山东日照，租客搞有偿陪侍被公安停业整顿，以此为由拒付9万租金

“租客搞有偿陪侍被公安停业整顿，反倒赖账说不交租金合同就自动解除，一分钱不肯吐出来！”山东日照，莒县这起租赁合同纠纷二审落槌，法院一句话怼得明明白白：自己作死违法经营导致的停业，剩余3个月9万租金照付不误，别拿合同里的“自动解除”当免债金牌！

（案例来源：山东省日照市中级人民法院，人物均为化名）

时间回到2022年12月20日，莒县的严民把自己名下位于城阳北路与岳石路交汇处的KTV商铺租给了1992年出生的沙展。

俩人签了白纸黑字的房屋租赁合同，租期定死从2022年12月19日到2023年9月29日，一共9个月，年租金36万，按月付，每个月月初交下月5万，严民手里还留了3万保证金。

合同里顺手写了几条规矩，第5条说要是沙展不交下月租金，严民有权不租了，视为自动解除合约；第6条更清楚，沙展不能拿这地方搞黄赌毒等违法行为，出事自己全扛。

刚开始还算太平，沙展按每月3万（注：合同虽写5万但双方实际按3万履行，已付18万至2023年6月）往里砸钱经营，严民也稳稳收租。

转折点砸在2023年6月11日晚上七点多，莒县公安局城西派出所民警搞例行检查，一脚踹进KTV二楼207包间，当场抓了现行。

包间里客人围着陪侍女，陪酒、点歌、开酒、唱歌一套营利性有偿陪侍玩得正欢。这下捅了马蜂窝，沙展作为实际经营的人，屁股没擦干净。

这一查就是几个月，拖到2023年9月15日，莒县公安局双管齐下：一份行政处罚决定书甩给沙展，罚了1万块钱；另一份责令停业整顿通知书直接拍在练歌房脸上，命令立刻关门，从2023年9月15日一直整顿到2023年12月14日，整整三个月。

其实早在6月11号警察上门那天，沙展心里就有数，不敢再开门做生意了，当天起实际就停了业。

但他打的算盘是：我不干了，也不交7月开始的租金了，按合同第5条“不交租视为自动解除”，那合同6月30号就完了，后面租金跟我没关系，严民爱咋咋地。

严民不干了，房子是按KTV豪华装修交出去的，现在被你搞得背着停业整顿的黑锅，九月底之前谁敢租？2024年他一纸诉状把沙展告到法院，开口就要剩余3个月的租金9万块。

沙展在法庭上振振有词：

第一，合同写了不交租就自动解除，我没交7月租金，合同6月30号就崩了，后面租金没道理给；

第二，公安停业整顿是罚我行为的，又不是拆房子，严民6月底收回房自己能干别的，比如搞水果店，不影响使用，没损失；

第三，停业罚的是练歌房，严民是经营者，他出租营业执照有过错，也得自己背锅。他还补刀说严民跟村里租这楼一年才8万，转手租给自己36万，9月29日后更没损失，甚至甩出通话录音想证明严民6月底就接手转租给别人了。

一审法院把账算得门清：

第一，合同里写的“不交租金视为自动解除”绝不是承租人的免死金牌。

本案中合同是双方真实意思表示，合法有效，很多人望文生义，以为我不给钱合同就自己死了，债务也清零，这是巨大误解。

沙展拿第五条说自动解除，但这条款本质是给出租人严民的解除权触发条件，不是你承租人不交钱就能单方面宣布合同自动灰飞的，解除权在守约的出租方手里。

也就是说，这条是给严民留的后手，沙展作为违约方没资格拿它当挡箭牌宣布合同6月30日没了，只要出租人没正式通知解约并要求你搬离，租赁关系在法律上依然存续，租金义务就没断。

第二，承租人自身违法经营导致的停业损失，必须由承租人全额买单，别想把锅甩给房东或公权力。

租赁合同的核心是交付符合约定用途的房子，房东严民把KTV交给你时干干净净，证照齐全，你自己在里头搞有偿陪侍触雷，被公安机关责令停业，这属于你使用租赁物过程中的根本违约和侵权前兆。

合同第6条早已兜底“一切违法行为由乙方自行承担”，这不仅是约定义务，也是过错责任的基本法理—谁的错谁填坑。你不能说自己违法被查了，房子用不了，反过头赖房东没把房管好，或者拿行政整顿当不可抗力耍赖。

停业整顿罚的是你的行为，但造成的房屋空置租金窟窿，是你违约连锁反应的一部分，法院判决你照付剩余租金，本质是让你为自己违法行为买单，而不是让无过错的房东替你扛雷。

第三，出租人在承租人违约导致房屋短期无法转租时，有权主张全额剩余租期租金损失。

本案特殊点在停业整顿三个月正好卡在租期尾巴（7-9月），KTV专修房不是普通毛坯，别人拿来干不了别的，公安还贴着封条或整顿令，严民根本没法提前转租，也没法自用。

在这种因承租人单方过错导致租赁物阶段性“废置”的情况下，出租人没有减损义务的空间（因为客观减损不能），承租人必须按原合同填补这三个月的租金漏洞。

这也提醒房东们，签合同一定要把“禁止违法经营、后果自负”写死进条款，真出事时能直接按约锁死对方赔钱责任；而租客更要明白，拿租来的场子干灰色地带的事，一旦翻车，房租、罚款、律师费全是自己血肉，房东不背这锅，法律也不会同情拿违法当赖账理由的人。

综上，一审法院判决沙展需支付剩余3个月9万元房租，沙展不服上诉，还是那几句陈词滥调，二审一锤定音：驳回上诉，维持原判，受理费2000元还得沙展自己吞。

对此，您怎么看？