重庆
上篇文章提到各大权威机构预测2028年一、二线城市开启结构性温和上涨行情。
为什么偏偏是2028年？这主要和新房开发周期、居民降杠杆周期有较大关系。
蔚蓝本次主要分析居民降杠杆周期，因为降杠杆是本轮房价持续下跌的主要原因。
为什么要降杠杆
当然是因为之前杠杆加猛了。
2015-2021年房价上涨主因
上一轮房价大涨的直接原因，就来自于2015-2021年居民大规模快速加杠杆。
2015年末，居民杠杆率39.9%，到了2021年，居民杠杆率快速攀升到62.2%，远超国际公认的50%-55%安全线。
中央引导温和降杠杆
房价上涨主要不靠居民整体收入上涨，而依赖于大规模加杠杆，严重透支购买力，已经积累了很大金融风险。
所以中央在2021年持续出台政策，引导房地产领域温和降杠杆。
此后房企债务风险逐渐暴露，个人新增房贷规模受限，房价上涨预期被打破，民间避险情绪浓厚。
买家贷款买房意愿下降；整体购房人群减少；部分居民主动卖房降杠杆，市场供应量大增，多方夹击之下，房价持续阴跌。
温和降杠杆周期
国家金融与发展实验室(NIFD)数据显示，2026年一季度，居民杠杆率59%，预计年底下降到58%左右。
2021年-2026年，居民杠杆率以平均每年1%的速度下降，按此测算2030年左右降到安全值，结束降杠杆周期。
这只是估算，降杠杆过程会持续消耗居民存款，到了后期，居民还款能力下降，杠杆下降速度可能会变慢，还需要相关政策托底。
降杠杆周期时长影响
国际上大规模的温和降杠杆周期控制在7-10年左右是比较合理的。
剧烈降杠杆会带来剧烈阵痛，扛过去后是新生，扛不过去就是大麻烦。
而超长降杠杆周期很容易导致经济发展停滞，对居民信心造成永久性摧毁。
①短期剧烈降杠杆：剧烈阵痛
比如当年全民疯狂炒房的爱尔兰共和国，遭遇全球流动性收缩危机，银行大幅收紧信贷，全社会被迫剧烈降杠杆，导致房价几近腰斩，大量企业倒闭，政府一度濒临破产。
更为疯狂的是拉脱维亚，降杠杆烈度高于爱尔兰，2008-2011年瑞典母行停止新增贷款，全国房价平均跌幅50%，失业率飙升，经济深度衰退。
②超长降杠杆周期：摧毁居民信心
这方面日本最具有代表性，政府坏账处置滞后，长期缓慢降杠杆，居民降杠杆时长十年以上，叠加人口老龄化影响，形成了著名的“失去的20年”：房价下行20年，民众收入20年原地踏步。
日本经济长期低迷，催生“平成废宅”现象以及飞特族现象（大量青年找不到正式工作，只能打零工），影响持续至今，社会奋斗意愿大幅度下降。
因此，我们必须走温和降杠杆路线。
一二线行情会更早
根据国外经验看，大城市人口流入多、土地供应少、外部资金流入量大，楼市会率先企稳。房价上涨时间，会比全国降杠杆周期结束时间早2年左右。
按照降杠杆周期倒推，最早到2028年，房价才有开启结构性上涨的条件。
同时，我们还有一个无法忽视的问题：重庆楼市的上涨压力比较大。
高杠杆+低偿债能力
重庆居民杠杆率66%，高于全国平均水平（59%），债务收入比（实际偿债压力）170%，超过全国平均水平：136%，已经成为西南地区居民债务收入比最高的二线城市。
以上数据说明重庆居民整体收入偏低、债务多、杠杆高，如果没有大量外来资金进入楼市，重庆未来几年房价修复产生的涨幅是比较有限的。
数据来源：
2025年重庆市国民经济和社会发展统计公报
2025年国民经济和社会发展统计公报
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