天津
一、整体画像：6207元/㎡的“高位横盘”
2026年1月，延边新房均价6207元/㎡，环比持平，同比微跌0.24%。5月二手房均价4321元/㎡，环比下跌0.12%。从1月的4528元到5月的4321元——跌了200多块。
新房6207、二手房4321——接近2000元的价差，说明开发商的定价和市场的真实承受能力之间，存在巨大鸿沟。
二、区县解码：从7575到4288
【第一梯队】安图县：7575元/㎡的“最贵迷思”
安图县新房均价7575元/㎡，高居延边各区县榜首。安图县凭什么比州府延吉还贵？答案是长白山。安图县辖区内有长白山部分景区，旅游地产推高了均价。但旅游地产的本质是——旺季有人，淡季没人。7575元的均价能否持续，取决于长白山旅游的景气度。
【第二梯队】延吉市：6307元/㎡的“州府尊严”
延吉市新房均价6307元/㎡。3月二手房挂牌均价4873元/㎡。作为延边州的首府，延吉是政治、经济、文化中心。名珠·松山樾卖7999元/㎡，锦唐·新外滩甚至挂出8500元/㎡。
但延吉也有隐忧。3月延吉市二手房均价4454元/㎡，市场整体呈 “稳中有调” 态势。部分中介机构日交易量恢复至70套左右，成交以刚需型房源为主，30-40万元总价段房源占比较高——市场正在向刚需回归，高价盘的日子不好过。
【第三梯队】敦化市：5399元/㎡的“中等生”
敦化市新房均价5399元/㎡。没有安图县的旅游光环，也没有延吉市的州府地位——敦化就是延边楼市最真实的“基本面”。
【第四梯队】珲春市4766元/㎡、龙井市4288元/㎡
珲春市新房均价4766元/㎡，龙井市4288元/㎡。珲春作为对俄、对朝的口岸城市，曾经被寄予厚望。但4766元的均价说明——口岸概念炒完了，现实很骨感。
三、深层逻辑：旅游驱动与刚需回归的拉锯战
延边楼市最核心的矛盾是 “旅游驱动”与“刚需回归”的拉锯。
安图县7575元的均价，完全由长白山旅游地产支撑。但旅游地产的致命伤是——缺乏持续的人口流入。没有常住人口，就没有持续的住房需求。
延吉市6307元的新房均价和4454元的二手房均价之间，存在近2000元的价差。这说明开发商还在用“州府尊严”定价，但市场已经在用“刚需购买力”投票。
2026年3月，延边州启动春季房地产促销月活动，组织延吉、珲春、敦化、和龙4个县市、29家房企参与。8月又启动秋季特价商品房促销月，全州32家房企推出3637套特价商品房。政府正在主动出手托市。
四、预判：安图县的7575能撑多久？
安图县7575元的均价，建立在长白山旅游的基础上。如果旅游经济出现波动，这个价格随时可能崩塌。
延吉市6307元的新房均价，面对4454元的二手房 reality——价差正在收窄，但收窄的方向是向下。
珲春、龙井等外围区域，在缺乏产业和人口导入的情况下——价格仍有下行空间。
延边楼市的真相是：7575的安图县靠长白山，6307的延吉市靠州府地位，4288的龙井市什么都没靠。在延边买房，选安图县赌旅游，选延吉市赌中心，选其他地方——就是在赌运气。
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