正荣服务，社区增值服务“没长大”｜中报风云⑫

文/乐居财经 徐酒眠

8月27日，正荣服务（06958.HK）发布了截至6月30日的中期业绩公告。

数据显示，其上半年收入约4.83亿元，同比下滑7.7%；母公司拥有人应占亏损约5344.8万元，较上年同期的752万元暴增610.7%；期内录得毛利约8250万元，同比减少21.9%，毛利率从20.2%跌至17.1%。

中期业绩披露前，7月31日，原执行董事王威突然辞任，正荣服务当时并未宣布继任人选。伴随本次半年报，财务总监王奕的执董任命才随之落地。

一边是经营数据的恶化，一边是董事会权力结构的悄然洗牌。这家曾经背靠正荣地产的上市物企，正在经历一个艰难的调整期。

商业运营独木难支

摊开正荣服务的这份中期成绩单，最刺眼的数据无疑是亏损的急剧放大。

收入端，四大业务线三降一升。

物业管理服务作为主要收入来源，今年上半年贡献收入3.85亿元，占总收入的79.8%，但同比下降4.6%。

正荣服务解释称，这是由于持续优化物业管理服务组合，重点扩展利润率较高的项目，同时有计划地出清表现不佳的項目。

然而，“优化”的效果并未在利润端体现，报告期内物业管理服务毛利率同比减少2.5个百分点，降至15.6%。

截至2026年6月30日，正荣服务的在管建筑面积约7450万平方米，较去年底的7570万平方米减少1.6%；同期合约建筑面积约9890万平方米，较去年底减少2.6%。

上半年，正荣服务新签约面积约149万平方米，但同时终止了约273万平方米的项目。

非业主增值服务收入1380万元，同比下降24.6%，原因在于与合作开发商的协销及定制服务需求减少。

唯一的增长来自商业运营管理服务，收入4690万元，同比上升20.5%。

但这个增长并非来自经营改善，而是因为部分租赁合同重新安排为一年期，原确认为融资租赁的部分转为了经营性租赁，从而全额计入营业收入。

换句话说，这同样是一笔会计处理带来的“账面增长”。

截至报告期末，正荣服务商业运营的在管项目为33个，在管总建筑面积约170万平方米，覆盖福州、长沙、莆田、常州、泰兴、西安等城市。

社区增值服务挤水分

高毛利、强粘性、想象空间大，社区增值服务曾是物企最被资本市场看好的故事。但在正荣服务这份业绩中，这个故事遭遇了不小的挑战。

今年上半年，其社区增值服务收入约3700万元，较去年同期的6215万元大幅下降40.5%。

正荣服务给出的解释是：公共事业收费服务调整为按净额列支。

简单来说，以前代收水电费、燃气费这类业务是按全额计入收入的。比如业主交100块水电费，其就记100块收入。现在会计准则要求改为按净额列支，只把实际赚到的服务费或差价算作收入。

这一调整，直接把收入数字“挤掉”了一大截水分。

从细分结构看，家居生活服务收入从4167万元骤降至1485万元，占比从67.1%掉到40.1%，而它恰恰包含“公共事业收费服务”，正是本次会计调整的直接受影响对象。

另外两项业务则录得温和增长。车位管理及租赁协助服务收入942.9万元，同比增长9.7%；公共区域增值服务收入1272.5万元，同比增长7.1%。

不过即便以净额口径计算，这块业务的毛利率依然从24.9%微降至24.6%。虽然仍是所有业务线中最高的，但止步不前的利润空间，或许也说明正荣服务在增值服务创新上并未找到真正的爆发点。

说到底，社区增值服务最大的问题不是“缩水”，而是“没长大”。

应收账款恶化

成本端的表现，也不理想。

报告期内，正荣服务销售成本约4.01亿元，同比下降仅4.1%，远低于收入7.7%的降幅。这意味着正荣服务在收缩业务规模的同时，成本并没有同步压缩。

值得主要的是行政开支，逆势上涨9.1%至7380万元，占收入比例从12.9%升至15.3%。

但最让投资者担忧的，应该是应收账款的持续恶化。

截至2026年6月30日，正荣服务的贸易应收款项约4.14亿元，较去年底的3.86亿元增长7.2%。其解释称主要原因是“住宅物业服务回款限期增长”。

翻译一下就是：钱越来越难收了。

而正是应收账款回款率下降导致的减值拨备增加，成为亏损扩大的两大主因之一。

另一个值得警惕的信号是：正荣服务在报告期内确认了约2080万元的所得税开支，较去年同期的520万元暴增302.9%。这主要原因是递延税资产的减少确认。

换而言之，这意味着正荣服务对未来盈利能力的前瞻性判断趋于保守。

人事变阵

业绩发布前，7月31日，执行董事王威因“其他业务及工作承担”辞任。

当时正荣服务并未同步公布接任者，直至中报披露，财务总监王奕的执董任命才随之落地。

晋升执行董事，王奕的年薪为68万元，服务合约期3年。

放到正荣服务呈递的这份中期业绩，此番人事变阵就有足够多的解读空间了。

首先是王威的离开，他自2023年7月1日出任执行董事，至今正好三年有余。

而这三年的任期，恰好与正荣服务业绩持续承压的时间线完全重合。2023年，亏损约8190万元；2024年，亏损扩大至2.36亿元。即便2025年亏损收窄至2.3亿元，整体毛利率也只剩下16.3%。

而王威本人的薪酬也从2024年的130.7万元降至2025年的108万元，其中绩效花红从28万元腰斩至14.2万元。

新任执行董事王奕同时兼任公司秘书和财务总监，这或许意味着正荣服务将更加重视财务管理和风险控制。

结合其下半年“存量提效、增量扩容、创新驱动、组织激活”四大核心策略，财务出身的高管进入核心决策层，可能预示着正荣服务在经营上将更加审慎和务实。

从2020年上市时的风光无限，到如今连续亏损、高管离场、规模收缩，正荣服务的处境，折射出整个物业管理行业在后地产时代的艰难转型。

当“大树底下好乘凉”的地产红利消失，物企们不得不面对一个残酷的现实：靠规模扩张吃饭的日子结束了，精细化运营和真功夫才是活下去的关键。

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