城市更新，把“预制房”推上风口

在房地产行业的深度调整期，装配式建筑在政策和市场需求的双重推力下，出现新的发展机遇

文｜《财经》研究员 王文彤

编辑｜杨立赟

“在工厂里预制房子，每平方米还要花几千元改造，能靠谱吗？”2025年春天，当周荣第一次得知自家小区的改建方案时，心里打起了鼓。

他在北京三里河一区28号楼住了快40年。这栋20世纪70年代建成的老楼，近来出现墙体开裂、管道老化、阳台渗水等问题。于是北京市西城区政府在2025年初开始谋划原拆原建，采用“预制房”的方案。

所谓“预制房”，又叫装配式建筑，就是把一栋房子所需要的柱、墙、楼梯等零部件提前在工厂加工好，组成完整的房间，再在施工现场吊装拼接，像搭积木一样。施工时，工期可大幅压缩，不需要现场使用水泥砂浆，粉尘、噪音和污水排放也显著降低。

和周荣一样，大多数业主听到这个方案时，都觉得不可思议——房子还有预制的？即便听工作人员解释技术原理，他们也将信将疑。但当亲眼见证了吊装现场、住进新家后，这些疑虑都被打消了。

改建后，厨房和卫生间不再狭小局促，室内空间规划也更加合理，洗手台、马桶、橱柜等家具一应俱全。“46天就封顶了，又快又安静，没耽误我在家过春节。”周荣说。

三里河一区的改造故事，是装配式建筑在中国落地的一个微小切片。

“预制房”最早兴起于20世纪50年代，西方国家用于解决二战后的住房短期问题；2000年前后它进入中国，在环保要求、劳动力紧缺以及政策鼓励的共同作用下逐步兴起。应用场景从住宅领域扩展至商业、公建、医院等，进一步深入城市更新、商业改造、家装翻新等存量市场，走进千家万户。

如今在房地产行业的深度调整期，预制房在政策和市场需求的双重推力下，站上了一个风口。

北京、广州、湖南都是发展较快的省市，其中广州的势头最猛。据《广州市大力发展智能建造与工业化建筑加快推进建筑产业现代化的实施意见》，2026年起，广州所有新住宅都要做成装配式建筑；到2030年底，十栋新建建筑中至少八栋是装配式建筑。

国务院印发的《城市更新“十五五”规划》（下称《规划》）明确提到，到2030年，将改造11.5万个老旧小区、1500个老旧街区厂区——这是“十五五”时期城市更新的主要指标之一。在实际操作中，改造这些房子往往施工条件苛刻，住户又不愿忍受过长的工期，装配式建筑“快速施工、品质可控、减少扰民”的特点正好满足一定的市场需求。

《财经》走访北京、深圳、湖南等地的头部企业后了解到，装配式建筑已经形成了自己的技术体系，城市更新、家装改造的需求释放，也给了装配式建筑更多的发挥空间。但目前行业发展仍然面临考验。对企业而言，成本、产业链、标准是三道并不易答的大题。

在工厂里“预制”房子

398个钢结构模块箱体，由17.5米长的板车运抵现场，经过25天组装施工，组成了湘潭综合保税区宿舍大楼——每间宿舍室内面积约30平方米，月租为650元，自带家具、拎包入住。

它的生产厂商是湖南建投旗下的中湘金鳞甲模块化建筑有限公司（下称“中湘金鳞甲”）。

在生产车间里，房间的“钢骨骼”渐渐长出来。一卷卷钢板开卷、校平，被送进辊压成型机，冷弯、冲孔几分钟后就变成一根根薄壁钢梁。钢板厚度只有3.5毫米到4毫米，冷弯成型后，却能撑起一栋宿舍楼。

（中湘金鳞甲工厂中，工人正在施工，旁边堆放着加工好的钢材。 摄影/王文彤）

这个8000平方米的车间没有想象中的飞扬尘土和刺耳机械声。钢梁被按图纸拼成框架，再依次装上墙板、铺好地板、布好管线、配好家具，一间房间就“拼”成了。整个工厂一个月能产出300多套房间，而流水线上的工人只有十来个。

“90%在工厂预制，只留下10%的现场工作量，钢材还可以100%回收利用。”中湘金鳞甲副总经理谭刚龙对《财经》介绍。

这些房间在工厂中拼好后，被运输至五湖四海：有的运到工厂、学校，建成拎包入住的宿舍；有的装进集装箱出海，两个月后在印尼变成三栋宿舍楼；还有的做成太空舱样式，出现在景区的民宿和营地里。

