中报观察 | 世茂集团上半年减亏逾27亿 清盘边缘还有1114亿偿债压力

观点网 世茂仍行走在出清与重组的漫漫长路上。

8月27日，世茂集团披露，国通信托已向香港高等法院提出清盘呈请，涉及24.98亿元已判决未偿债务，聆讯定于11月11日。这是继2024年建行亚洲清盘呈请后，世茂再次被推至被动清盘边缘。

就在这则清盘公告发布后的第二天，世茂2026年上半年中报正式出炉。

这份成绩单，没有亮眼的增长曲线，也没有戏剧性的业务数据反转，在出险房企普遍仍在债务泥潭中挣扎的当下，世茂交出的这份答卷，既藏着经营性止血的阶段性成果，也摊开了资产出清过程中无法回避的现实阵痛。

报告期内，世茂集团实现营业额109亿元，归母亏损61.87亿元，较上年同期的89.34亿元同比收窄约30.7%；地产主业毛亏从9.08亿元收窄至0.36亿元，几乎触及盈亏平衡线。

但这份减亏的表象之下，并非经营性利润的全面回暖，而是一连串处置性、减值性项目在财报上留下的深刻印记。

一边是核心开发业务的失血速度明显放缓，另一边是未来12个月约1114亿元到期债务与仅约46亿元可自由动用现金的悬殊对比，叠加最新的清盘呈请事件，世茂依然行走在出清与重组的漫漫长路上，头顶高悬的达摩克利斯之剑，从未真正移开。

亏损收窄三成

据世茂中期报告披露，其2026年上半年归属股东亏损约61.87亿元，同比收窄约30.7%。拆开亏损的构成，可以看到两条清晰的线索。

第一条线索是主业亏数据的变化。2026年上半年，本集团毛亏降至0.36亿元，较2025年同期的9.08亿元收窄。在房价下行、前期高地价项目集中结转的行业环境下，房地产开发主业能够做到毛利几乎盈亏平衡，意味着世茂在货值结构优化、存量去化和成本管控上的努力正在起效，核心造血功能的失血速度明显放缓。

财报显示，包括若干附属公司被裁定破产并进入接管程序产生的清算亏损约5.95亿元，出售附属公司的亏损净额约4.76亿元，金融资产减值拨备8.04亿元，投资物业公允价值亏损净额3.72亿元。

据了解，这些项目多带有处置性、一次性特征：以法律途径剥离高风险资产、以出售回笼现金、对账面资产进行重估，短期推高账面亏损，长期则是让资产负债表卸下包袱的过程。

需要指出的是，上述项目的出清并非全由世茂主导。

此前在2026年6月，世茂喜来登、福朋喜来登两家位于香港东涌的酒店，被接管人接管，据测算两宗项目涉及金额约45亿港元，世茂于6月24日公告确认。

可见，世茂集团部分资产的处置实为债权人的被动接管，这是出险房企资产出清中常见的两副面孔：主动的断臂求生，与被动的资产易主。

项目出清的另一边，物业开发仍是世茂的基本盘，但其打法已经彻底改变。2026年上半年，世茂合约销售额为人民币82.08亿元，合约销售面积66.79万平方米，平均售价约每平方米1.23万元。

与规模高峰时期相比，这个数字是收缩的。早在2020年高峰期世茂年销售超过3000亿元。

不过，世茂在2026年上半年的业绩报告中中也明确表述了淡化规模导向、更加注重现金流安全的策略，再加上其当期未新增任何土地储备，且土地储备总量降至3,237万平方米，不难看出世茂仍把重心全部放在去化和盘活存量上。

值得注意的是，在普遍收缩的格局中，香港市场提供了一个亮点。旗下住宅项目BEACONPEAK上半年实现合约销售额约16亿元，约占集团合约销售总额的两成。

在内地市场承压的背景下，这一成绩既体现了核心区位高端产品的变现能力，也提示市场：世茂手中并非全是包袱，仍有具备流动性价值的核心资产，关键在于能否持续兑现。

多元业务冷热不均

在物业开发之外，世茂的多元业务呈现出冷热不均的生态。

物业管理是现金流意义上的压舱石。据世茂中期业绩披露，控股子公司世茂服务上半年实现收入33.50亿元，毛利4.52亿元，在管建筑面积约1.902亿平方米，合约建筑面积约3.065亿平方米；期末现金及现金等价物约31.31亿元，有息负债维持低位。

不过，其物管板块同样面临行业性的盈利压力，世茂服务期内录得经营亏损约1.09亿元、权益持有人应占亏损约1.06亿元。

对世茂集团而言，这块业务的战略价值在于：它体量稳定、现金可预期，是集团偿债链条中难得的确定性来源。

酒店与商业则承受着消费与租金环境的下行压力。

2026年上半年，世茂酒店出租率66%，实现总收入10.30亿元；商业运营收入约5.63亿元，同比下降约30.7%，但与之形成对比的是在管商业项目整体出租率92%，较上年同期提升约3个百分点。

收入下滑而出租率上行，反映出租金水平仍在磨底、运营效率却在修复，世茂当下的商业资产抗跌性和现金流属性依然存在，只是兑现节奏依旧被市场周期拉长。

纵观这份半年报，流动性安全是世茂2026年的唯一核心命题。

据世茂中期报告披露，截至2026年6月30日，其借贷总额约1761.43亿元，较2025年末减少约61.23亿元，主动降杠杆的轨迹清晰；其中约1556.38亿元为有抵押借贷，意味着大多数核心资产已经质押，表外腾挪空间有限。

现金端的紧张更为直观。期末现金及银行结余约108.44亿元，其中受限制现金约31.51亿元、预售监管资金约31.03亿元，只有约46亿元可进行取用，而未来12个月内到期的借贷达到约1114亿元。

46亿元现金与1114亿元的借贷，这一比值挑明了世茂何以把现金流安全置于规模之上，也解释了它为何持续以资产处置、债务资本化等手段为流动性续命。

事实上，世茂的债务化解正在以多种方式推进。

据观点新媒体此前报道，世茂境外债务重组计划已于2025年7月21日正式生效，涉及约115亿美元境外债务；截至2026年3月，合计本金约41亿美元的强制可换股债券已转换为新股份，约占重组生效日该类债券总额的82%。

境内方面，2026年初以来世茂已有本金约18亿元的境内贷款成功展期，最长展期至2029年，并提取了白名单项下约7.49亿元贷款；2026年6月，世茂还根据债务清偿协议配发新股份用于债务资本化。

这些动作表明，世茂在以时间换空间上仍保有与主要债权人博弈的耐心，但每一项进展都伴随着股权的稀释与资产的让渡，成本并不低廉。

世茂2026年上半年的中报，读起来更像一份生存优先的路线图：主业毛利打平意味着经营底盘没有崩坏，主动出清意味着历史包袱正在逐步卸除，境外重组生效与境内展期意味着债务战线暂时稳住。

但两个变量仍将决定这家公司能否真正走出困局：其一，以香港项目为代表的核心资产能否持续、以合理价格变现，为偿债高峰提供真金白银；其二，销售端能否在政策与市场的共振下企稳，让经营现金流重新成为活水。

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