芦哲：地产新政与地方附加税改革落地意味着什么

芦哲、李昌萌、占烁（芦哲系东吴证券首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事）

核心观点

核心观点：8月27—28日，地产与财税两大改革密集落地。房地产端，住建部等出台商品住房销售制度改革，现房销售占比已由2020年的12.7%升至2025年的35.9%，预售制进入退坡通道；央行配套信贷改革，房贷期限上限延至40年、偿债比上限提至60%，同时将按揭放款推迟至竣工备案后，房企回款周期显著拉长，高杠杆、高周转模式难以为继，短期投资承压但行业转向提质。财税端，财政部公布《地方附加税法（征求意见稿）》，将城建税、教育费附加、地方教育附加“一税两费”合并，系二十届三中全会“增加地方自主财力”四大方向之一；2025年三项收入合计9134亿元，约占地方一般公共预算本级收入的7.7%，有望成为地方第一大税种。税率安排上，市区12%、县镇10%、其他地区6%将统一为11%—13%幅度税率，县镇及其他地区名义税率有所抬升，但以2025年收入测算的加权平均税费率约11.6%，与区间中值相当，税负总体不增；取消按行政区划分档、由省级人大确定适用税率，兼顾统一大市场与地方适度放权。

ECI指数：从周度数据来看，截至2026年8月30日，本周ECI供给指数为50.15%，较上周环比回升0.01个百分点；ECI需求指数为49.94%，较上周环比持平。从分项来看，ECI投资指数为49.96%，较上周环比回落0.01个百分点；ECI消费指数为49.76%，较上周环比持平；ECI出口指数为50.18%，较上周回升0.03个百分点。

月度ECI指数：从8月整月的高频数据来看，ECI供给指数为50.13%，较7月回升0.03个百分点；ECI需求指数为49.94%，较7月回升0.02个百分点。从分项来看，ECI投资指数为49.96%，较7月回升0.02个百分点；ECI消费指数为49.76%，较7月回升0.02个百分点；ECI出口指数为50.18%，较7月环比持平。

经济高频数据：

生产：PTA开工率小幅回暖。本周主要行业开工率各有升降，其中汽车全钢胎开工率和PTA开工率等下游行业开工率边际回暖，而焦炉生产率和高炉开工率等上游行业开工率小幅回落。整体来看，8月下游行业开工率较7月明显回暖，但仍弱于去年同期。

消费：乘用车零售仍旧承压。商品消费方面，8月乘用车零售仍旧承压，根据乘联会的最新预测数据，8月份乘用车零售预计将录得158万辆，同比下降21.7%，降幅较7月份进一步走阔，其中燃油车零售面临较大下行压力。服务消费方面，本周航班执飞率和电影票房环比小幅回落，但仍处于较高景气度。

地产：8月新房成交面积或再度转负。进入8月份以来，新房和二手房成交面积均呈现边际走弱的态势。截至8月前29日，30大中城市商品房成交面积同比增速录得-7.4%（7月+2.8%），在7月同比回正后或再度转负；18城二手房成交面积增速录得1.4%（7月10.5%），同样较前值有所回落。

出口：预计8月出口增速仍保持较强韧性。在极端天气扰动褪去后，监测港口货物吞吐量明显回暖，8月23日当周录得27512.6万吨，环比增长24.02%。而韩国8月前20日出口仍录得高速增长，指向全球AI需求仍保持稳定增长，我们预计8月出口增速将保持较强韧性。

物价：美联储加息预期提升压制金价。北京时间8月28日晚10:00，沃什在Jackson Hole会议上就美联储货币政策发表演讲，其演讲内容中提到：①对金融条件不够紧的判断；②对增长的乐观预期；③对通胀的持续担忧。因此市场对9月美联储加息的预期有所强化，对黄金价格形成了一定压制。

整体来看，8月份经济增长预计仍将呈现明显的分化特征，出口和服务消费保持较强韧性，商品消费和投资端则延续承压，地产销售景气度虽然出现了边际回落，但在增量政策的刺激下或逐步企稳。而从经济增长的中长期结构变化来看，目前地产链条贡献正逐步下降，出口升级、服务消费和非地产投资正在成为新的稳定器，即我国也正经历“去地产化增长”。

风险提示：美国货币政策仍有不确定性；政策出台力度低于市场预期；房地产改善的持续性待观察。

正文如下

一、房地产：预售制进入退坡通道，信贷制度同步重定价

8月27日至28日，房地产改革政策文件密集出台。住建部、自然资源部、金融监管总局印发《关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号）；央行、金融监管总局印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（银发〔2026〕171号）；金融监管总局同日发布《商品住房开发贷款管理办法（试行）》《个人住房贷款管理办法（试行）》等五项融资管理办法，覆盖开发贷、按揭、商业地产、城市更新项目贷款和房地产信托；证监会印发《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》。

