又一恒大？昔日房产巨头暴雷，负债1881亿，董事长被抓，公司退市

一家曾经跨过千亿销售门槛、在全国多个核心城市布局高端住宅的房地产企业，如今留下的却是巨额债务、退市、资产处置和负责人被留置等一连串消息。泰禾集团的变化之所以受到关注，不只是因为1881亿元这个庞大的负债数字，更在于它曾经距离行业头部如此之近。把这家公司从高速扩张到陷入危局的过程连起来看，会发现许多风险早在最辉煌的时候就已经积累。

泰禾的快速崛起，与黄其森早年的金融和房地产经历密切相关。黄其森大学毕业后曾在建设银行福建省分行工作，后来离开金融系统创业。1996年前后，泰禾开始进入房地产开发领域。公司最早立足福建，随后把项目延伸到北京、上海等城市，并逐渐形成以高端住宅为主的重要产品线。

真正让泰禾在全国房地产市场打出名气的，是后来形成的“院子系”等高端项目。2010年，泰禾借壳上市，资本平台打开以后，公司的扩张速度明显加快。从销售规模只有几十亿元，到后来突破百亿元、数百亿元，泰禾花费的时间并不算长。

2017年成为关键节点。这一年，泰禾销售金额突破千亿元，同时大举获取房地产项目。仅当年，公司就新增数十个项目，拿地和项目收购投入达到数百亿元。北京、上海、福州、深圳等重点城市都成为它扩张的方向，高端住宅、商业地产等业务同步铺开。

表面上看，项目数量增加、销售数字上升、企业排名前移，意味着公司实力增强。可房地产企业的规模扩张并不等于现金同步增加。购买土地要付钱，收购项目要付钱，后续开发建设还需要持续投入，只有等房屋销售并收到现金以后，这些资金才能真正形成回流。

泰禾当时大量使用金融机构借款、信托、公司债、美元债等融资工具。借来的资金可以迅速放大土地储备和资产规模，也让企业背上了越来越重的利息和偿债压力。2017年前后，泰禾的净负债率已经处在很高水平，这意味着它的高速增长，很大程度建立在持续融资之上。

只要融资能够继续、项目能够顺利销售，这套模式还能维持。一旦外部融资收紧或者销售回款变慢，资金链就会迅速承压。2018年前后，这种压力逐渐显现。泰禾前期收购的部分项目投资金额较大，而高端住宅本身销售周期较长，资金不能快速回笼。公司一边需要支付工程费用，一边面临越来越多到期债务，还必须承担此前融资形成的利息支出。新增项目带来的规模优势，开始被沉重的资金成本抵消。

到了2020年，资金问题已经无法继续掩盖。当年7月，泰禾一笔中期票据未能按照约定偿还，本息合计超过16亿元，公司公开债务违约由此出现。更值得注意的是，在这之前，泰禾已经存在大量到期未偿借款。房地产企业一旦出现公开债券违约，影响并不限于这一只债券，因为部分融资合同可能存在交叉违约安排，同时金融机构会重新评估公司的偿债能力，再融资难度随之增加。

泰禾由此进入一个更加困难的循环：旧债需要偿还，新资金却越来越难获得；销售回款要同时用于项目建设、日常经营和还债，真正可以自由调配的现金不断减少。房地产融资监管进一步强化以后，泰禾的高杠杆问题更加突出。按照当时行业广泛使用的相关财务指标，公司多项指标承压，新增有息负债受到限制。对于一家已经依赖外部融资维持庞大项目体系的企业而言，这相当于过去最重要的一条资金通道明显收窄。

标题中提到的1881亿元负债，正是泰禾危机严重程度最直观的体现之一。截至2025年一季度末，公司总资产约1647.39亿元，总负债约1881.91亿元。也就是说，当时账面负债已经明显超过资产规模，归属于母公司股东的净资产也已经为负。这些债务并不是一个抽象数字。背后对应的是金融机构贷款、信托融资、境内公司债、境外美元债、工程款以及其他经营性债务。债务到期以后不能及时偿还，债权人便可能通过诉讼、仲裁和执行程序追偿，企业名下的房产、股权、银行存款和其他资产也可能因此被冻结、查封或者拍卖。

泰禾不得不不断处置能够变现的资产。2025年7月，泰禾曾经的上海华东总部泰禾大厦以约6.6亿元成交。该物业此前评估价格超过9亿元，早年对外出售时的报价还曾更高。对普通企业来说，数亿元现金已经十分可观，可放到泰禾千亿元级别的负债面前，只能解决很小一部分问题。北京中国院子等项目的部分房源也进入处置范围。曾经被泰禾用来树立高端地产品牌形象的住宅项目，到债务危机阶段逐渐成为债权人回收资金的重要资产。

