天津
8月11日，深圳公共资源交易中心挂出一则出让公告。福田区香蜜湖街道安托山片区一宗二类居住用地（宗地号B401-0151）正式挂牌，起始价11.31亿元，将于9月10日公开出让。
消息一出，地产圈震动。
这不是一块普通的地。在福田核心区宅地“断供”近10年之后，香蜜湖安托山片区终于重新打开了供应的闸门。
上一回片区备受瞩目的宅地出让，还要追溯到2017年12月海德园地块，当时成交价53.9亿元，海德园前后四次推新，每一次都是当日售罄。时隔近10年，香蜜湖再次挂地。但这一次，画风完全不同。
一、一块“还没有足球场大”的宅地
地块位于福田区安托山四路与侨香三道交汇处西北侧，紧邻地铁2、7号线安托山站A口。土地用途为二类居住用地，建筑限高100米。
地块体量有多小？用地面积仅5475.75平方米——标准足球场的面积约7140平方米。换句话说，这块地的占地面积还不到一个足球场大。规划建筑面积26002平方米，其中住宅24722平方米、商业1000平方米、物业服务用房100平方米、通信片区机房180平方米。
5844平方米的占地、2.6万方的建面——放在深圳任何片区都是“迷你”级别。但放在香蜜湖，“迷你”两个字就变成了“稀缺”的代名词。
二、起拍楼面价4.35万，周边二手房价最高18.4万
真正让市场兴奋的，是这组数字的对比。
地块起始价11.31亿元，起始楼面价约43497元/平方米。剔除配建面积后，实际住宅楼面价约45749元/平方米。
再看周边二手房。地块周边汇聚了万科瑧山府、安峦公馆、海德园、天健公馆等知名楼盘。这些小区的二手房挂牌均价普遍在13.4万元至18.4万元/平方米之间。雅福居最低也到了14.6万元/㎡，万科瑧山府最高已达19万元/㎡。
起拍楼面价约4.35万，周边二手房价13.4万到18.4万——中间差了3到4倍。巨大的价格预期“剪刀差”，叠加核心区位土地的极度稀缺性，让这宗“迷你”地块的市场想象空间被瞬间拉满。
业内普遍预期，9月10日的竞拍大概率会引发激烈争夺。
三、出让条件：一套完整的“好房子”改革试验
这块地的出让条件同样值得细看。
竞价规则——采用“不设上限，竞地价，价高者得”的方式。在当前土拍市场中，不限价、不设上限的规则已经不多见了。
“交房即发证” ——竞买人须在申请确认竞买资格时提供承诺函，确保购房人在收房的同时即具备申请领取不动产权属证书的条件。
轨道一体化——宗地涉及轨道7号线安全保护区5745.52平方米、轨道2号线安全保护区3009.99平方米；宗地内已建成的地铁2、7号线安托山站附属设施约370平方米，允许竞得人将地铁附属设施与开发建设项目统筹开展一体化设计与改建。
配建社区公园——竞得人须无偿建设地块北侧社区公园。
开工竣工时限——自《出让合同》签订之日起1年内开工，4年内竣工。
“交房即发证”、轨道一体化、社区公园配建——这些条款叠加在一起，指向一个清晰的信号：深圳核心区的宅地出让，正在从“卖地收钱”转向“卖地+定标准”。谁的交付能力强、谁的品质管控好，谁才能拿下这块地。
四、为什么是现在？为什么是香蜜湖？
香蜜湖片区是深圳中心区唯一集中连片的待开发用地。深圳国际交流中心（2026年APEC主会场）、深圳金融文化中心、国际演艺中心等重大项目已相继落地，香蜜湖公园也将在年内建成开放。华为数字能源、荣耀终端两大准世界500强已落子香蜜湖。
核心区的城市功能在升级，但居住功能的供给严重滞后。安托山片区新房供应长期处于紧缺状态。福田区曾连续多年宅地“零”供应。这次将原商业用地精准调整为二类居住用地，本质上是在用“空间腾挪”的方式，回应核心区居住功能的刚性需求。
这块5844平方米的“迷你”宅地，承载的远不止24722平方米的住宅。它是香蜜湖片区从“城市会客厅”走向“完整城市单元”的关键拼图，也是深圳核心区土地供应逻辑从“增量扩张”转向“存量挖潜”的标志性样本。
9月10日，谁将拿下这块“香饽饽”？答案很快就会揭晓。
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