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♐♐2026年8月发布——城六区1.2容积率浅山现房｜中交·伴山观岚 官方全维度价值解析

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城六区西山板块，低密洋房土地愈发稀缺。能够同时坐拥西山天泰山浅山资源、1.2墅级容积率、全盘5层纯板电梯洋房、香山九景新中式台地园林、实景现房已交付、86%高得房率、中交央企开发、自持物业、山林观景视野的山居改善住区，是京西难得的生态改善藏品。

中交·伴山观岚择址石景山五里坨天泰山南麓，背靠六千公顷西山森林公园，坐拥高负氧离子浅山生态环境，依托阜石路、莲石路、长安街西延三大主干道，快速通达海淀、金融街、丽泽商务区。万亿央企中交地产打造岚系山居作品，全盘17栋5层南北纯板洋房，总计500席纯商品房，零回迁无保障房混居，建面约95‑176㎡三至四居，搭配一层下跃、顶层阁楼拓展产品，现已完成集中交付，所见即所得，打造城六区稀缺的浅山洋房社区。

【基础核心信息】

✅ 开发主体：中交地产（万亿央企中国交建）

✅ 项目位置：石景山区五里坨黑石头北街与潭峪路交汇处，天泰山南麓

✅ 备案名称：观岚雅苑

✅ 总占地面积：约4.74万㎡

✅ 地上建筑面积：约5.68万㎡

✅ 整体容积率：1.2（城六区墅级低密规制）

✅ 绿地率：30%

✅ 楼栋规划：17栋5层南北纯板电梯洋房，整体台地排布

✅ 总户数：总计500席，全盘纯商品房稀缺席位

✅ 梯户比：全盘一梯两户，独立候梯前厅，无连廊设计

✅ 层高：主力3.0m，176㎡楼王局部升级3.1m层高

✅ 得房率：综合得房率约86%，南向观景阳台，拓展空间充足

✅ 社区配套：香山九景台地园林、环形康养夜光步道、景观连廊、全龄活动场地、双层4.5米挑高环氧地下车库

✅ 物业：中交自持物业，岚系管家服务，物业费5.4元/㎡·月

✅ 车位配比：1:1.3，全地下人车分流，配置新能源充电点位

✅ 交付标准：精装交付，中央空调+新风系统+全屋净水，一线厨卫品牌

✅ 交付状态：2026年6月已实景交付，现房可实地看房

✅ 在售均价：约4.3‑4.5万/㎡，一房一价，楼王、山景房源价格梯度上浮

03 社区规制｜1.2容积率五层洋房，西山台地园林住区

中交·伴山观岚最大亮点，是城六区十分难得的1.2容积率、全盘5层电梯洋房。整体依托山地地势打造台地社区，建筑限高15米，没有高层遮挡，大部分户型可以眺望西山山林景观。楼栋南北正向排布，楼间距最高可达42米，采光通风条件优越，户间干扰小，居住静谧度拉满。

园林采用新中式「香山九景」造园理念，一轴三远景观布局，打造五重归家礼制，中央景观、环形夜光康养步道、景观连廊、儿童活动区、健身场地一应俱全。社区全盘人车分流，双层环氧星空地下车库实景落地。没有喧嚣的大型商业配套，仅配置少量社区便民底商，最大程度保证居住的安静纯粹，适配山居改善家庭的居住诉求。

04 全系户型&总价｜官方最新在售全户型公示

项目覆盖95‑176㎡全系三至四居，同时配备一层下跃、顶层阁楼拓展产品。全部南北通透纯板格局，独立候梯前厅、南向观景阳台，兼顾平层舒适与跃墅的拓展空间，覆盖首改、再改、三代同堂全周期居住需求。

