上海
本周拍卖清空率
Domain
统计截止至 2026-8-29 18:00:00
数据来源Domain
地区
售出中位价
拍卖结果
清空率
悉尼
162万
726
57%
墨尔本
97.8万
638
60%
布里斯班
124.8万
150
24%
阿德莱德
105.5万
115
30%
堪培拉
89.5万
84
47%
房市行情
随着天气转暖，房市通常也会冒出绿芽。从历史规律看，春季和夏季历来是卖家活跃度上升的时节 —— 经历冬季淡季之后，新房源挂牌量激增、拍卖量上升，南部各州尤其如此。不过，今年的春季或许会比以往更 "凉"：潜在卖家正在评估一个房价下跌、买家谨慎且受制、利率前景又不确定的市场。
Cotality 跟踪全澳在售房源的挂牌情况。这一关键指标能够以高频数据反映房市供需互动。2 月初至 6 月初，新房源挂牌量与五年平均水平大致持平，期间布里斯班和阿德莱德等市场出现了明显飙升。这或许反映出，部分卖家趁这些市场见顶、资本增值红利落袋之际选择套现离场。
自 6 月以来，新房源入市量逐渐萎缩 —— 楼市下行波及范围越来越广，房价下跌动能不断积聚。截至 8 月 23 日的四周内，新挂牌房源略超 3.3 万套，较五年平均水平低 8.2%，较 2025 年同期的疲弱水平还要再低 2.0%。
悉尼是本轮回落的主导者。截至 8 月 23 日的四周内，海港城市的新房源挂牌量较平均水平低 14% 以上；墨尔本较平均水平低 9% 以上，布里斯班低近 5%。阿德莱德的卖家反应较慢，同期挂牌量仍较平均水平高出约 4.0%。
供应端的这一反应，滞后于 2025 年末需求见顶后的明显下滑。这在挂牌数据中清晰可见：即便新房源挂牌量（相对平均水平）持续萎缩，近期市场上可供出售的房源总存量却逐月攀升。截至 8 月 23 日的四周内，挂牌房源总量超过 13.7 万套，较五年平均水平高 1.7%。相比之下，1 月中旬时挂牌总量还较平均水平低近 26%—— 足见此后数月需求收缩之快。
尽管悉尼和墨尔本的挂牌存量已连续数月处于高位，意味着买家选择更多、议价空间更大，但变化最剧烈的还是中型首府城市：布里斯班从截至 1 月 11 日四周内较平均水平低约 43%，一路升至截至 8 月 23 日四周内较平均水平高 16% 以上。
这对今年的春季销售季意味着什么？
与 12 个月前相比，房市在进入春季时正处于截然不同的位置。去年此时，房价仍在上涨，澳洲储备银行（RBA）刚完成第三次降息（市场还预期可能进一步降息），消费者信心更强，投资者在市场中也相当活跃。
反观现在，随着这个冬天行将结束，全澳房价下行已持续四个月：需求受到可负担性制约、去年降息被逆转、燃油成本上升、消费者信心悲观，以及联邦预算调整后投资者活动低迷等因素的共同压制。市场仍存在进一步加息的风险，而这些因素短期内都看不到改善的迹象，意味着它们将在整个春季持续压制住房需求。澳洲储备银行看起来最早也要等到 2027 年相当晚的时候，才可能开始降息。
天气转暖通常会唤醒 "冬眠" 的卖家。过去五年，春季（从 8 月底到 11 月中旬）通常会带来全澳新房源挂牌量约 25% 的大幅增长。而今年，我们更可能看到的是观望。
卖家在评估市场时会发现：买家更少、可选房源更多、评估时间更充裕、议价话语权更大。那些等得起、能等到更有利市场环境的业主，可能会选择按兵不动，从而延续近期新房源挂牌量偏弱的趋势。
对于有底气在当前市场出手的买家而言，春季或许正是一个机会：竞争者更少、房价更低、谈判桌上筹码十足 —— 在大多数市场中，买家已经牢牢占据主动权。
参考数据：CoreLogic，REA
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