保利发展半年报观察：从规模领跑迈向经营提质，头部房企的新周期答卷

本文来源：时代周报 作者：张钇璟

2026年是“十五五”规划的开局之年，也是地产行业在经历深度调整后，迈向新发展模式的关键节点。

在行业从“增量时代”向“存量时代”换挡的进程中，如何构建适配新周期的发展模式、加快转型升级，已成为摆在所有房地产企业面前最深刻的时代命题。作为行业压舱石，央企的半年度经营表现，也成为了市场观察行业转型的一个重要窗口。

8月26日，保利发展（600048.SH）披露2026年半年报。今年上半年，公司实现签约金额1351.06亿元，签约面积631.94万平方米，继续位居行业首位；销售权益比达到84%，回笼资金1110亿元。

财务方面，截至2026年6月底，资产负债率较年初下降0.45个百分点至71.79%，连续第六年下降；公司货币资金余额1338亿元，较去年末上升109亿元；综合融资成本继续下行；公司经营活动现金流量净额245.52亿元，连续第9年保持为正。

在巩固规模优势、守牢安全底线的同时，一条清晰的转型主线正在浮现。

销售和投资端，保利发展进一步聚焦核心市场，上半年核心城市销售贡献达95%，投资拓展地价占比达100%；资产端，公司加快盘活存量资源，推进首单商业不动产REITs的申报与发行；产品与服务端，公司持续深化“好房子”建设，并通过“保利好生活体系”发布和首届社群共创大会，将竞争边界从产品进一步延伸至服务、社区和长期客户关系。

从开发销售、资产经营到社群运营，保利发展正在系统性完善不动产全生命周期经营能力。这不仅是一家头部央企对行业新发展模式的主动探索，也为换挡中的房地产行业，提供了一份从规模驱动迈向质量驱动的转型样本。

市场结构性分化明显，进一步聚焦核心城市

2026年上半年，国内房地产市场整体延续筑底态势，二季度以来市场出现边际修复，但仍呈现明显的结构性特征，核心城市、核心板块持续展现市场韧性。房企的竞争重点，也从广覆盖转向深耕核心城市、提升区域运营能力。

对于保利发展而言，核心城市早已构成公司销售基本盘。报告期内，保利发展在核心城市的销售贡献达到95%，一、二线城市销售金额合计占比达到86%。项目层面，公司上半年共有5个单盘销售金额超过30亿元，合计实现销售约210亿元。其中，杭州市场表现尤为亮眼。中指研究院数据显示，保利天珺、保利天奕项目分别以36.4亿元、34.7亿元，位居上半年杭州商品住宅项目销售金额榜第二、第三位。

杭州保利天珺

而在投资端，保利发展亦坚持聚焦战略，手中资源进一步向高能级城市和核心区域集中。上半年，保利发展拓展项目21个，总计容面积166万平方米，拓展金额384亿元，拓展金额权益比达到98%。

从城市结构看，期内保利发展一二线城市拓展总地价占比超过94%，核心城市拓展占比100%；北京、上海、广州、深圳、杭州五个重点城市投资强度占比达到82%，为未来两至三年的优质供货和经营修复奠定了基础。

存量盘活夯实财务底盘，商业REITs打通资产循环

随着房地产行业从增量开发主导向存量运营主导渐进切换，房企的财务安全不仅仅取决于负债规模的管控，存量资产的盘活能力与经营效率，正成为增强财务韧性的重要支撑。

2026年上半年，保利发展通过展示焕新、产品优化等方式盘活资源。其中，通过展示焕新、优化产品、以租促售等综合手段实现产成品签约455亿元；通过退换调、资产转让等多种举措盘活土地资产约76亿元；通过转经营等方式回收资金约89亿元。

同时，公司不动产经营业务稳中有进。截至2026年6月底，公司商业、酒店、租赁住房、写字楼四大类资产累计在营面积668万平方米，新开业46万平方米。

其中，住房租赁新增开业33万平方米、5729间，累计在营4.1万间；面对市场需求不足的压力，办公出租面积净增13万平方米，出租率提升2个百分点；酒店平均入住率同比提升1个百分点。

尤为值得关注的是，保利发展在商业不动产REITs上的破冰。上半年，公司以广州保利中心、佛山保利水城时光汇为底层资产组合，发起设立华夏保利商业REIT，募集规模约17.97亿元，基金存续期32年。作为全国首单央企商业不动产REITs，华夏保利商业REIT于6月取得监管批文，并于7月完成募集。

REITs的战略价值不只利于短期资金回笼、优化资产负债表，更在于推动资产从长期持有向“投资、建设、运营、退出、再投资”的循环模式转变，提高资本使用效率和经营弹性，增强可持续发展动能。

从“好房子 ”到“好生活”，构建全周期运营闭环

如果说销售与财务情况定义了企业的当下，产品与服务则决定了企业的未来。

今年上半年，为响应国家“好房子”建设战略部署，保利发展从品牌战略、方法论构建到具体项目落地，进行了一系列系统性的升维工作。

具体来看，基于海量客户调研数据，保利发展将主流需求分为“首次置业、功能改善、品质改善、高端改善”四种类型；并引入制造业思维，确立“定底盘、做插件、树旗帜”的核心做法，实现项目全周期精细化管理。

截至2026年上半年，公司完成31个项目贴膜交付、7个项目透明工地试点，并实现项目100%完成业主开放日；完成11个项目全维实景展示开放，其中9个项目实现高品质开放。依托体系化品质建设，2026年上半年，公司杭州天珺、上海外滩曜、三亚海晏仁境等7个项目荣获多个行业奖项。

“好房子”解决的是产品本身的品质问题，“好生活”则进一步指向交付之后的长期居住体验与精神归属。今年4月，公司发布全新的“保利好生活”品牌体系及“三好保利，用心生活”的战略主张，在夯实“好房子”产品底盘的基础上，进一步将客户价值由住宅产品延伸至服务和生活场景。

今年7月，保利发展创新性举办首届社群共创大会，以社区营造和业主关系为切入点，探索业主共创、资源链接与长期社群运营的新模式，让产品、物业服务、社区运营和客户关系形成更完整的闭环。长期来看，这一闭环或将成为企业穿越周期、构筑品牌护城河的深层支撑。

从核心城市深耕到存量资产循环，从“好房子”品质升级到 “好生活”长期运营，保利发展上半年的经营实践，勾勒出一条从规模驱动向质量驱动、从开发销售向全生命周期经营转变的清晰路径。

“十五五”开局之年，房地产行业新发展模式的轮廓正在逐步清晰。可以预见，率先完成经营质量升级、构建起不动产全生命周期运营能力的保利发展，将在新一轮行业格局重塑中占据主动。