约19万平方米，建筑限高80米。商办地块集中于B06-01，用地面积约4.4公顷，规划约14万平方米商业、约6.6万平方米办公，同时建设一座约220米高的地标建筑。

商业 住宅的大体量综合体配置，加上真如核心区的区位禀赋，让这块地从挂牌之初就自带话题热度。

论深耕程度，中海在真如的布局无人能及，从住宅到商业，再到办公，已经形成了一套完整的城市运营经验。它的角色早已不是单纯的开发商，更是这个板块城市界面塑造的重要参与者。

2025年7月，中海以65.25亿元拿下真如翠谷一期地块，即现在的中海环宇玖章成交楼板价约为5.88万元/㎡，可售住宅楼板价约7.6万元/㎡。

同年9月，上海城建以总价52.40亿元竞得真如翠谷二期地块，即翠谷瑞仕，成交楼面价达7.9万元/㎡，目前尚未入市。

相比之下，中海此次的住宅楼面价是有优势的，后续定价也是一大看点。

真如之心地块的商业部分，将由中海操盘，且会与环宇城MAX形成差异化。至于办公、酒店等业态，则更可能由专业力量参与。

国贸拿下泗泾地块

松江泗泾地块，是该板块时隔近3年再次推出的低密纯宅地。

吸引了国贸&星狮、金地&星河&常州怡康&建华、象屿&天安、山西建投四家联合体参拍。

老对手和新面孔同台竞技。金地在泗泾深耕多年，开发过金地自在城、西郊风华、泗泾·森屿、金地·方邻等多个住宅及商业项目，且很久未在土拍市场露面。国贸和象屿也都是上海土拍市场的常客，国贸在泗泾开发过鹭园项目。

新面孔山西建投同样有备而来，打算自建团队开发项目。

土拍现场竞价并不激烈，前半场主要在金地联合体和山西建投之间展开，象屿联合体全程未参与竞价，托底方国贸在后半场举牌，与金地联合体展开竞拍。

第27轮国贸举牌后，溢价率来到15.61%。之后主持人给了金地稍长一段时间做决策，在第28轮举牌。

经过29轮竞价后，由国贸联合体竞得，总价5.82亿元，溢价率16.41%，楼面价2.48万/㎡。

04-08号地块，东至刘五公路、南至规划七路、西至河道、北至横港河。出让面积1.94万㎡，建筑限高24米，容积率1.2，总建面约2.32万㎡，总价5亿元，起始楼板价21500元/㎡。

地块直线距9号线泗泾站约1.2公里，两面环水，西侧、北侧临河道水系，拥有天然滨水生态本底，1.2的超低容积率 24米建筑限高，基本敲定洋房 别墅的产品规划，楼间距宽敞、采光优越。