瑞安房地产主席罗康瑞：市场调整还未结束 但已在筑底过程中

中经实习记者 徐倩 记者 石英婧 上海报道

2026年8月27日，瑞安房地产（00272.HK）披露上半年财报。财报数据显示，2026年上半年，瑞安房地产核心溢利达4.03亿元，同比增长53%；股东应占溢利2.23亿元，较去年同期大增337%，扭转了此前亏损态势。同时，瑞安房地产董事会决议宣派上市二十周年特别股息，每股港币4仙，践行重视股东回报的承诺。

对于当前房地产市场走势的判断，瑞安房地产有限公司主席罗康瑞在业绩发布会上表示：“从2021年楼市进入调整周期之后，过去五年还是在调整过程中，现在调整尚未结束，但是差不多在筑底的环节。在一线市场，特别是上海房价比较稳定，是率先复苏的城市。”

近日，上海市出台了新一轮楼市政策“沪八条”。针对“沪八条”对上海楼市带来的影响，在此次业绩会上，瑞安房地产有限公司行政总裁王颖在回应《中国经营报》记者的提问时表示：“本次‘沪八条’新政从公积金、信贷、购房补贴、房票安置、二手房住房收储五大维度推出了八项措施，核心逻辑是外环内稳预期，外环外释放需求。政策本身更多着力于外环外的区域，核心在于差异化精准调控，进一步畅通一二手住房置换链条，支持刚性和改善性需求的释放，提高市场流动性，也体现出上海市继续稳定房地产市场，维护市场预期的政策导向。”

“新政利好外环外项目”

报告期内，瑞安房地产已确认物业销售总额约7.48亿元，同比减少37%，主要是期内住宅物业落成量较低所致；同期，来自租金及相关收入总额则同比增长4%至18.56亿元；整体录得核心溢利4.03亿元，同比增长53%。

对此，盘古智库高级研究员江瀚向《中国经营报》记者分析表示：“业绩分化折射出行业周期的滞后效应。上半年整体收入下滑主要受限于结算货值不足，但核心溢利大增，是高毛利项目结转或成本管控的体现。销售端确认额虽降，但待确认销售额还是相对不错的，为下半年及未来提供坚实的安全垫，说明短期阵痛已被长期确定性覆盖。”

从财务端来看，截至2026年6月30日，瑞安房地产净资产负债率维持在56%的健康合理区间，现金及银行存款高达61.42亿元。

在业绩会上，瑞安房地产有限公司财务总裁及投资总裁孙希灏介绍：“过去十年，公司保持相当稳健的财务管理手法，总负债率维持在50%左右。境外债到期时间高峰是在2021到2024年这四年，每年偿还超过100亿元人民币的境外债，2025年开始到现在，外债相对已经减少很多了。今年上半年成功偿还了4亿美元债，同时发行了新的4.5亿美元债。2026年要到期的债务基本上已经偿还了96%，未来18个月到2027年年底，到期债务金额相对较低，2027年主要有21亿元人民币，是非常低的水平了。”

在住宅销售方面，今年上半年，瑞安房地产的合约销售额为29.61亿元，除此之外，还录得4.64亿元的认购销售额，将于未来数月内转为合约销售。

随着翠湖天地·六和风貌别墅、武汉新天地等项目持续入市，王颖在业绩会上介绍：“截至2026年6月底，集团已经锁定待确认为正式收入的销售额达194.33亿元，将会在今年下半年及以后交付，并在财务业绩当中确认。”

记者了解到，今年下半年，瑞安房地产将推出5个项目，分别位于上海和武汉，包括翠湖六期风貌别墅和联排、武汉创新天地高层住宅等，下半年整体可供销售和预售的住宅总建筑面积大约为12.59万平方米。

对于瑞安房地产重仓的上海楼市的走势，王颖在回应《中国经营报》记者提问时表示：“上海房地产市场本身有比较坚实的基本面和较强的韧性，在成交活跃度和价格方面已在全国市场中率先初步企稳，但是在不同区域和项目间的分化仍将延续，‘沪八条’新政明显加大了对外环外刚性和改善性住房需求的支持，有助于降低客户购房和置换成本，进一步改善市场预期，促进合理住房需求的释放。相信瑞安目前正在推进的一些项目，包括奉贤南桥天地、召楼新天地等项目也会因此受惠。”

持续聚焦上海等一线城市

在当前市场行情下，瑞安房地产未来的发展策略也引发市场关注。

对于未来的投资计划，王颖表示：“在市场层面，整体延续了K型分化格局，一线城市的表现显著优于全国，城市之间的分化进一步加剧，沿海主要一线及强二线城市已经初步产生了企稳迹象，大部分低线城市仍然面临较高的库存压力。”

王颖进一步透露，未来，瑞安房地产将继续聚焦一线城市。“尤其是上海市场的发展机遇，在外部环境仍存在不确定性的背景下，我们会继续坚持审慎原则，在确保财务稳健的基础上，优选一些新的投资并购与发展机会。”

此外，瑞安房地产下一步还将加大轻资产策略，加大对一线等核心城市的布局。

对此，王颖表示：“通过轻资产策略，瑞安的房地产将从传统的综合发展商逐步转型为发展商加投资商加资产管理商三位一体的复合型角色。在市场布局上，我们将以上海为大本营，同时积极拓展大湾区的业务，巩固在核心市场的领导地位。长期来看，我们致力于逐步实现房地产开发与资产管理业务在集团收益贡献当中的均衡发展。”

记者了解到，目前，瑞安房地产有四个轻资产项目正在推进中——南桥天地、永新里、永年里及三林新天地，总规模包括122.8万平方米住宅和29.5万平方米商业。

江瀚分析称：“在深度调整期，瑞安并未盲目囤地，而是通过南桥天地等四个上海轻资产项目扩充储备。这种模式不仅控制了资本开支，更确保了权益货值的质量。结合上海占据近七成可售货值的事实，公司正牢牢抓住核心城市的韧性红利，以结构性优势对抗周期性波动。”

整体来看，截至6月末，受益于召楼新天地及永新里的新增住宅可售资源，瑞安及合营公司住宅可售货值合计达到735亿元，瑞安的权益货值约为226亿元，其中上海的货值约477亿元，武汉约为258亿元。

截至记者发稿，瑞安房地产每股报0.475港元，上涨17.28%。

（编辑：石英婧 审核：童海华 校对：颜京宁）