建业新生活，减值吃掉利润｜中报风云⑩

文/乐居财经 徐酒眠

8月25日，建业新生活（09983.HK）发布了2026年中期业绩公告。在规模和盈利能力的双重压力下，其交出了一份并不乐观的成绩单：

今年上半年，建业新生活实现收入12.76亿元，同比下降11%；报告期内由盈转亏，录得股东应占亏损3309万元，而去年同期为盈利1.06亿元。每股基本亏损0.03元，上年同期为每股盈利0.08元。

如果剔除金融资产减值亏损等非经常性因素的影响，其股东应占核心净利润约为1.42亿元，较去年同期的1.479亿元仅下降约3.9%。

主业仍在盈利，但减值“吃掉”了全部账面利润。

更值得关注的还有，截至2026年6月30日，建业先生活的现金及现金等价物从2025年末的4.13亿元骤降至1.82亿元，半年内蒸发超过一半。

曾经的现金奶牛，流动性正急剧收紧。2025年度，建业新生活首次不再派发末期股息，2026年中期，其董事会也宣布不建议派付中期股息。

2.32亿减值

建业新生活上半年由盈转亏，最直接的“凶手”是金融资产减值。

报告期内，其金融资产减值亏损净额高达2.32亿元，约为上年同期7164万元的3.2倍。这个数字是当期归母亏损3309万元的7倍。

换句话说，如果没有这笔巨额减值，建业新生活其实可以维持盈利。

减值从何而来？主要源头指向应收账款的质量恶化。

截至2026年6月30日，建业新生活的贸易应收款总额高达39.65亿元，较2025年末的36.28亿元继续攀升，环比增幅9.3%。

其中，4年以上账龄的应收款从2025年末的3.75亿元骤增至9.54亿元，半年内增长154%。

账龄越长，回收难度越大，计提比例越高。今年上半年，建业新生活贸易应收款减值拨备约15亿元。

尤为关键的是关联方风险。建业新生活的实控人胡葆森同时控制着已陷入债务困境的建业地产。

截至期末，其来自关联方贸易应收款约为16.08亿元，与2025年末相比增长不多，但账龄结构不断恶化。

随着建业地产债务重组进程缓慢，这部分应收款的回收前景愈发渺茫。

与此同时，建业新生活的流动性也在收紧。现金及现金等价物从2025年末的4.13亿元降至1.82亿元，半年减少约56%。

下半年能否守住流动性底线，将是另一个值得关注的财务指标。

业务结构失衡

减值是有历史遗留问题，而业务结构的失衡则是内部经营能力的真实投射。今年上半年，建业新生活的三大业务板块中，两个增值服务板块同时出现断崖式下滑。

其中，非业主增值服务收入从2824万元骤降至277万元，降幅高达90.2%。建业新生活坦承，这是“对增值业务做出主动调整，收缩非业主增值服务业务规模”的结果。

前介服务、案场管理、验房服务等高度依赖房地产开发节奏，随着建业地产自身难保，这块业务即便不想收缩也难以为继。

更令人担忧的是社区增值服务。

这部分曾被寄予厚望、被视为“第二增长曲线”的业务，今年上半年的收入从2.51亿元降至1.69亿元，降幅达32.8%。建业新生活将其归因于“商品房交付数量持续偏低”和“消费意愿偏弱”。

相比之下，物业管理服务基本盘收入下降4.3%至11.5亿元，毛利率维持在20.3%，表现相对稳健。

在管面积方面，今年上半年建业新生活主动撤出了一些亏损小区，在管面积从2025年末的1.95亿平方米降至1.92亿平方米。虽然面积减少了，但住宅物业的平均物业管理费率反而从1.75元/平方米/月微升至1.77元/平方米/月。

放弃不赚钱的项目，建业新生活在守住能产生价值的核心资产。

截至2026年6月30日，第三方物业开发商贡献的在管面积为1.12亿平方米，占比58.5%。

今年上半年，建业新生活在成本端也做了不小的努力。

员工从5089人减至4546人，雇员福利开支同比下降9%至2.74亿元；销售成本下降10.4%，与收入降幅基本同步；销售及营销开支压缩46.6%，行政开支压降21.2%。整体毛利率维持在20.2%，较去年同期的20.8%下降0.6个百分点。

新CEO的考题

业绩数字之外，今年上半年建业新生活的人事变动也值得关注。

2026年1月20日，王俊不再兼任首席执行官，继续担任董事会主席；闫学文获委任为执行董事兼CEO。

这一调整的直接原因是遵守香港上市规则关于主席与CEO角色分离的管治要求。

此前，王俊同时担任主席和CEO，偏离了企业管治守则。调整后，公司已符合相关管治规定。

但这次人事变动的意义远不止于合规。

王俊从CEO位置上退下来，将更专注于集团层面的战略规划与重大监督。而接任的闫学文是一位“老建业人”：

43岁，拥有超过19年房地产开发与管理经验，曾在建业地产长期任职，历任多个管理职务，最近担任建业地产执行总裁。

从履历看，闫学文的优势在于一线操盘经验和对建业体系的深度了解。

在2026年7月举行的集团年中管理会议上，闫学文以总裁身份作出工作指示，强调“当前正值战略转换关键期”，要求“发力投拓，坚持物业运营与地产开发双轮驱动”。

这意味着，新管理层希望在“切割地产”与“保持协同”之间找到平衡，既要在财务上逐步降低对关联方的风险敞口，又要在地产开发与物业运营之间维持有效的业务联动。

对于投资者而言，建业新生活目前处于“等待确认”的阶段——

等待减值风险释放完毕，等待第三方拓展见到实效，等待新的增长引擎开始转动。

新CEO闫学文的考验才刚刚开始。在房地产行业仍处于长周期调整的背景下，建业新生活需要的不仅是一位熟悉建业体系的老将，更是一位有能力带领公司走出“胡葆森系”阴影、建立独立发展路径的改革者。

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