（中湘金鳞甲建造的印尼宿舍样板间。 摄影/王文彤）

经过十余年发展，装配式建筑的技术路线已经清晰。

按材料结构划分，装配式混凝土结构（PC）成为住宅主流；装配式钢结构（SS）主要应用于公寓、员工宿舍、商场等场景，湘潭综合保税区即采用这种结构；装配式木结构（ZMJS）则更多用于对防震、防水要求不高的观赏性建筑。

按工厂化程度，则可以分成PC构件式和模块化（MIC）——前者是把墙板、楼板一片片在工厂做好，运到现场拼装，后者是把整个房间连同家具在工厂造好。此外，在住宅内部，还延伸出装配式装修这个分支。

产业链上下游的企业也成长起来。

上游主要是水泥、钢材等原材料、设备供应商，如金隅集团（601992.SH）、包钢股份（600010.SH），中游主要是装配式设计、构件生产和工程承包商，如华阳国际（002949.SZ）、中建海龙，下游则是项目开发商，如保利发展（600048.SH）、万科（000002.SZ）等。

在地产行业下行期，装配式建筑反而找到了快速发展的机遇。

一方面，这种工业化的生产方式能够节能减排，也能回应人工短缺、建造方式转型等问题；另一方面，它符合政府对“好房子”的定义，踩上了城市更新的新风口。

装配式建筑的发展离不开政策的支持。

2016年至今，国务院办公厅、住建部和各地方政府等通过强制装配率、示范项目、土地出让要求等方式推动产业发展。

如今，装配式建筑已在全国开花：在北京，根据《北京市人民政府办公厅关于进一步发展装配式建筑的实施意见》，2025年起，每两栋新建建筑（所有类型）中，就有一栋是装配式建筑。

广州干脆一步到位——根据《广州市大力发展智能建造与工业化建筑加快推进建筑产业现代化的实施意见》，2026年起，所有新住宅都要做成装配式建筑，到2030年底，十栋新建建筑中至少八栋是装配式建筑。

湖南也是发展势头较猛的省份之一，据《湖南日报》报道，2026年1月-4月，在全省新建筑中，近70%是装配式建筑，同比提升8.2个百分点。

根据绿筑会的数据，2025年全国新建装配式建筑面积为16.1亿平方米，每十栋新建建筑中，至少三栋是装配式建筑；其市场规模约1.34万亿元，预计2026年增长9.4%至1.47万亿元。

催化剂：城市更新

城市更新正在成为装配式建筑的催化剂。

装配式建筑之所以能搭上这列快车，原因有二。其一，城市更新包含危旧楼改造、存量房翻新、低效空间盘活等多种场景，体量足够大，而装配式建筑这种工业化建造方式，施工更快、污染更小，能够匹配城市更新对效率和环保的要求；

其二，装配式建筑原本在标准化、重复性的场景中更能发挥优势，但城市更新中，大部分老旧建筑部件都是非标的，施工环境也较为复杂，这就对装配式建筑的技术和生产提出了更高要求。大量的实践和高要求，恰好能让其技术快速“催熟”。

以危旧楼改造为例，这个场景中最敏感的是时间、交通、安全和居民周转成本。

前述北京西城区三里河一区28号楼项目就是典型案例。这里是西城区第二个“原拆原建”试点项目，由中国建筑国际集团有限公司（3311.HK，下称“中国建筑国际”）旗下的中建海龙科技有限公司（下称“中建海龙”）负责施工改建。

该楼于20世纪70年代建成，存在墙体开裂、设备老化等诸多安全隐患。此外，小区紧邻一所小学和多个部委办公楼，施工环境对噪声、扬尘极为敏感。

若按照传统施工工艺，仅结构施工就要一年，整体完工则需要一年半到两年的时间。而装配式工艺之下，模块吊装、主体结构封顶仅用46天，居民住进新房则不到6个月。

（改造后的三里河一区28号楼外立面。 摄影/王文彤）

在施工现场，一个个在中建海龙智能工厂里造好的模块，凌晨被运进小区的巷子里，等待白天被核对、吊起、对位，再与其他模块连接。

中建国际投资（华北）有限公司项目团队对《财经》介绍，该项目共使用了156个混凝土模块，90%的建造工序在智能工厂完成，采用了“空心剪力墙+双面墙模的模块化技术体系”。

