上海
◎记者 张琼斯
我国延续20多年的房地产信贷制度，迎来全面优化升级。中国人民银行、金融监管总局8月28日联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（下称《意见》）。
作为我国房地产信贷领域的基础制度，《意见》与个人住房贷款、商品住房开发贷款、商业地产贷款等具体贷款管理办法，共同构成新模式下房地产信贷的制度体系。《意见》重点对开发贷款和个人住房贷款进行了优化，包括延后个人住房贷款发放时点、建立开发贷款主办银行制度、延长贷款期限等关键调整。
全面优化房地产信贷体系
自1998年深化住房制度改革以来，我国逐渐形成了以预售制度为特征的商品住房销售制度，并建立了配套的房地产信贷制度。
立足于房地产行业转型发展和构建新模式需要，《意见》全面优化房地产信贷体系。
中国人民银行有关部门负责人表示，《意见》作为商品住房销售制度改革的配套制度，是完善房地产基础制度的重要组成部分。《意见》主要从四个方面对现有制度进行改革完善：加强房地产信贷统筹管理，改革完善房地产开发贷款制度，改革完善购房贷款制度，完善房地产金融宏观审慎管理。
其中，与市场关系最密切的是，《意见》重点对开发贷款和个人住房贷款两项核心制度进行了优化，以更好满足房地产合理信贷需求。具体包括以下关键调整：一是建立开发贷款主办银行制度；二是延后个人住房贷款发放时点，并加强个人住房贷款与开发贷款衔接；三是将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，具体期限由购房人与商业银行协商确定。
延后个人住房贷款发放时点
近年来，房屋施工流程拉长，项目主体结构封顶后仍有装修、绿化等工程量。此前个人住房贷款“封顶放款”的要求，已不适用于这种变化。一旦已预售项目逾期交付，容易出现“没拿房，先还贷”等问题，不利于保护购房人合法权益。
对此，《意见》明确，在销售阶段，延后个人住房贷款发放时点，防范住房逾期交付引发金融风险。
具体而言：所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放，确保购房人“能拿房，再还贷”。
《意见》还给予银行债务重组更大自主权。对于存量个人住房贷款借款人阶段性失去收入来源导致还款困难的，《意见》明确，商业银行可以按市场化、法治化原则与借款人自主协商，灵活采取合理延后还款时间、贷款展期、延迟还本等方式调整还款计划。
建立开发贷款主办银行制度
我国长期坚持审慎严格的房地产开发贷款政策，但在预售制下，商品住房项目开始预售后，项目公司使用购房人首付款、个人住房贷款等预售资金置换开发贷款的情况较为普遍。
《意见》明确，单个房地产项目对应一家主办银行，单独或牵头银团发放开发贷款。“在开发建设阶段，通过开发贷款主办银行对项目资金实行封闭管理，同时要求项目预售资金监管账户和定金账户，应按规定在主办银行开立。”央行有关负责人表示。
上述负责人还表示，项目存续期间，房地产开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入项目公司在主办银行开立的资金账户管理。项目公司对外负债、对外投资等重大事项，应事先告知主办银行。
业内专家认为，开发贷款主办银行制度是适应房地产新模式的制度安排，将有利于解决资金封闭管理难落实的问题，在确保资金专款专用的同时，也可以更好满足项目开发建设的融资需求。
此前，开发贷款还存在实际使用周期偏短的情况，支持项目建成完工的作用弱化。
针对这一问题，《意见》提出，开发贷款应与项目建设、销售周期相匹配，覆盖项目开工到竣工备案全过程，预售项目最长5年，现房销售项目最长7年，商业地产项目最长7年，首次还本日期原则上应在项目竣工备案后。
建立房地产金融逆周期调节机制
“十五五”规划纲要提出“建立覆盖全面的宏观审慎管理体系”，房地产金融宏观审慎管理是其重要组成部分。
《意见》专设“房地产金融宏观审慎管理”章节，明确购房贷款最低首付比例、利率、房地产贷款集中度等房地产金融宏观审慎管理工具，由央行会同相关部门根据市场形势、金融风险状况等，建立房地产金融逆周期调节机制，促进房地产市场平稳运行。
此外，《意见》提出，央行会同金融监管部门改革完善房地产信贷、债券、股票、资管、境外融资等全口径房地产金融统计指标体系并开展统计监测。
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