【房案精讲】六旬老人买房贷款被拒，近300万首付款还能要回来吗？——从一起胜诉案例看商品房预售合同解除的法律要点

近年来，随着信贷政策调整和购房主体年龄结构变化，一些购房人在签订商品房预售合同后，因自身贷款能力不足、银行风控政策收紧等原因，无法按期获得足额按揭贷款，导致合同履行陷入僵局。此时，开发商往往依据合同约定要求购房人一次性补齐剩余房款，甚至主张高额违约金。购房人能否摆脱被动局面、解除合同并收回已付购房款？北京金诉律师事务所代理的一起商品房预售合同纠纷案件，或许可以为您提供参考。

01基本案情：六旬老人购房后贷款遇阻

老张（化名）已年满63周岁且退休，2023年，老张与开发商签订《北京市商品房预售合同》，购买位于北京市丰台区一套价值700多万的商品房。合同签订后，老张支付了近300万的首付款，剩余款项约定以银行贷款方式支付。

然而在合同签订后，老张因年龄、退休状态等原因，在实际办理贷款时发现，银行风控政策均无法审批通过足额贷款。老张家属、销售人员沟通退房未果，于是委托北京金诉律师事务所律师向法院提起诉讼，请求解除预售合同，并要求开发商返还已付购房款并支付资金占有利息。开发商提出反诉，要求老张支付剩余全部购房款400余万元，并承担逾期付款违约金、单方解除合同违约金合计超过110多万元。

02法院裁判：支持解除合同，开发商须退还全部首付款

法院于2026年3月作出一审判决，支持了老张的诉讼请求，认定预售合同解除，同时判决开发商于判决生效之日起十日内向老张退还全部购房款，并驳回开发商全部反诉请求。

03律师析法：本案的核心法律问题与判决规则

本案属于典型的商品房预售合同纠纷，核心争议焦点有四个：一是购房人是否有权解除合同；二是开发商是否应返还购房款；三是开发商要求继续履行合同的反诉请求应否支持；四是合同解除后双方的权利义务如何处理。

1、合同僵局中购房人能否主张解除合同

合同解除并非守约方专利。在特定情形下，合同履行陷入僵局、无法继续履行，但守约方拒绝解除时，违约方可起诉请求解除合同。现实中，法院适用此规则时非常严格，必须满足以下条件方能支持：

第一，违约方不存在恶意违约情形。本案中，老张并非恶意逃避付款义务，而是因年龄、退休状态等客观原因导致实际融资能力远低于预期。虽未能在签约前审慎核实贷款条件，存在过于自信、疏于事前调研的过失，但此过失不构成恶意。

第二，继续履行合同对违约方明显不公平。让一位60余岁的退休老人一次性承担；承担一次性承担补足445万元尾款，远远超出普通家庭的资金承受能力，显然与公平原则相悖。

第三，守约方拒绝解除合同违反诚信原则。老张无法获取贷款系客观事实，开发商明知此情况仍坚决要求继续履行，甚至在本案诉讼中多次坚持该项主张，有违诚信原则。

第四，合同客观上不可履行或履行费用过高。根据金融行业风险控制要求，银行对不具备条件的贷款人通常不会发放贷款，买受人无力办理贷款，继续要求其跳过银行直接支付剩余房款，这种做法超出一般家庭承受极限，对矛盾的解决无益。

本案判决正是运用了上述合同僵局解除规则，在综合考量后，对老张的解除请求予以了支持。

2、合同解除后，已付购房款是否应当返还

合同解除后的法律效果是，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施。本案中，合同解除后开发商的收款所依据的合同基础亦随之消灭，开发商继续占有该款项已无合同依据，因此法院判决开发商退还该款项。

3、开发商反诉请求继续履行合同、支付尾款是否成立

法院指出，如果合同当事人一方要求继续履行合同，而其支付尾款的履行能力已不可能，且不履行义务方并非恶意违约，强行要求履行合同会损害双方的利益和公平原则，则守约方滥用继续履行请求权，解除合同条件成就。

本案中，老张所需贷款金额为400多万元，而根据法院查明，在起诉前，老张曾向中国建设银行、招商银行咨询贷款事宜，结果仅能贷款40万元左右（商贷）和55万元左右，与实际贷款需求相去甚远。且剩余房款金额巨大，一次性补足超出一般家庭合理承受极限。故法院认为强制继续履行并无现实可能且对老张不公平，对开发商的履行请求未予支持。

4、合同解除后的违约责任如何处理

需要特别指出的是，合同解除绝不等于免除违约方的违约责任。本案中法院明确释明：合同解除后，买受人仍需承担自己应承担的合同责任。即对于开发商因老张未能履行付款义务而遭受的损失，开发商完全可在另案中向老张主张赔偿。本案判决并未剥夺开发商此项权利，而是为其另行主张提供了公正的程序途径。

04典型意义与律师提示

本案的胜诉对于购房人，尤其是老年购房人群具有积极的参考意义。

第一，无论年龄或退休状态如何，购房人在签订预售合同前，务必对自己的经济实力、贷款能力、银行当期信贷政策进行充分、亲身的核实。必要时可先向银行等贷款机构进行贷款预审，再履行购房签约程序，避免事后产生合同困局。

第二，一旦出现贷款无法办理的情形，应及时、主动与开发商进行良好沟通，尽最大努力寻求协商解除或变更合同的合理路径。同时，妥善保存与销售人员、银行工作人员沟通的全部记录，尤其是可能涉及对贷款可行性的引导、推荐、承诺沟通记录，这些材料是后续证明“存在一定误导”的重要证据。

第三，合同一旦陷入僵局，开发商拒绝协商，以要求全额支付尾款、主张高额违约金等强势手段向购房人施压时，购房人不应盲目妥协，应积极寻求律师专业意见和帮助。对购房人而言，与其承担过高成本并被迫继续履行义务，通过司法程序解除合同并返还本金，往往更为经济、有效。

北京金诉律师事务所深耕房地产诉讼领域，在商品房买卖合同纠纷、房产交易风险防范等方面积累了丰富的实战经验。本案的成功，正是我所一点一滴在案件中寻找突破口、充分利用法律规则维护购房人权益的体现。