剪力墙指建筑中的承重、抗风抗震的钢筋混凝土墙，传统的做法是在现场支模板、绑钢筋、浇混凝土。

而装配式建筑中的模块化技术是在工厂预制每个单独模块，运输至现场安装好后，通过后浇筑的节点将模块连接成整体，从而形成受力性能与传统施工方式相同的剪力墙结构体系。

在此基础上，五个模块即可拼成一套三房一厅一卫一阳台的房子——四个模块分别做成三个房间和一个厨房，一个单独的模块做成卫生间和客厅。

这类老楼往往还有漏水的毛病，而装配式建筑在这方面有较大优势：在工厂中，窗户副框和混凝土之间不是用胶水粘，而是一次性浇筑成型，从而避免胶老化漏水；卫生间同样一体成型，降低拼缝渗漏的风险。

（三里河项目一户居民的窗户，对面是一所小学。 摄影/王文彤）

施工过程中，难度最大的是节点连接。承重墙处有很多承插钢筋，密度很大，吊装过程中的误差必须缩小至毫米级。在转角箱体吊装时，施工人员需要反复调整测试才能落到精准位置。

中建海龙在三里河项目中的经验，也运用在了北京市首个混凝土模块化保障房项目——定慧寺保租房项目中。

（定慧寺项目吊装现场。 图源/受访者）

203个标准化的混凝土模块，组成了这座五层的保租房。每个模块都有数字ID，从工厂到现场全程可追溯，并生成数字验收报告。

相比三里河项目，定慧寺项目的标准化程度更高。模块被拼成了5种户型、241套保租房，以满足不同人群需求。

装配式装修走到台前

在长沙市长房岭秀时代小区，一套115平方米的房子正在装修。在这里，一摞摞在工厂里裁好、封好边的板材被专用的精密五金件连接在一起，全程不用一滴胶水。

（金煌家装样板间的厨房，配备了全套家具。 摄影/王文彤）

这种装修方式被称为装配式装修，同样采用“工厂预制、现场拼装”的生产方式。就像一栋建筑的“内脏”，它是装配式建筑的重要组成部分和评判标准之一。

这个领域的头部玩家，如金螳螂（002081.SZ）、和能人居、金煌家装等，大多从工装、家装行业切入，如今已发展成集装配式装修、研发生产、家具定制于一体的企业。

和能人居总裁闫俊杰总结，装配式装修可以理解为“一个工业底盘加两大系统”：底盘用架空地面、轻钢龙骨隔墙等干式工法搭建，水电暖管线集成其中。

两大系统分别是功能集成系统和开放饰面，前者指在工厂预制、现场吊装的厨卫、收纳等模块，后者指瓷砖、墙布等部件，可以像手机壳一样自由更换。

过去十年，装配式装修大多应用于酒店、公寓、商场。但现在，随着业主对“好房子”的需求升温，无论新房装修还是旧房改造，装配式装修都有了更广阔的发挥空间。

金煌家装董事长童彬原解释，地产行业深度调整期，开发商回款压力大，甚至以房抵款，更希望压缩成本，而C端家装业主更看重品质和个性化，即使价格比传统装修方式高出一些也能接受。

在湖南省岳阳市湘阴县金煌家装旗下的蓝天豚工厂，一块块板材排着队往前走，二十多个工人穿梭其中：原材料从河北的代工工厂运来，在这里经过开料（即按尺寸裁切）、封边、打孔等七道标准化工序，然后被面包车运到下单客户的家中。

（蓝天豚工厂车间内，工人正在作业。 摄影/王文彤）

（蓝天豚工厂内打包好、等待运走的部件，扫描每个箱子的二维码可以看到生产信息。 摄影/王文彤）

速度快，是装配式装修给人的第一印象。每套房子从前期设计沟通到施工结束仅需45天左右，一套柜子从确定到生产仅需三天。其背后依托的是BIM（建筑信息模型）信息化系统和设计师负责制的工作方法。

在BIM系统里，各个模块被拆分、编号、检验，设计、生产、安装等信息提前对齐；设计师则全程驻场管控，前期花费两三周确认需求、设计图纸，施工时也需要在现场监工。

“传统工地上，水电工可以在墙上开槽，泥工可以重新找平，防水可以现场补刷，但装配式装修的一切都要在设计阶段计算好。”童彬原解释。

同时，装配式装修也支持个性化定制。以柜门为例，蓝天豚工厂提供12种花色，9毫米、18毫米、22毫米三种厚度供客户选择。

速度快并不意味着简单，装配式装修的难点常在毫米之间。

比如，要在狭窄的管道转弯处满足最小弯曲半径，接口位置要让工人的手伸得进去、拧得动；构件之间也要预留安装顺序和操作空间，不能装完一个，堵住下一个。

因此，除了在平时提高设计图纸准确度和精细化要求，在施工时，工人还会预留全屋检修口，让后期维修可以像修汽车一样“打开引擎盖”精准检修，不用再敲掉一整面墙、翘起一整块地板。

