吾悦广场沦为融资筹码 新城控股主业跌三成

“商业运营+地产开发”双轮驱动模式遇阻，新城控股归母净利润连续五年下滑。8月26日，新城控股发布2026年半年报，实现营业收入176.44亿元，同比下滑20.16%。其中，房地产开发销售业务收入105.64亿元，同比降幅超三成；商业运营收入71.12亿元，增速从2024年上半年的19.44%大幅回落至2.42%。两大主业同步承压，归母净利润创近五年同期新低。

债务端压力同样不容忽视。短期有息债务规模接近100亿元，而账面货币资金75.84亿元，其中受限资金22.83亿元，资金缺口明显。面对经营困局，新城控股董事长王晓松在2026年度经营工作会议上提出，将商业运营板块确立为抬升资产价值、修复信用水平的“压舱石”——昔日扩张王牌的吾悦广场，如今沦为融资盘活工具。

地产开发收入大幅缩水

2026年上半年，新城控股实现营业收入176.44亿元，同比下滑20.16%；其中房地产开发销售业务收入105.64亿元，同比下降30.35%。新城控股方面将这一变化主要归因于本期物业交付收入较上年同期明显回落。

曾创下近2800亿元年度合同销售额的新城控股，如今深陷主营业务连续五年下行的困局。北京商报记者梳理发现，2022—2026年上半年，公司地产开发销售业务收入从2022年高点的377.36亿元大幅收缩至105.64亿元，规模已不足当年的三分之一。

地产开发销售板块的持续走弱，与新城控股战略转向密切相关。2019年，新城控股创始人王振华因个人原因离职，王晓松接任后首个举措便是收紧拿地力度，企业高速扩张的步伐就此止步。

2026年上半年，新城控股零新增土地储备，其上一次拿地可追溯至2023年，当年新城控股斥资25.37亿元拿下杭州一宗地块，此后便陷入近三年的拿地停滞期。

王晓松履职后持续压降土储，但早年高溢价地块去化不及预期，降价促销成为常态。2016年12月，公司斥资42.74亿元竞得佛山南海狮山地块，溢价率达274%，楼面价9854元/平方米；该地块开发为新城璟城后，后期售价回落至约1.1万元/平方米，基本贴近楼面地价出货。

前期高溢价土地储备去化受阻，叠加近年停止拿地补充货量，新城控股合同销售规模持续下探。2026年上半年，新城控股合同销售额仅63.57亿元，同比下滑38.46%。

新城控股方面在接受北京商报记者采访时表示，公司始终保持对土地市场的关注，将结合市场环境与自身资金计划综合统筹，秉持轻重并举的策略择机获取优质土地。目前暂无明确的目标地块与重点布局城市。

销售端规模的收缩，并未转化为可观盈利。2026年上半年，新城控股房地产开发销售业务毛利率仅9.89%，相较2022年同期16.12%的水平，盈利空间明显收窄。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，停止拿地、土储无法补充将带来多重负面影响：削弱地产股资本市场成长价值，损害开发业务持续经营能力，长期或面临资源枯竭，地产板块利润预期与收益水平也可能断崖式下滑。

商业运营增速骤降

在“商业运营+地产开发”双轮驱动格局下，地产开发板块遇阻的同时，新城控股的商业运营业务增速也趋于放缓，为公司后续盈利前景埋下不确定性。

业绩报告显示，2026年上半年新城控股实现商业运营总收入71.12亿元，同比增长2.42%。虽维持正增长，但对比往年同期，增速已显著回落。

北京商报记者梳理发现，2022—2026年上半年，商业运营曾是新城控股营收体系中的核心支柱，2026年上半年增速相较过往年份明显放缓；叠加房地产开发业务营收大幅下行，两大主业同步承压，归母净利润延续下行态势。2026年上半年，新城控股归母净利润8.49亿元，同比下降5.15%。回溯历史数据，2022年上半年尚达30.1亿元，五年间缩水71.79%。

谢逸枫认为，商业板块增长乏力原因有三：持有型项目盈利能力偏弱，不少处于亏损状态，企业因此关停或处置部分项目；存量项目多未布局核心城市及区位；整体经营管理能力存在短板。

近百亿短债压顶

营收规模收缩尚不是最大挑战，高企的债务压力才是悬于企业之上的现实风险。截至2026年6月末，新城控股一年内到期的有息债务规模达96.28亿元。

面对近百亿元短期偿债压力，新城控股可动用资金存在缺口。2026年上半年，公司货币资金75.84亿元，其中受限22.83亿元，可自由支配仅53.01亿元，短期债务资金缺口达43.27亿元。

在多重困境之下，新城控股将战略重心转向存量资产的提质增效。王晓松提出，将商业运营定位为提升集团资产价值与信用水平的“压舱石”。

但承担“压舱石”角色的吾悦广场资产，正持续被用于融资盘活。2025年11月，国金资管—吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划于上交所设立，初始发行规模6.16亿元，底层资产为上海青浦吾悦广场；2026年3月又推进一单以常州天宁、南通启东吾悦广场为底层资产的商业不动产REITs项目。同年6月，上述专项计划完成首次扩募，扩募规模上限由12.86亿元上调至21.46亿元。

作为商业综合体运营核心载体，2026年上半年吾悦广场合计客流10.33亿人次，同比增长8.74%；总销售额520亿元（不含车辆销售），同比微增0.97%。但高频次的资产抵押证券化，正持续消耗企业手中的优质资产筹码。

截至2026年6月末，新城控股投资性房地产账面价值1209.2亿元，其中1121.65亿元资产因融资处于抵押受限状态，未被抵押部分仅剩余87.55亿元。较2025年末116.24亿元的未抵押规模，半年内缩减24.68%。

仅依靠吾悦广场资产作为抵押融资，尚不足以覆盖全部债务偿付需求，“借新还旧”成为新城控股债务管理的重要手段。公开信息显示，2025年6月、9月、10月，新城控股关联主体先后发行三笔合计6.2亿美元的美元债，票面利率高达11.88%；同年8—12月又密集发行3只合计36.5亿元的中期票据，募集资金主要用于兑付到期债务。

尽管通过多渠道融资腾挪，平稳度过2025年偿债高峰，但高息美元债带来的利息负担持续加重，侵蚀利润表现，并进一步挤压本已紧张的现金流。

新城控股方面向北京商报记者表示，现阶段，公司重点推进多层级REITs作为主要融资途径，同时积极拓展多元融资工具，包括银行授信、经营性物业贷及吾悦广场物业抵押融资等，对各类可行的融资方式均予以探索运用。

北京商报记者 李晗

图片来源：海口吾悦广场