住房销售制度改革并非新政，而是2021年以来持续深化的制度演进。从数据来看，现房销售占商品房销售比重已由2020年的12.7%升至2025年的35.9%。从政策脉络来看，二十届三中全会提出"加快构建房地产发展新模式"，到"十五五"规划将住房基本制度改革列为重点，销售环节改革始终是这一顶层设计的组成部分，8月28日系列政策文件可视为前期探索的延续与系统化。

改革直指预售制度积累的风险。过去在房企高杠杆、高周转之下，出现过资金链断裂引发烂尾，风险由个别项目外溢至整个社会，最终由中央部署“保交楼”解决。预售风险严重侵蚀购房者对交付的信任与市场预期，倒逼制度纠偏。改革的影响在于，高周转模式难以为继，开发商销售回款与资金周转将会放缓，地产投资可能短期承压，但行业进入提质阶段。

央行与金监总局出台的信贷管理意见，与销售制度改革互为配套。其中有两组安排值得重点关注：其一，个人住房贷款期限上限由30年延长至40年，收入偿债比上限由55%提高至60%，并配合二手房“带押过户”降低置换成本，购房人的月供压力与交易门槛均有下降，刚性购房需求端获得边际支撑，有望促进房地产市场回稳。其二，新房的按揭放款时点由“主体封顶”严格推迟至“竣工备案后”，叠加现房销售的推进，开发商回款周期显著拉长，传统的高杠杆、高周转模式在制度层面难以为继。与此相应，证监会文件从直接融资端作出安排（REITs、CMBS/ABS及基于项目的融资），REITs为持有型不动产提供了退出和盘活渠道，CMBS/ABS等资产证券化工具则使开发商能够以持有物业为基础获取融资，缓解回款放缓带来的流动性压力。同时，“基于项目”的融资安排意味着资金支持可以下沉到具体项目层面，而非依赖企业主体信用，这在客观上也有助于隔离个体房企的风险外溢。从周度数据来看，截至2026年8月30日，本周ECI供给指数为50.15%，较上周环比回升0.01个百分点；ECI需求指数为49.94%，较上周环比持平。从分项来看，ECI投资指数为49.96%，较上周环比回落0.01个百分点；ECI消费指数为49.76%，较上周环比持平；ECI出口指数为50.18%，较上周回升0.03个百分点。

二、附加税立法，“后土地财政”的财力底座

8月28日，财政部公布《地方附加税法（征求意见稿）》，将城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加收入等“一税两费”合并为地方附加税。

什么是城建税和教育费附加？城建税和教育费附加都是一种附加税费，都是以消费税和增值税作为征收基础，计算方式是“城建税或教育费附加=（增值税税额+消费税税额）*税率”。其中城建税税率为市区7%、县城和镇5%、其他地区1%，教育费附加分两类，城市教育费附加的税率为3%，地方教育费附加的税率是2%。

合并建立地方附加税是二十届三中全会所提出的财税改革方案中，增加地方自主财力的四大方向之一，另外三个方向包括：一是消费税征收环节后移并下划地方；二是优化共享税分享比例，增加地方分成比例；三是非税收入下沉。

2025年，我国城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加收入分别为5170亿元、2382亿元和1582亿元，合计9134亿元 ，约占地方一般公共预算本级收入的7.7%，合并后有望成为地方第一大税种。从现行制度来看，市区、县城和镇、其他地区的三项附加税费名义税率分别为12%、10%、6%。实行11-13%的统一税率后，对于县城镇、其他地区而言，名义税率均有所提高。

但总体看，税负基本不增加。新华社指出以2025年三项税费收入数据测算，城市维护建设税平均税率约为6.6%；加上教育费附加、地方教育附加的征收率，三项税费合计的平均税（费）率约为11.6%。地方附加税实行11%至13%的幅度税率，其中间值与三项税费合计的平均税（费）率基本相当。另一方面，取消按行政区划分档、税率由省级政府报同级人大常委会决定，兼顾全国统一大市场与地方适度放权，有助于提高地方政府的税收管理积极性。

1 本周双指数概览

1.1 ECI指数：出口端保持较强韧性

从周度数据来看，截至2026年8月30日，本周ECI供给指数为50.15%，较上周环比回升0.01个百分点；ECI需求指数为49.94%，较上周环比持平。从分项来看，ECI投资指数为49.96%，较上周环比回落0.01个百分点；ECI消费指数为49.76%，较上周环比持平；ECI出口指数为50.18%，较上周回升0.03个百分点。

从8月整月的高频数据来看，ECI供给指数为50.13%，较7月回升0.03个百分点；ECI需求指数为49.94%，较7月回升0.02个百分点。从分项来看，ECI投资指数为49.96%，较7月回升0.02个百分点；ECI消费指数为49.76%，较7月回升0.02个百分点；ECI出口指数为50.18%，较7月环比持平。

