中航北京昌保租赁住房REIT：首报告期年化分派率15.49% 出租率95.84%

来源：新浪基金∞工作室

核心财务指标表现亮眼

作为新成立的租赁住房REIT，中航北京昌保租赁住房REIT首个报告期自2026年4月16日合同生效至6月30日，核心财务数据交出稳健答卷，收益基础扎实。

指标名称 数值 本期总收入 1803.91万元 本期净利润 1060.17万元 期末基金总资产 9.65亿元 期末基金净资产 9.37亿元 本期现金流分派率 3.22% 年化现金流分派率 15.49% 期末基金份额净值 2.3435元

报告期内基金实现经营活动现金流净额2052.62万元，期末可供分配金额达3432.14万元，对应单位份额可供分配金额0.0858元。剔除过渡期损益影响后，本期可供分配金额仍达756.26万元。

项目运营超预期达标

旗下三处位于北京昌平的租赁住房项目合计1391套房源、10.54万平方米可供出租面积，期末整体出租率达95.84%，租金收缴率98.89%，与预测值99%基本持平，各项目运营表现均优于招募说明书预测。

项目名称 出租率 较预测值提升幅度 平均租金单价 滟澜新宸项目 95.36% 0.36个百分点 37元/平方米/月 国瑞熙院项目 96.42% 1.42个百分点 41元/平方米/月 未来融尚家园项目 96.40% 4.40个百分点 41元/平方米/月

三处项目平均剩余租期达525.36天，其中国瑞熙院、未来融尚家园租金收缴率均达100%，租户稳定性极强。项目整体面向符合条件的企业员工、新毕业大学生定向配租，周边无实质性竞争项目，储备客户充足，运营安全边际高。

投资运作合规拟扩募

报告期内基金80%以上资产投资于不动产资产支持证券，通过专项计划100%持有项目公司股权，全部募集资金扣除预留费用后完成不动产项目收购，相关交割审计已完成，股权转让对价6.66亿元已全额支付完毕。基金管理人严格执行合规风控体系，报告期内不存在违规运作、利益输送行为，旗下各组合公平交易执行情况良好。目前基金已公告拟扩募购入位于昌平区的4处租赁住房项目，分别为未来公元项目、未来城市一期项目、东方蓝海项目、绿地慧谷项目，后续尚需监管审核及持有人大会决议通过，未来资产规模有望进一步扩大。

行业政策红利持续释放

2026年上半年从中央到地方密集出台支持租赁住房行业发展的政策，为项目长期稳健运营提供坚实支撑：公租房税收优惠政策延续至2027年底，全环节免征多项税费直接降低运营成本；REITs常态化发行纳入“十五五”规划顶层设计，保障性住房“投融管退”闭环得到制度性确认；公租房保障范围向未落户常住人口延伸，公积金提取优先支持支付房租，北京本地持续开展“适居行动”、毕业季租房服务进校园活动，精准扩大项目需求基数。当前全国住房租赁市场已进入分化修复阶段，北京等一线城市租金率先企稳，本项目作为政策支持的人才公租房资产，长期收益确定性极强。

费用计提规范成本透明

报告期内各项基金费用均按合同约定计提，相关费用已在净利润及可供分配金额中全额扣减，成本管控合规清晰。

费用项目 报告期计提金额 计提规则 基金固定管理费 44.38万元 按前一估值日基金资产净值0.23%年费率按日计提 基金托管费 1.93万元 按前一估值日基金资产净值0.01%年费率按日计提 项目运营管理费 169.63万元 按项目公司实收运营收入的约定比例计提

报告期内无重大交易费用支出，应付交易费用合计199.63万元，全部为应付运营管理成本及中介机构费用。项目公司当期实现租金收入1011.69万元，全部为租赁业务收入，毛利率达60.24%，息税折旧摊销前利润率达81.24%，盈利效率处于行业较高水平。

关联交易合规佣金公允

报告期内所有关联交易均按正常商业条款订立，不存在利益输送情形：向运营管理机构北京市昌平保障房建设投资管理有限公司支付运营服务费169.63万元，原始权益人代付关联租户租金6.97万元，租金标准执行项目统一公允定价。关联方持有本基金份额合计1.42亿份，占总份额比例35.5%，其中原始权益人持有1.36亿份，占比34%，长期持有意愿明确。基金托管人中国银行作为关联方保管的银行存款期末余额6465.84万元，当期产生利息收入7.37万元，资金存放安全合规。

投资者结构高度稳健

本基金为封闭式基础设施REIT，报告期内未发生份额变动，总份额维持4亿份。期末全部资产中9.004亿元为投资性房地产，剩余可支配货币资金6485.76万元，无其他权益类资产投资。

指标 数值 持有人总户数 3465户 户均持有份额 11.54万份 机构投资者持有占比 99.11% 个人投资者持有占比 0.89%

机构投资者占绝对主导，前十大非流通份额持有人合计持有2.43亿份，占总份额60.7%，以原始权益人、保险资管、央企资管等长期机构为主，持仓稳定性极强。期末基金管理人从业人员合计持有2.46万份，占总份额比例0.01%，实现少量跟投利益绑定。

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