一张蓝图绘到底：周浦城市更新践行 “人民城市” 理念

上海城市更新始终走在全国前列。从陆家嘴滨江、张江科学城，到世博片区的转型再造，这座超大城市持续探索存量时代的发展路径。

时代命题：存量时代的上海城市更新突围

随着城镇化率突破67%，中国城市的发展逻辑迎来改变。近郊区域在上海整体更新格局中的角色尤为特殊。上海易居房地产研究院副院长崔霁分析指出，更新本质是“人的更新”—— 上海通过老城改造、保障性租赁住房扩围、旧住房成套改造，面向新市民、一线劳动者、新就业大学生等群体优化住房供给，努力实现各类人才“进得来、留得下、住得安、能成业”。

周浦因水得名，历史上漕运繁忙、粮棉集散，商贾云集，素有“小上海”之称。水运变迁后城镇发展节奏有所变化，近年张江科学城扩区带来新机，产业加速集聚，周浦再度提速，从“小上海”走向“大张江”，成为浦东引领区建设中的重要样本。

网络图

根据"十五五"总体规划，浦东着力打造"一轴四带八城"发展格局，周浦位于科创发展带核心中端，持续吸引三高人才汇聚，助推区域价值升级。但周浦实践的深层价值，需要置于上海超大城市发展的大背景下来理解。

对上海而言，城市更新已不只是建设问题，更是发展问题。上海易居房地产研究院副院长崔霁提出新一轮更新的三大转向：从增量扩张转向存量提质，激活存量成为核心任务；从空间改造转向价值创造，更新服务新质生产力；从政府主导转向共同缔造，构建“财政+金融+社会资本”多元投融资体系。

“这三个转向意味着，城市更新的本质不是简单的拆旧建新，而是城市功能的系统重塑；不是孤立的项目推进，而是片区价值的整体激活；不是政府的单方行动，而是多元主体的共同缔造。”

在这一背景下，周浦老集镇拔点改造项目于2018年启动，由华发股份联合东岸集团、周浦城投共同推进。三方协同的机制创新，为近郊连片旧改趟出了一条属地平台、区级国企与市场化主体分工协作的可行路径。历经八年持续投入，这片357亩的旧改片区已成为近郊连片更新的一个可复制的样本。

周浦的实践，由此成为观察城市更新从蓝图到落地的一个鲜活切片，其核心价值不在于开发规模，而在于回答了一个现实命题：一张蓝图如何绘到底。

八年答卷：周浦如何协同作答

老集镇拔点改造是周浦城市更新的典型案例之一。2018年项目启动，华发股份联合东岸集团、周浦城投共同推进，覆盖A、B、C、D、E五大地块，总改造面积357.35亩。

五大地块各司其职、分工明确，整体定位为"民生优先、生态赋能、品质提升"，通过五大区块联动，将周浦老集镇更新为浦东中环南翼的宜居新标杆，兼具居住舒适度与公共服务完整性。

其中，D地块规划为住宅及配套，将建设菜场、养老、社区中心等近8千方民生配套，是片区品质提升的核心地块。2026年1月，上海信浦东岸置业有限公司成功获得D地块（14-05地块），该公司三大股东分别为华发股份（持股45%）、东岸集团（持股40%）、周浦城建（持股15%）。

（以上配套、规划相关描述仅供参考，规划方案存在调正变更可能，不构成开发企业交付承诺）。

不同于常规净地开发，周浦老集镇旧改是在成熟建成环境中“织补”出一个新住区。界面新闻从周浦规建办相关人士了解到，该联合地块采用一二级联动开发模式，由镇属城投平台联合区级国企协同推进，整个周期历经多轮规划迭代与多方主体协同。

如今，五大地块已按时序逐步落地，将规划蓝图转化为现实空间。C地块配套商品房德浦锦庭已顺利交付；E地块观澜半岛快速售罄待交付；D地块四季观澜正在加紧建设、即将入市；B地块商业项目持续推进中；A地块完成清盘拆迁。

C地块配套商品房德浦锦庭实景图 E地块观澜半岛实景图

东岸集团党委副书记、总经理陈卫国指出，片区配套设施统一规划、整体呈现，形成了丰富且系统化的社区服务网络，学校、菜场、养老设施，以及信息中心、社交空间、社区便利中心等多元配套有机整合，标准统一、服务可及，已获居民普遍认可，真正让拥有优秀地理禀赋的城市地段焕发新生。

支撑这种持续兑现的，是一套清晰的多主体协同机制。城市进入存量时代，成片旧改面临的困局很现实：周期长、协调难、资金平衡难。同策研究院联席院长宋红卫指出，存量时代下开发商要从传统“开发思维”转向“城市运营商”思维，构建覆盖项目全生命周期的运维体系。

周浦老集镇拔点改造的突破恰在于此，它探索出了一条“属地平台+区级城市运营平台+市场化开发主体”分工协作路径。

周浦城投作为本土国企，熟悉地方资源网络，是项目与属地社区、地方政府之间的桥梁；东岸集团作为浦东新区直属的功能开发类国企，带来黄浦江东岸贯通开发中积累的区域级项目经验；华发股份作为资深国企，操盘产品的规划设计与市场运营。

