浙江
8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局、人民银行等联合发布一系列房地产新政，涉及销售制度、信贷管理等方面，政策力度及密度之大，堪称史上少有！
其中，最受关注的内容有以下几项：
新出让土地、尚未取得建设工程规划许可证的新项目优先现房销售 ；存量已获规划许可证项目沿用原有规则，鼓励实行现房销售。
强化预售管理。预售项目的门槛提高到单体主体结构封顶；购房资金（首付款、房贷等）全部纳入资金监管，竣工验收、 水电气热等配套设施具备交付条件后，才可解除资金监管。
现房项目拿到施工许可证后，才可以收少量定金，定金纳入监管账户；若房企违约，购房者可解除定金合同、要求返还定金并追责。
这意味着现房销售终于落地了。
全网铺天盖地在说：终于解决了地产系统性问题，让以后买房的老百姓总算安了心，交了钱只能收个烂尾房的历史永远也不会再出现了。
这些说法肯定不错，但他们思考的深度严重不足，这个世界上好心办坏事的事还少吗？
如果时光能够倒流，当初的“三道红线”应该也不会如此激进？
那现房销售真的是利于购房者吗？
任何经济问题都是成本问题，那现房销售到底增加了哪些成本？
前面已经说过，预售制的核心就是高周转，按正常的开发商逻辑，快速把购房资金回笼，可以覆盖所有的建设资金，盈利再快速地投入到下个项目。
现房销售，从拿地到竣备时间通常为2-3年，这就意味着从土地款到建设费，这些资金的成本都要开发商承担，这块无论是用自有资金还是开发贷，它都是有资金成本的，也就是说相比以前，这增加的2-3年的资金利息，原来是买房人提前付款无须支付，现在必须要有人承担。
以后谁在承担这个2-3年的资金利息？
举例说明一下，按现在的一个通常的杭州土拍，一般5万建筑面积的面积，假设2万楼面价，也就是10个亿的土地成本。
现在都精装交付，含配套建设成本8000每平方，其它管理费、营销费等等2000每平方，粗算一下，建设成本5个亿。
总共15个亿的成本，假设按6%的年化利息，就按2年，那就是15*0.06*2=1.8亿，摊在每平方就是3600每平方的资金成本。
这样简单算一下，你就知道这是一笔很高的成本。
如果全摊给购房者，你的房子比边上的二手房就必须要高5000每平方。
房子肯定就去化慢，去化慢就意味着开发商手上的资金回流慢，那么回流慢就会减少拿地，减少拿地就会减少政府的推地，间接减少土拍价格，最终大量减少了土地财政。
所以这笔高昂的成本，开发商要承担一部分、开发商会逼着施工单位承担一部分、政府的土地财政要承担一部分，当然最终承担大头的肯定是购房者。
这轮改革其实是一个彻底的行业逻辑改革，以前的期房销售变成现房销售，它不仅是一个资金成本的变化，它也一定会重塑中国房地产市场的结构和运行逻辑。
但话又说回来，现房销售真的利于购房者吗？
答案其实非常多维，购房者肯定是不会再碰到烂尾房了，但他们肯定是用真金白银来换确定性更高的资产。
我个人一直认为原来地产的乱象并不是期房销售，甚至都不是高周转。
香港现在也在执行期房销售，但他们可不是让购房者一开始就付掉全款的。
要知道资金监管也并不是这几年才有的，以前也一直有，如果真的像这几年严格执行，资金都在监管账户，期房也绝不会烂尾。
哎，终究是沈一石承担了一切！
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