金煌家装的尝试并非个例。闫俊杰总结，十年间，行业完成了三级跳：1.0阶段做部件，企业专注研发生产装配式墙面、集成厨卫等局部部件。

2.0阶段做智造，由局部装配转向系统化、集成化，出现大批部品工厂和智能生产线。

3.0阶段做数字化，将设计、生产、供应、安装、运维等全链条数据化，实现装配式装修的柔性化、规模化定制。

下半场，拼的是产品力

对于房子在工厂里预制，市场接受度越来越高，但行业的高质量发展仍然面临三道坎。跨越这三道坎，将决定装配式建筑在“下半场”真正以产品力赢得市场。

第一道坎是成本。理论上，标准化程度越高、规模越大，成本就越低。但这只是理想模型。

金螳螂（002081.SZ）装配式研发中心总经理钱炜用汽车做比较，一款车可以生产几十万甚至上百万台，模具、设备、供应链都能被摊薄，住宅却很难如此，开发商在每个项目上都想要个性化的户型和立面，这种定制化需求分散了装配式部件的产能。

因此，中建海龙和金煌家装都选择保留工厂柔性，金煌家装的蓝天豚工厂中还设有异形工艺的生产线。

行业现状是，不同地区的装配式企业成本差异很大。在《财经》询问的多家头部装配式企业中，深圳地区的成本最低，但仍比传统装修方式高出约5%；其余地区则通常高出10%-20%不等。

深圳市建筑产业化协会会长、华阳国际设计集团（002949.SZ，下称“华阳国际”）执行董事龙玉峰解释，这是因为各地原本的产业配套基础不同。

此外，深圳采用的分部分项验收制度让装修和土建能够穿插施工、设备可以共用，也摊薄了每个项目的成本。

不过，绿筑会会长陈占凯认为，在计算成本时不能只考核短期建安成本，忽略工期节约、财务成本下降、运维维修减少等全生命周期收益。

金螳螂则把目光投向了装配式建筑出海，视其为“曲线救国”。今年公司的出海业务占总业务的30%，其中80%是东南亚等发展中国家的酒店项目。“那边（海外）基础设施建设需求高，又缺稳定的供应链和熟练工人，我们的技术能帮助他们提速。”钱炜说。

第二道坎是产业链仍未打通。设计、生产、施工的每个环节都可能出现问题，拖慢整体进度，有时，某个项目甚至需要分出一半人员与设计院、开发商协调。

一家头部装配式建筑企业的总工程师举例，北方地区水地暖在施工时，从分集水器出来的管子不能断。但模块化建筑里，两个房间之间的管道必须断开再接，否则无法集成。这就需要公司跟设计院和审图公司反复协商。

客观来说，部分开发商对装配式建筑的态度仍然暧昧不明，粗看原因是成本，细看则是产业链问题。

一位曾参与多个装配式项目评分的高级工程师透露，有些开发商为了凑够及格分的同时压缩成本，往往只做最基本的预制楼板和预制墙板，放弃工艺更复杂、成本更高的集成厨房、集成卫生间和装配式装修等。

比如，广州市的一份装配式建筑评价表上，50分是及格线。开发商的装配率得分恰好停在50.1分，刚好够审图通过。

“装配率每往上提一点，开发商就要多掏一笔钱，这钱还不一定能收回来。”他说。

一位资深建筑设计师给出另一个角度的解释：由于材料生产、设计、监理施工、运营和建设方彼此分开，设计端往往先按传统方式做保守设计，再回头去贴合装配率的政策要求。

与此同时，他观察到，人才培养模式也停留在“手艺人补课”、仓促上岗阶段，打造装配式人才的队伍还需要时间。

第三道坎是行业标准不一。多位受访者表示，一些行业标准，如模数协调体系（即标准尺寸，可以类比为衣服的尺码）仍未统一，导致户型、构件、部品非标化严重。

此外，全国各地装配率计算方式不同，验收标准也不相同。

有装配式建筑企业曾承接北京一个预制房项目，预制模块在异地的工厂生产。由于各地检测报告不互认，出具的检测报告无法作为北京的验收依据，导致项目验收耽搁数月。

装配式建筑走到了十字路口，面临新一轮成本、产业链和标准的考验。城市更新的需求正在释放，家装市场的大门也已经打开，政策文件中的装配率要求只是一个助推力，行业发展的核心驱动力还在于用产品本身回应市场需求、满足居民对“好房子”的期待。

（应受访者要求，文中周荣为化名）

责编 |李煜

题图来源｜视觉中国