谢逸枫：历史性改革！现房销售制来了！商品住房预售制要终结了吗？

文/谢逸枫

今天（8月28日）下午三部门发布完善商品住房销售制度的通知，提出商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险，维护购房人合法权益。

通知施行之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。同时，对现房销售实行备案管理。

加强预售资金监管，购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户。通知施行之日前已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。

推行现房销售定金制，房企在取得施工许可证后可与购房人签订定金合同，收取少量定金，兼顾购房人锁定房源的需求与房企经营安排的弹性。这条规定，应该是首次的。实际上，期房的预售一直存在定金制。

下午，两部门下发改革完善房地产信贷管理的意见，买期房，银行到项目竣工备案后才放款，支付至预售资金监管账户。买新房的现房，销售备案后放款至开发商在主办银行的账户。买二手房，落实担保后放款至合同约定账户。

意味着购房者拿到房（收到房），再还贷，避免了烂尾楼的情况。拿到房子再还贷款，烂尾风险大幅降低，权益得到保障，与完善商品住房销售制度的文件相配套，让购房者的保障更加全面，这是让预售-交付-贷款三个环节形成监管体系。

去年底，老汉就说过，商品住房预售制不可能一刀切取消，最根本的原因是商品住房预售制有存在的必要性，不可能因噎废食，完善商品住房预售制才是最符合当前房地产市场形势、国情、项目融资状况、房企出清、化债、库存情况。

商品住房现房销售制更加不可能一刀切实施，最根本的原因是商品房住房现房销售制目前暂时不适合全国一刀切实施，需要一个过渡期。不仅期房占比大，房企面临融资困难，债务和库存又大，会严重影响房企现金流和经营状况。

特别是过去一二年全国商品住宅供地持续缩紧，其中一线城市和二线城市的住宅用地供应萎缩最为厉害，而这些城市的商品住房库存本来不多，一旦期房销售要一刀切转变为现房销售，必然导致市场出现供需关系不平衡。

从完善商品住房销售制度的文件来看，商品住房预售制短期之内不可能取消，至少未来10年-20年是继续存在发挥市场作用的。而商品住房现房销制短期之内不可能全国大规模、大氛围、大面积实施的，应该是有序缓缓推进。

老汉认为，目前针对商品住房预售、商品住房现售的政策文件规定来看，采取新政前、新政后的分类推进做法，并且商品住房现房销售不是强制性、硬性规定、指标，所谓的优先选择、鼓励实行将是最好的说明。

第一是新政之前（通知之前），已取得建设工程规划许可证的商品住房项目实行预售。即通知施行之日（8月28日）前，已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。

第二是通知施行之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售。已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。同时，对现房销售实行备案管理。

8月28日，堪称中国房地产行业历史性的一天，商品住房销售制度、房地产金融制度迎来全面修订。其中完善商品住房销售制度的通知，堪称1994年以来，商品房销售制度最重要的一次变革、改革。

还有《商品住房开发贷款管理办法（试行）》、《商业地产贷款管理办法（试行）》、《城市更新项目贷款管理办法（试行）》、《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》等文件，构成了房地产金融新规的政策组合。

总体来看，完善商品住房销售制度，最主要的不是现房销售，是商品房预售门槛提高和漏洞的弥补、交付条件的完善、还贷的政策完善，形成有监督体系。因此，对目前房地产市场、供需关系、房企不会有任何的印象。

最大的赢家、受益者是购房者（准业主），不仅可以保障购房款安全，好可以保障收到房子，更加重要的是保障购房者一旦无法收到房时，可以有法律条文支持退房退款，避免出现钱房两空的情况。

老汉认为，完善商品住房销售制度，背后的原因是因开发商资金链、流动性危机、债务爆雷，或者商品房预售资金没有全部用于项目，无法按期单体结构封顶，出现交房延期、无法交房成烂尾房，导致购房者钱房两空的悲剧。

不可忽略的是恒大破产事件爆发，许家印被判无期徒刑，超过140万业主面临人房两空的危险，直接让完善商品住房预售制度的速度加快，也让国家下决心推动商品住房预售制改革，推进商品住房销房制改革。

完善商品住房销售制度最大的变化、改革之处是商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。意味着商品房预售门槛提高，单体建筑必须完成主体结构封顶才能够卖，同时购房款全面存入资金监管账户。

并且项目竣工验收，水电气热等配套具备交付条件之前，开发商无法挪用商品房预售资金（买房人的首付款、房贷款）。这条尽管不能百分百保障交房，却一定程度上可以避免出现项目烂尾状况导致购房者无法收房风险。

老汉认为，推行商品住房现房销售制，背后的原因是从根子遏制、消灭烂尾楼，也从根子上杜绝房企挪用商品房首付款，实现购房“所见即所得”。从根本上防范交付风险，维护购房人合法权益，这是现房销售制的最大意义。

推行商品住房现房销售制最大的变化、改革之处是商品房住房现房销售不是全国一刀切，是分类有序推进，给市场过渡期，避免因一刀切出现不好的情况，同时让房企有应对之策，不出现经营、财务、管理等问题。

烂尾盘的根子，归根结底是边卖边盖的预售模式，现在完善了商品房预售制度，一定程度上弥补了漏洞，并且购房款全部锁进监管账户，交付前动不了。长期来看，根治烂尾盘的杀手锏，就是现房销售制，“所见即所得”。

最关键的是房子交付不了，购房者可以理直气壮、有法律条文支撑的有权退房、退钱，这应该是首次明文规定退房退钱条款。毫无疑问，购房款全程锁进监管账户，是保证“钱还在”，没有挪用。

开发商违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除购房合同，开发商必须按照合同约定退还购房资金并承担违约责任，是保证“能退钱”，有钱退。这就是所谓的“钱还在”，“能退钱”。