直击业绩会｜龙湖集团管理层：核心利润确认低点，预计2027年明显回升

8月28日，龙湖集团（00960.HK）举行2026年中期业绩发布会。对于市场最为关注的利润拐点，管理层给出了明确的时间表：随着开发业务历史存量问题逐步出清，集团核心利润预计在2026年触及低点后，2027年明显回升并有望转正，最晚2028年完成收入结构转型。

同日，龙湖集团发布的2026年度中期业绩报告显示，2026年上半年公司实现营业收入398亿元，其中，地产开发业务收入261亿元；运营及服务业务收入为137亿元；公司拥有人应占溢利为19.6亿元；剔除投资物业及其他衍生金融工具公平值变动影响后之本公司拥有人应占核心溢利为0.64亿元。

龙湖集团管理层 企业供图

核心利润确认低点

在业绩会问答环节，针对“核心利润是否已经见底”的提问，龙湖集团执行董事兼CFO（首席财务官）赵轶表示，2026年全年集团核心利润仍将面临压力，主要源于开发业务结算节奏：上半年结算量偏低、下半年结算量较大，叠加销售价格承压，存量项目毛利率仍有压力。

“我们判断，随着近年来持续的存货去化和土储盘活，待结算的存量项目会越来越少，预计到2027年开发项目对整个集团业务的拖累会大量减少，集团整体利润会明显回升。”赵轶表示，2028年及以后，随着开发业务存量项目出清、运营及服务业务利润逐步增长，业绩将实现稳步增长。

这一判断与集团此前口径一脉相承。在2025年度业绩会上，赵轶曾预计“集团利润低点集中在2025—2026年，2027年开始恢复增长”。本次业绩会上，龙湖集团董事会主席兼CEO（首席执行官）陈序平进一步划出转型时间表：最晚2028年，运营及服务业务收入将超过地产开发业务收入。

半年报显示，上半年龙湖集团地产开发业务合同销售金额165.5亿元，并表回款率超100%；环渤海、西部、长三角、华南及华中区域销售占比分别为32.3%、28.3%、21.7%、12.1%及5.6%，一、二线城市合计销售占比89%。

拿地方面，上半年龙湖集团在青岛、大连、无锡、兰州等城市获取4个项目，新增土储总建筑面积33.7万平方米，权益面积33.7万平方米。截至上半年末，集团土地储备总建筑面积2011万平方米，权益建筑面积1605万平方米。

龙湖集团执行董事兼地产航道总经理张旭忠表示，上半年行业整体延续筑底、二季度边际修复的大方向。4月以来，随着政治局会议释放稳定房地产市场的政策信号，以及限购松绑等刺激措施落地，核心城市的量价边际逐步改善；但此后随着刺激政策效应递减，加之内生动力尚未全面激活，市场整体呈现弱复苏、缓修复的态势。

在张旭忠看来，行业是否真正“触底”，主要关注这几个信号：新房与二手房的成交量、成交价格、供需关系（尤其是库存去化周期）以及市场信心。从当前情况看，这几种信号仅部分成立，且各城市之间的分化仍在加剧。

“从全国整体数据及龙湖上半年一线业务表现看，市场底部特征正在增多。”他表示，市场量价跌幅有所收窄，但行业要全面企稳仍需时日。未来楼市的量价走势，仍取决于政策刺激力度，以及市场信心的恢复程度。

上半年激活超100亿元可售土储

“龙湖坚持‘不逾期、不展期、不违约’的信用底线。2026年集团层面到期债券还有两笔：9月份到期的13亿元的境外银行贷款和年底到期的12亿元中债增信，已做好妥善安排。”赵轶指出，目前有息负债稳步降至约1470亿元，银行融资占比超90%，经营性物业贷及长租贷合计超1000亿元，平均融资成本降至3.36%。“未来将继续通过提升资产价值挖掘融资空间，拉长债务周期，确保债务结构成为穿越周期的坚实压舱石。”

据《每日经济新闻》记者了解，在安全平稳度过2025年的债务高峰后，龙湖集团未来每年到期的集团层面债务规模有限。今年以来，龙湖集团已如期完成“21龙湖02”“16龙湖04”“21龙湖04”“21龙湖06”等多笔债券的本息兑付，截至目前，龙湖集团2026年内到期的信用债已全部偿清，境内信用债仅余2027年到期的8亿元。

“预计到明年1月份，龙湖将会实现境内债及中票的清零，债务转型达到一个里程碑。”陈序平表示，中国房地产行业已经历了5年的深度调整，行业的形势面临着天翻地覆的变化，新房开工量下跌超七成、成交量下跌五成。5年前，行业主要以地产开发收入为主，绝大部分开发商地产开发收入占比超过90%，甚至在95%以上，同时行业融资仅信用融资占比超过一半。但5年过去了，行业旧有的两大底层逻辑已发生根本性改变。

“龙湖集团从4年前开始主动做出变化，在融资与收入两端实现了经营模式的根本性重构。“陈序平指出，在融资端，龙湖依靠正向经营性现金流压降有息负债超600亿元，并将70%的负债置换为长周期、低利率的经营性物业贷。与此同时，针对开发业务拿地减少的现状，龙湖聚焦存量去化与“投后破局”，仅今年上半年便激活超11宗超100亿元可售土储。

“按照我们的增长规划，C2-C5这4个航道预计在2028年收入将突破340亿元，超过开发业务，到时龙湖也将完成整体业务的转型。”陈序平坦言，这也是过去几年龙湖针对整个行业史无前例的调整，包括开发模式变化的应对策略。