1.2 ELI指数：本周ELI指数较上周回落0.03个百分点

截至2026年8月30日，本周ELI指数为-0.57%，较上周回落0.03个百分点。

2 本周高频数据概览

2.1. 工业生产：PTA开工率延续回暖

开工率方面，本周主要行业开工率各有升降。其中本周汽车全/半钢胎开工率为63.71%和65.34%，分别环比回升0.92个百分点和回落0.40个百分点；本周PTA开工率录得60.34%，环比回升2.61个百分点，较2025年同期回落10.52个百分点；本周钢厂高炉开工率录得82.30%，环比回落0.52个百分点，较2025年同期回落0.88个百分点。

库存和产量方面，本周六港口炼焦煤库存合计334.80万吨，环比回落0.10万吨；本周主要钢厂建筑钢材库存录得228.00万吨，环比回落19.32万吨；本周建筑钢材企业螺纹钢产量录得173.08万吨，环比回落7.30万吨。

负荷率方面，8月21日沿海七省电厂负荷率均值录得81.14%，环比回升0.29个百分点，较2025年同期回落2.00个百分点。

2.2. 消费：乘用车零售景气度仍偏低

乘用车消费方面，8月23日乘用车当周日均销量录得46847辆，较2025年同期回落13094辆。根据乘联会发布的最新数据，8月1-23日乘用车市场零售录得95.6万辆，同比2025年同期下降22.0%，环比上月同期下降2.0%，其中新能源车市场零售录得61.4万辆，同比2025年同期下降12.0%，环比上月同期下降2.0%。

家电消费方面，8月17日- 8月23日家电线上零售额环比多数录得负增长，年内多数家电线上零售额累计同比增速仍录得负增长。

人员流动方面，本周航班执飞率均值为91.05%，环比回落2.28个百分点，较2025年同期回升0.25个百分点。地铁日均客运量录得7424.52万人，环比回落740.62万人，较2025年同期回落658.05万人。

票房方面，本周票房收入录得10.12亿元，环比回落5.49亿元，较2025年同期回落0.18亿元；本周观影人次录得2665.57万人，环比回落1471.97万人，较2025年同期回落130.05万人。

2.3. 投资：地产销售景气度弱于去年同期

基建投资方面，2026年8月26日石油沥青装置开工率录得21.60%，环比回落1.90个百分点，较2025年同期回落9.10个百分点；2026年8月21日全国水泥发运率录得38.21%，环比回升0.87个百分点，较2025年回落1.60个百分点。2026年8月28日螺纹钢和建材表观需求分别录得181.50万吨和260.31万吨，分别环比回落14.70万吨和13.91万吨。

房地产投资方面，上周100大中城市供应土地占地面积录得1558.19万平方米，环比回升31.58%；本周30大中城市商品房成交面积录得150.09万平方米，环比回升7.12%；本周18城二手房成交面积录得216.95万平方米，环比回落6.45%。

2.4. 出口：预计8月出口仍有较强韧性

出口价格方面，本周上海/中国出口集装箱运价指数分别录得3509.53点和1833.99点，分别环比回升99.90点和12.34点；本周波罗的海干散货指数均值录得3031.40点，环比回升211.20点。

出口数量方面，韩国8月前20日出口总额同比增速录得56.00%，较7月回升3.60个百分点，较2025年同期回升48.80个百分点。国内方面，2026年8月17日-2026年8月23日监测港口累计完成货物吞吐量录得27512.6万吨，环比回升24.02%。本周二十大港口离港船舶数量录得20225艘，环比回落3914艘，较去年同期回落5509艘。

2.5. 通胀：美联储加息预期提升压制金价

食品方面，本周猪肉平均批发价录得16.25元/公斤，环比回升0.17元/公斤；本周28种重点监测蔬菜平均批发价录得4.59元/公斤，环比回落0.06元/公斤。

贵金属方面，本周现货黄金价格录得4562.75美元/盎司，环比回落19.35美元/盎司；本周现货白银价格录得70.26美元/盎司，环比回升0.75美元/盎司。

基本金属方面，本周LME铜、铝期货结算价分别录得14535.0美元/吨和3222.0美元/吨，分别环比回升244.0美元/吨和回落5.0美元/吨；本周螺纹钢期货结算价录得3109.0元/吨，环比回升71.0元/吨。

原油方面，本周布伦特原油期货结算价为89.31美元/桶，环比回落5.08美元/桶。

2.6. 流动性：本周货币净投放13265亿元

公开市场操作方面，本周央行进行19250.0亿元逆回购操作，有5985.0亿元逆回购到期，当周货币净投放13265.0亿元。

受到政策及资金面变化影响，本周7天shibor利率小幅回落，从周初的1.4320%回落至周末的1.3870%；本周10年期国债收益率小幅回升，从周初的1.6939%回升至周末的1.7093%。

3. 本周政策一览

4. 风险提示

美国货币政策仍有不确定性；政策出台力度低于市场预期；房地产改善的持续性待观察。