资本市场上的退市，则让泰禾失去了另一个重要融资平台。2023年5月至6月，ST泰禾连续20个交易日股票收盘价低于1元，触发深交所交易类强制退市规定。2023年7月底，深交所作出终止上市决定，同年8月4日正式摘牌。昔日A股房地产企业至此退出主板市场。退市并不会让企业债务自动消失，原有项目仍要推进，债权债务仍然需要解决。

财务危机之外，泰禾还暴露出信息披露违法问题。监管部门调查发现，2020年至2022年间，泰禾发生23起达到重大标准的诉讼，涉及金额合计约158.64亿元，其中相当部分没有按照规定及时披露。这些诉讼直到数年以后才陆续向市场公开，相关年度报告也因此存在重大遗漏。证券市场要求上市公司及时披露重大诉讼，原因就在于诉讼金额可能直接影响企业资产安全、现金流和偿债能力。投资者如果长期不知道公司正在面对大额诉讼，就无法完整判断企业真实风险。

福建证监局随后作出处罚，泰禾集团被警告并罚款600万元，黄其森被警告并罚款300万元，多名相关负责人也分别受到处罚，公司及相关人员罚款金额合计1740万元。监管部门认定，黄其森作为时任董事长、总经理等职务人员，对相关信息披露违法行为负有相应责任。

2025年8月22日，事情进一步发展。泰禾集团公告称，时任董事长兼总经理黄其森因涉嫌违法，被辽宁省新民市监察委员会实施留置措施。对一家已经退市、长期债务违约并存在大量诉讼的房地产企业而言，核心负责人被留置无疑又增加了公司治理和债务处置的不确定性。

此后的发展，也有了新的公开信息。2026年1月5日，泰禾公告称，对黄其森采取的留置措施已经解除，他当时恢复履行董事长兼总经理职责。可这次恢复并没有持续太久。到2026年4月，泰禾完成新一届董事会调整，黄其森自4月22日起不再担任董事长，黄霄辉被推举为新任董事长，公司法定代表人拟由黄其森变更为林子平。

公司的债务状况同样出现变化，但距离摆脱危机仍然很远。2025年末，泰禾总资产下降到约1231.92亿元，总负债约1722.48亿元，归属于退市公司股东的净资产约为负499.03亿元，合并资产负债率达到139.82%。公司2025年归母净利润亏损约254.02亿元。审计机构对公司年度财务报告出具了带其他事项段的无法表示意见审计报告。

进入2026年以后，压力依然存在。截至3月31日，泰禾合并口径负债约1731.38亿元，归属于母公司股东的净资产约为负505.46亿元。换句话说，1881亿元是危机过程中的一个重要高位数字，后续虽然总负债有所下降，但公司的资产规模也在明显收缩，资不抵债的问题并没有因此消失。

受限资产更能说明问题。截至2025年末，泰禾被查封、扣押、冻结或者抵押、质押的资产账面价值约889.90亿元，占当期总资产约72.24%。其中仅受限存货账面价值就超过605亿元。大量资产已经承担抵押或者处于司法限制状态，也意味着公司即使账面上还有项目和物业，可以自由出售并用于偿债的空间也受到明显制约。

到2026年8月，债务化解仍未结束。泰禾8月11日披露，截至当时统计节点，公司及并表公司逾期有息总负债本金约666.05亿元，其中非标债务逾期本金约453.34亿元，境内公司债逾期本金104.16亿元，境外美元债逾期本金约108.55亿元。公司仍在推进债务重组，并通过现房销售、与债权人协商解押等方式改善现金流。

诉讼同样还在继续。金融机构、供应商以及其他债权人通过司法程序追偿，一些子公司被列为失信被执行人，部分资产面临拍卖或者抵债。2026年7月的公告显示，泰禾仍存在重大债券纠纷，截至2025年末已到期未偿还借款本金为672.41亿元，公司明确提示相关资产仍存在被强制执行的可能。

从千亿房企到退市企业，从全国高价拿地到出售总部资产，从1881亿元负债到负责人被留置、卸任，再到数百亿元逾期债务继续推进重组，泰禾留下的轨迹十分清楚。房地产企业可以依靠杠杆在短时间内做大规模，却无法依靠不断借新债永久支撑旧债。当销售回款、融资能力和偿债期限无法匹配时，曾经推动企业高速增长的杠杆，也可能成为压垮资金链的重要力量。泰禾如今面对的核心任务，已经不是重新追求排名和规模，而是交付项目、盘活资产、解决诉讼并尽可能降低沉重的债务风险。