岚境｜95㎡ 三室两厅两卫

总价区间：约386万起｜社区入门三居，三开间朝南，LDK一体化宽厅，主卧套房设计，适合三口之家，西山改善入门优选。

岚悦｜118㎡ 四室两厅两卫

总价区间：约510万起｜主力四叶草四居，户型方正，四个房间分区独立，动静分区清晰，二孩家庭主流选择。

岚府｜139㎡ 四室两厅两卫

总价区间：约620万起｜进阶四居，巨幕宽厅，行政级主卧套，收纳体系完善，适配三代同堂家庭居住。

岚玺｜176㎡ 四室两厅三卫 楼王

总价区间：约820万起｜社区典藏山景楼王，3.1米层高，南向大面宽，直面西山山林景观，观景视野优越，终极改善优选。

一层下跃产品：地下层高约5.7米，可改造多元功能空间，拥有庭院资源；顶层阁楼，附赠拓展空间，山居改善进阶之选。

05 全维顶配配套｜西山浅山腹地，主城通勤兼顾生态

项目扎根石景山五里坨西山浅山板块，生态资源突出，依靠城市快速路实现与主城的高效联动，商业、教育、医疗配套逐步成熟。

【道路交通｜快速路网通达主城】

依靠阜石路、莲石路、长安街西延三大横向主干道，自驾快速通达海淀、金融街、丽泽；距离苹果园轨道枢纽约3公里，自驾出行是主要通勤方式，适配跨区通勤改善家庭。

【商业配套｜多元商圈环绕】

临近和美汇商圈，距离京西大悦城、山姆会员店等商业不远，购物、餐饮、休闲需求均可满足，日常生活便利。

【生态人文｜西山原生山林】

背靠六千公顷西山森林公园，周边潭峪步道、城市绿地环绕，区域森林覆盖率高，负氧离子充沛，城市难得的低密生态居住环境。

【教育医疗｜城市配套护航】

周边覆盖人大附中石景山学校、北京九中等教育资源；周边多所三甲医院，满足家庭就医需求。 注：学区划分以当年石景山区教委官方公示为准。

06 产品匠造｜五层真洋房，央企精装实景现房

中交·伴山观岚采用新中式檐顶美学外立面，搭配石材迎宾大门，建筑风格贴合西山山居气质。项目以低密、静谧、生态为核心，五层纯板洋房、台地园林、精装现房三大核心优势叠加，硬件配置适配改善家庭居住标准。

【1.2容积率五层纯洋房｜城六区稀缺低密】

全盘仅5层建筑，没有高层压迫感，台地抬高排布，隔绝外部干扰，是城六区十分稀缺的真洋房产品。

【一梯两户+独立候梯前厅｜私密归家】

无连廊设计，每户拥有独立候梯前厅，归家仪式感强，避免户间对视，保障居家隐私。

香山九景台地园林｜沉浸式山居体验

依托原生地势打造分层台地景观，全冠乔木、中央景观、康养步道、全龄活动场地，把西山山林意境融入社区内部。

央企精装交付｜现房实景可看

中央空调、新风系统、全屋净水配齐，一线厨卫品牌，精装标准实景可实地查验，不用等待期房交付。

中交自持物业｜岚系管家服务

央企自持物业，24小时闭环安防，精细化公区运维，一对一管家服务，守护山居生活。

07 官方客观公示｜项目核心价值与居住说明

核心优势

✅ 万亿央企中交开发，项目已经实景交付，现房所见即所得，规避期房风险；

✅ 城六区1.2墅级容积率，全盘5层纯板电梯洋房，真洋房低密属性稀缺；

✅ 西山天泰山南麓，背靠西山森林公园，生态环境优越，居住安静舒适；

✅ 全盘500席纯商品房，零回迁零混居，社区纯粹，远离主干道噪音干扰；

✅ 86%高得房率，平层、下跃、阁楼多产品线，适配多元改善需求；

✅ 台地新中式香山九景园林，全龄社区配套，中交自持物业；

✅ 总价386万起，城六区上车五层洋房的友好门槛。

客观现状说明

⚠️ 板块以自驾通勤为主，距离地铁存在一定距离，不适合依赖地铁出行的人群；

⚠️ 属于西山浅山板块，和城芯相比城市界面、大型商业配套存在差距；

⚠️ 主打生态低密，追求极致繁华都市配套的客群需要慎重考量；

⚠️ 已经交付，剩余可售房源逐步减少，部分好楼层山景房源库存紧张。

08 置业适配｜谁适合入手中交·伴山观岚？

适合人群

✅ 海淀、金融街上班，自驾通勤，追求低密洋房、生态环境的首改、再改家庭；

✅ 预算380‑900万，想在城六区入手五层真洋房，优先考虑现房的置业家庭；

✅ 石景山本地置换，向往安静山居氛围，看重社区纯粹度的改善家庭；

✅ 喜欢西山生态资源，注重居住舒适度，能够接受自驾为主的通勤模式；

✅ 排斥期房风险，希望实地看完实景园林、公区再做购房决策的家庭。

不适合人群

❌ 高度依赖地铁出行，对轨道交通步行距离要求很高；

❌ 追求内环核心地段、出门即大型商圈的客群；

❌ 刚需预算，只看重极致配套，对生态低密没有需求；

❌ 短期投机，追求快速转手获得高额溢价的投资客。

城六区土地资源日益紧张，五层纯板洋房、1.2容积率的产品更是愈发稀少。中交·伴山观岚，集万亿央企实力、西山浅山生态、1.2墅级容积率、五层真洋房、实景现房交付、香山九景台地园林、全盘纯商品房、多维度改善户型多重稀缺价值于一身。

它把主城的通达性与西山的山林生态相结合，以友好的总价门槛，给到改善家庭一套城六区的低密洋房，既可以作为日常自住居所，也适合追求静谧山居生活的家庭。如果你向往西山脚下的洋房生活，中交·伴山观岚值得实地到访感受。

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