北京
今天看了国金证券的两份研报，几个数据挺有意思的，给大家解读一下。
第一、房产总需求已经稳住了
从2024年开始，连着三年，全国住宅总需求量持续稳定在13亿平方米之上，这个量基本就是每年的住房的合理需求量。
第二，量虽然稳住了，但房产交易结构则出现加速转变
这个转变主要在新房和二手房之间发生。
今年上半年，全国商品住宅销售面积同比下降12.4%。
但当前全国二手房成交占比已由2025年的46%快速增加至50.4%，仅半年时间就提高了5个百分点。
这说明房地产正在急速进入存量市场，这主要有几个原因造成：
一是二手房价格降得更猛，出现了超跌，性价比更高，也就是大家熟知的以价换量；
二是城市化进入2.0时代，也就是停止扩张，优化现有规模的阶段。
区别就是，扩张时代城市新区新房可能投资预期更高；但是缩量优化时代，房产开始回归价值本身，而二手房相对城市价值更成熟，配套和生活更完善，所以出现了价值回归。
第三，中小城市被开发商主动放弃了！
从去年开始，今年上半年则变化更快，开发商开始重新调整城市结构。
也就是说开发商开始主动收缩战略，只愿意布局重点城市，导致拿地集中度快速飙升。
一个案例是，招商蛇口今年上半年仅在4个核心城市拿地，而去年拿地城市数为20个。
全国地级市以上城市就有将近300个，但——
前10大城市上半年土地出让金占全国比重占了46%，比去年全年增加了9个点；
前20大城市住宅土地出让金占全国比重高达62%，较2025年全年提升10个百分点。
这背后的则是双重结构变化所致：
一是开发商感知到市场正在进入二手房时代，能级越低的城市，因为人口流出更快，所以新房市场越是萎靡；
二是新科技导致的城市大洗牌，正在加速中国城市能级固化和分化，这已经是不可违逆的大趋势。在财富和人口加速流入集中之下，需求和安全边际都更厚。
这一点，从上海豪宅热销开始，蔓延到深圳、杭州、合肥，这些科技含量更高的城市，新房市场越是活跃。
第四、新房供应开始不足。
之前说过，现在全国住宅新房短期库存，已经销售没有售完，也就是待售3年以下的面积5.6亿平方米，去化周期只有8个多月。
而衡量新房中期库存的新房住宅已开工未售面积，7月底的时候是12.2亿平方米，已降至2008年初的水平，每月降幅约3000万平方米。
这个数据2022开始加速下滑，2023年7月的政治局会议， 第一次提出供需形势逆转。
到今天，依然在急速下滑，趋势丝毫没有改变的迹象。叠加上面的拿地城市集中度放在一起考虑，接下来可能会有一些城市进入新房枯竭的状态。
第五、二手房挂牌量开始快速回落
8月以来，二手房挂牌量下降速度 很 快。
截止到此刻 ,26个重点城市二手房挂牌量较7月末的降幅达到1.0%，为今年春节后降幅最高的月份，同时也是过去5年同期挂牌量回落最快的月份。
其实在三四五小阳春之后，楼市进入了一阵迷茫期，多空开始新一轮激烈博弈。6月二手房成交量下滑后，导致了房东恐慌，二手房价格开始同比走低。
但从8月份的数据看，这种博弈已经进入到一种 平衡 状态 , 市场稳住了。 二手房业主 恐慌 挂牌 的 积极性回落， 甚至开始撤牌 。
原因有几个吧：
一是二手成交量后期确实好转回升了，房东发现市场并不是像前几年那样，每一次大热之后都会有一波更深的走空，这一次竟然稳住了，预期由此开始改变；
二是房东开始预期接下来的金九银十会重启小阳春的态势。
其实，还是预期决定一切。8月成交量回升叠加金九银十的预期，8月份的二手房挂牌价格也开始同步止跌企稳。
很显然，二手房市场对金九银十的预期非常足，接下来就看9月份市场的具体表现了！
第六、租金真的开始止跌了
归根结底，地产的核心要素只有一个，住房总需求是一切的根源。
比如说，从2024年开始，成交量稳定在13亿平，这就是判断国内楼市的基础要素。
租金市场，是比市场买卖交易更早的需求信号。
香港市场从2025年下半年开始回升反弹，租金需求则提早了半个月。
通观国内的租金指数：
冰山80租金指数，5、6、7月环比均不为负，而2022-2025年该指标月环比连续四年为负，这也意味着5月以来的租金止跌并非受季节性因素影响。
7月中指50城租金指数月环比为0.13%，涨幅较6月走阔；
趋势动物全国月租金指数7月环比0.9%，较年内低点反弹4.1%。
我们说过，租金才是最真实的居住需求，真实性远大于住房交易。
租金止跌，从供需关系的角度讲，住房需求带动租房价格回升，说明房产价值得到了来自基本面的有力支撑。
气氛已经烘托到这里，接下来就看9月了！（米宅）
本文源自：行业资讯
作者：米宅
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