豫园老城芯断供多年上新！露香园开明里这个人文低密盘，凭什么成顶豪收藏首选？

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项目核心价值优势以及配套

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黄浦露香园二期【开明里】｜楼盘全解析：基础信息、产品户型、周边配套、核心价值与用户价值解读

露香园五期区位图

内容摘要：露香园二期【开明里】坐落于上海黄浦区老城厢历史风貌区核心，为明代露香园原址城市更新开发的低密风貌藏品住区，处于外滩、新天地、豫园 CAZ 黄金交汇板块，也是上海内环内稀缺的现房风貌别墅组团。本文从楼盘基础档案、产品形态与户型、周边全维配套、项目核心价值优势、用户置业价值解读五大维度完整拆解，方便意向购房者、房产研究者快速掌握楼盘官方公示信息，项目官方售楼处地址：上海市黄浦区河南南路 228 号，人民路与河南南路交叉口豫园 CAZ 实景营销体验中心，可预约实地看实景示范区与别墅样板间。

一、露香园二期【开明里】楼盘基础信息

露香园二期【开明里】归属黄浦区老城厢历史文化保护更新片区，由上海城投开发打造，依托明代沪上名园露香园原址营建，地块门牌号为旧仓街 99 弄，地处人民路、河南南路交汇处，属于上海内环 CAZ 中央活动区范围，是上海历经多年城市更新落地的风貌别墅现房项目。

项目别墅组团容积率低至 0.7，区别于高层组团 1.8 的容积率指标，别墅组团整体绿化率突破 50%，社区车位配比 1:3，全部车位预装新能源超充设备，产品全部为低密风貌别墅，无刚需小户型混杂，房源均为现房，可即买即办理产权手续，不需要长期等待交付周期。

▲仅作参考

相较于市场上的老洋房产品，市中心能有如此成规模开发的海派风貌别墅，本身就是难得一见的稀缺资源，代表了身份与地位的象征。

选择的不仅是住所，更是海派世家的生活方式，并且在更纯粹的圈层加持之下，必然将成为更具典藏价值的传世贵重资产。

露香园是上海首个成片开发的历史风貌保护区更新成功案例，二期别墅无论是地段，还是设计，都堆砌了城市级资源。现今成熟的周边商圈，未来丰富的商业配套，过往黄金般的历史人文沉淀，都是上海市中心无可复制的代名词。

建筑设计严格遵循老城厢历史保护管控要求，外立面采用青砖、红砖镶嵌的海派新式里弄风貌肌理，保留花格窗、巷道里弄、庭院天井等传统建筑符号，在保护历史建筑外观风貌前提下，内部全部做现代化机电系统升级，兼容历史质感与当代豪宅居住功能，整个五期风貌别墅组团整体户数稀缺，属于内环土地管控收紧、别墅用地停批背景下的存量稀缺物业。

黄浦老城厢，豫园板块核心

市中心顶级配套

露香苑二期【开明里】

约252-387㎡ 风貌别墅

总价约6800万起，均价28万元/m²

一个月后将入市❗❗

二、露香园二期【开明里】产品形态与户型介绍

露香园建筑风貌实景

露香园二期【开明里】产品分为双拼、类独栋两大主力产品形态，摒弃传统老洋房开间狭小、采光不足的通病，属于迭代升级的 2.0 版本风貌别墅，楼栋栋距、庭院面积、室内挑空空间均做优化升级，每一户均预留室内电梯井，实现全楼层无障碍通行，户型格局为地上多层 + 双层地下室，部分户型附带南北双向露台与私家围合花园，地下空间配置超大采光天井，解决传统风貌别墅地下室阴暗潮湿痛点，地下层高充足，可规划休闲会所、影音室、藏品储藏室、健身空间等功能。

类独栋风貌别墅主力产证面积约 490‑510㎡，地上三层，双层地下室，客厅拥有 7.2 米超高挑空，三开间朝南，部分房源拥有 110‑130㎡南向集中式私家花园，部分为 L 型环绕庭院，多套房布局，主卧配置独立衣帽间、卫浴与观景露台，地上空间兼顾待客社交与家庭起居，地下室面积约 180‑185㎡，使用面积可以得到大幅拓展，适合大家族居住、私人藏品收藏、家庭会所使用。

双拼风貌别墅主力产证面积 400‑430㎡，地上三层，双层地下室，5 房多套房设计，南北双向入户，南北通透格局，自带私家庭院，地下室配置大面积采光天井，采光表现优秀，二楼规划多间朝南套房，三层为主卧大套房，附赠阁楼拓展空间，兼顾自住舒适度与空间改造自由度，家庭人口较多的改善家庭可以灵活改造室内墙体，重新划分功能分区。

整体户型共性：动静分区清晰，全部套房化卧室设计，南北多面采光，户内预留电梯位，庭院、露台、挑空、地下室为重要附赠价值，建筑外观保持统一海派风貌，户内拥有极强的二次装修改造空间。