以周浦城投为例，周浦城投党总支书记、总经理杨杰指出，公司深度参与市区两级重大工程，主导推进周浦本地项目、老镇区开发改造、市政道路及学校等公共配套设施建设，同时统筹城乡发展，聚焦人居环境优化，切实改善居民生活条件，推动实现“宜居乐居”的目标。

三方主体共同构筑起项目稳步推进的稳固协作三角。崔霁在分析这种协作模式时指出，三方协同的核心逻辑是“各司其职、风险共担、收益共享”。

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在其看来，政府负责规划统筹与政策托底，解决公共利益和制度供给问题；国企平台发挥信用优势和资源整合能力，承担前期投入大、回报周期长的公益性项目；社会资本带来专业化运营能力和市场化效率，通过长期持有运营收益实现可持续回报。这种模式最终释放的是城市资产的整体增值和片区运营的长期现金流。

而作为周浦老集镇更新的住宅标杆地块，D地块四季观澜在打造高阶居住产品的同时，还系统性补齐了菜场、养老、社区中心等近8000平方米民生配套，同步完善约5000平方米城市绿地与6000平方米口袋公园，从人居、民生、生态多个维度带动片区综合品质提升。同时，项目采用约5.6米新规抬板设计，社区内部设置双下沉式庭院以及地下会所。

（配套存在调整变更可能性，不构成交付承诺，最终以政府审批文件及商品房买卖合同为准）。

业内指出，四季观澜打造张江南首个全域抬板住区，以高标准产品力回应当地更新诉求，把人民城市的建设理念落实到居住空间的塑造之中，为近郊片区构建改善人居的全新参照。

价值标尺：人民城市怎样落地

城市更新所有宏大规划布局，最终的检验标尺，始终落脚于人：是否真正提升属地居民的现实生活品质。

“人民城市人民建，人民城市为人民”，道出城市建设的根本要义——人是城市的核心，也是城市发展的最终归宿。周浦老集镇八年更新实践，正是这一理念在近郊片区的生动落地。它摒弃大拆大建的简单路径，在尊重历史文脉、回应多元民生诉求、持续长期投入的过程中，推动老城有机迭代，生长适配时代的城市功能与人居品质。

周浦老集镇的更新首先回应的是一个具体的时代命题：张江科学城的产业外溢与人才安居。2021年张江科学城扩容至220平方公里，南拓至周康板块，大量生物医药、集成电路领域的企业和人才需要就近的居住、商业、公共服务支撑。周浦地处浦东腹地，轨道交通集聚，土地储备相对充裕，成为承接张江产业外溢的关键节点。

从功能定位看，周浦是张江科学城南部产业配套承载核与产城融合示范区。崔霁分析指出，周浦重点承接张江生物医药、集成电路的中试转化、研发配套功能，构建“张江源头创新——周浦中试落地——综合服务支撑”的产业协同链条，是科学城功能外溢的重要承载地。

在人居配套上，定位则是科创人才宜居承载地：一方面依托轨交TOD打造科南地区中心，补齐商业、医疗、文化等公共服务短板，构建15分钟高品质生活圈；另一方面供应适配科创人群的改善型居住产品，同时兼顾本地居民的更新需求，打造全龄友好、职住平衡的宜居片区。

这正呼应了“人民城市”对“全龄友好”的要求，让每一位市民，无论是新引进的科创人才还是世代居住的原住民，都能在城市更新中感受到归属与尊严。

空间规划上，周浦老集镇更新将高端住宅、自持租赁、集中商业、社区配套、公共绿地融于一体。多地块归宗统一立项，打破了土地权属碎片化壁垒；住宅、商业、公建、绿地的复合配置，替代了单一功能的堆叠。连片开发带来的规模效应，让社区服务中心、为老服务中心、菜场、小学等配套得以均衡布局——这些在老城时代长期缺失的公共产品，如今成了新片区的标配。

公共服务层面，周浦体育中心、傅雷图书馆、周浦公园等设施的落地，让“15分钟生活圈”从规划概念变为居民可感可及的生活日常。历史记忆的安放则是周浦更新中最见功力的篇章——在傅雷旧居这一精神文化坐标周边，D地块“四季观澜”项目撷取庭院石榴花作为情感符号，适度延续街巷肌理与邻里社交脉络，让现代海派社区与传统生活记忆相融共生。

崔霁认为，多地块统筹连片开发实现了多重突破，为上海近郊更新提供了可复制的范式：用片区思维替代项目思维，用系统运营替代简单开发。

而四季观澜承载周浦城市更新的住宅实践，回应了人的多层次诉求。尊重历史记忆、完善公共供给、迭代居住品质三重维度在此落地，直观诠释出“人民城市”的实践内涵。

四季观澜即将入市，更多配套还在持续落地。这场试验已提供了一个值得记录的经验：一张蓝图绘到底，关键不在于图纸，而在于机制、定力与审慎，各方能否持续投入，规划能否不为短期利益所动，更新能否始终围绕着“人”。

站在上海“十五五”城市更新的新起点，上海仍有众多近郊老城旧区亟待焕新。周浦老集镇的探索印证，城市更新应当以人为根本，兼顾原住民与科创从业者的空间诉求。一张蓝图绘到底，是超大城市存量高质量更新不可或缺的长期主义底色。