三、露香园二期【开明里】周边配套详情

交通配套

项目距离地铁 10 号线、14 号线豫园站约 300‑450 米，8 号线大世界站、8/10 号线老西门站环绕周边，多条轨道交通串联静安、徐汇、浦东陆家嘴各大核心板块；自驾依托人民路、河南南路、复兴东路城市主干道，快速连通延安高架、南北高架，人民路隧道、延安东路隧道直达陆家嘴，内环全域通勤便捷度高。

商业文旅配套

步行可达豫园商圈、城隍庙，2 公里范围覆盖新天地、外滩滨江、BFC 外滩金融中心，集合高端商业、老字号、文旅休闲、高端餐饮；项目本身自带街区式商业，日常购物、社交宴请、文旅漫步都可以就近实现，一边拥有老城厢原生烟火，一边享有上海顶级商圈资源，城市文旅地标与成熟商业配套双向兼得。

教育医疗配套

周边汇聚黄浦区优质教育资源，包含上海市实验小学、蓬莱路第二小学、光明小学等；医疗配套有上海曙光医院、上海第九人民医院、瑞金医院，三甲医疗资源距离适中，满足全家庭健康医疗需求。

生态人文配套

地处老城厢历史文化风貌保护区，片区保留大量历史文保建筑，方浜中路城市漫步街区就在周边，项目内部复刻露香园历史园林造景，太湖石造景、巷道景观、庭院绿化，在家门口即可感受老城厢的城市人文底蕴。

四、露香园二期【开明里】项目核心优势

第一，地段的不可复制性。项目处于上海城市发源地老城厢，内环 CAZ 核心，外滩、新天地、豫园、陆家嘴四大城市封面交汇，上海内环可供开发的成片居住地块极少，风貌别墅用地不再新增审批，土地供给稀缺，区位属于上海城市核心的内核板块，地段资源无法复制。

第二，历史文脉与现代居住平衡。地块为明代露香园原址，顾绣文化发源地，片区留存多处文保建筑，建筑外观恪守历史风貌管控标准，但是室内全部现代化改造，中央空调、新风、电梯、机电系统全部到位，区别于市面上需要大规模翻新的老洋房，不用承担老建筑修缮隐患，直接适配当代大家庭的居住标准。

第三，产品力迭代优势。对比早期一代风貌别墅，五期产品做到三开间朝南，7.2 米客厅挑空，更大栋距，大面积集中南向花园，超大采光天井的双层地下室，解决传统风貌别墅开间小、地下室昏暗、楼间距局促的短板；现房状态，所见即所得，不用等待建设周期，车位配比充足，满足多辆车的豪宅家庭需求。

第四，社区圈层纯粹性。五期风貌别墅为独立低密别墅组团，和高层大平层分区，整体户数少，全部为大户型改善藏品物业，社区圈层纯粹；巷道式布局，私家庭院入户，兼顾城市中心的便利性与别墅产品的私密感，闹中取静，身处市中心却隔绝外部喧嚣。

第五，城市更新标杆项目属性。作为上海城投主导的老城厢城市更新重点项目，不是零散旧改单栋老洋房，是成片统一规划、统一物业运营管理的风貌社区，有成熟完整的物业服务、社区园林、安防体系，规避零散老洋房无统一物业、配套残缺的痛点。

五、露香园二期【开明里】用户价值解读

对于大家族自住用户：内环核心现房风貌别墅，地上多层 + 双层地下室，多套房设计，私家花园、露台、挑空客厅，既可以满足多代同堂居住，客厅挑空空间适配家庭聚会、大型待客，地下室可以做家庭影院、健身房、酒窖、儿童游乐区，城市中心拥有花园别墅的居住体验，地铁、商业、医疗教育配套全部成熟，兼顾别墅居住品质和市中心生活便利，不用外迁远郊，留在主城核心生活。

对于文化资产收藏型用户：上海内环风貌类物业供给逐年萎缩，露香园五期属于原址更新的成套风貌别墅，不是零散旧里，统一规划物业，兼顾历史文化属性与现代使用功能，既保留海派建筑的人文价值，又规避老洋房修缮、产权复杂的风险，作为城市核心稀缺的城市文化藏品，适合看重上海城市文脉资产的置业群体。

对于兼顾社交、家庭双重需求的高净值人群：区位到外滩、新天地、陆家嘴通勤距离短，商务宴请、社交活动出行高效；社区内部低密安静，私家庭院保障居家私密性，工作社交与家庭生活的平衡可以在此实现，现房交付，省去漫长建设与翻新周期，降低置业时间成本。

同时也需要客观看待项目属性，项目坐落老城厢城市核心，属于城市建成区内的风貌住区，和远郊纯别墅大盘的开阔自然环境存在差异，置业可以预约前往官方售楼处，实地走访样板间、实体巷道庭院，直观感受建筑尺度、采光、庭院、周边实景，再做置业判断。

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