西安楼市开始离谱了！未央区大明宫板块从2.9万变成1.7万

我前同事老周，上周末本来该带着他小孙子去大明宫遗址公园放风筝的，结果他推着个空婴儿车在大明宫含元殿遗址边上那排中介店门口转了一上午，孙子让他老伴儿抱着在树底下看蚂蚁，他手机电都刷没了。

这事儿我听着都觉得脑袋发胀。上个月我才写了雁塔小寨从三万六跌到两万一，心想这大概是西安老城区最狠的动静了，结果没出一个月，未央区大明宫那边更让人咂舌的消息就传过来了——有房子直接从两万九砸到了一万七。老周是我以前单位的老同事，在西安北郊一个做印刷的小厂里干了二十多年，今年五十四，一个月到手五千出头。他老伴儿退休了，退休金两千多，两口子加一块不到八千。搁五年前，大明宫板块他想都不敢想。西安人都晓得，大明宫是啥地方？那是唐皇宫遗址，西安的城市中央公园，跟纽约中央公园一个概念。周边从2015年以后就不断有新盘冒出来，号称“大明宫板块”，是北郊最拿得出手的居住区之一，离钟楼就五公里，二环边上，地铁四号线穿过去，公园、学校、医院啥都不缺。2020年前后那阵子，这边新盘开盘都是两万五六起步，好的冲到两万九接近三万，售楼部门口排队抢号的场面我到现在还记得。

可现在呢？老周给我发来的房源截图里，大明宫周边、太华路沿线的二手房，从一万六到一万八，密密麻麻一大片。我不信邪，周末专门从南郊开车过去陪他跑了一天，看完之后坐在车里半天没说话。看的第一套就在大明宫遗址公园东门对面一个小区，2012年左右建的，算是北郊最早的“公园盘”之一，一百一十多平三房两卫，中间楼层，业主挂牌一百九十万，折合单价一万七左右。中介小武跟我们说，这套房2021年最高峰的时候有人出过三百一十万，房主当时嫌低没卖，现在自己主动降到一百九十万，挂了四个月了还没成交。第二套在太华路与凤城一路交叉口附近，离大明宫地铁站走路七分钟，一百平出头，挂一百七十五万，单价也是一万七出头。房主是个做餐饮的小老板，去年年底店关门了，急用钱，中介说一百六十五万能拿下来。老周当时蹲在小区花坛边上，拿着手机把房贷计算器翻来覆去地按，嘴里念念有词，按了半天抬头跟我说：“我好像真能买得起了。”

你可能要问，大明宫这种二环边上有公园有地铁有学校的地方，怎么也能从两万九跌到一万七？我自个儿琢磨了好几天，还把几个中介聊得嘴都干了，这里头的原因，真不是说一个“大环境不好”就能解释完的。

先说现象。大明宫板块这些年其实是西安北郊的“门面担当”。西安的居住格局一直是南强北弱，南郊有曲江、高新、雁塔，北郊以前拿得出手的居住区不多。大明宫板块算是北郊最早打出名堂的改善型住区，靠的就是大明宫遗址公园这个“天然大氧吧”，加上二环边上的交通便利，还有后宰门小学大明宫分校、陕师大锦园中学这些教育资源。从2016年到2021年，这儿的房价一路从一万出头干到两万九，楼面地价都拍到过一万多，开发商抢着在这儿拿地。但现在你去看，太华路沿线十几个小区，挂牌价一万七八的比比皆是，有些急售的甚至挂到一万五六。中介小武跟我交底，说他们门店目前大明宫板块在售房源有七十多套，比去年同期多了将近一倍，成交量呢？一个月能走三四套就算烧高香了。卖的人多，买的人少，价格就跟坐滑梯似的往下出溜。

再说原因。大明宫这波跌得这么狠，我觉得有几个很具体的原因。

第一个，整个北郊的供应量太大了，严重供过于求。你没看错，大明宫板块本身好，但它周围全是房子。往北是凤城系列、市政府板块，往东是浐灞生态区，往西是朱宏路沿线，这些年卖了多少地、盖了多少楼，你开车沿北二环走一圈就明白了，三十层以上的高层住宅一排接一排，有的卖完了，有的还在卖，有的卖不动硬扛着。新盘都在打折，特价房一万五六的也有。新盘这个价，二手房凭什么卖两万？老周看的那套一万七，旁边一个新盘前阵子推了一批工抵房，单价一万六出头，虽然户型朝向差一些，但人家是全新的啊。新盘一降价，周边二手房全得跟着往下调，不调就彻底没人看。

第二个，大明宫板块的二手房年龄普遍在十年以上了。这边的房子大部分是2010年到2015年间建的，到现在十个年头打底。你说十年老不老？说老也老，说新也新，但跟现在市面上那些新盘比，差距肉眼可见。没有地下车库的比比皆是，人车不分流是常态，电梯间黑黢黢的，楼道里堆着各家各户的杂物，物业水平嘛，基本就是收个保洁费。以前房价一直涨，大家能忍，觉得这些都不是事儿，反正资产在升值。现在不涨了，这些缺点就全成了“减分项”。老周看的第一套房子，客厅窗户正对着隔壁楼的墙，间距窄得连对面阳台晾什么衣服都看得一清二楚。这种居住体验，搁谁心里都不舒服。

第三个原因，我觉得也挺关键——大明宫板块的“改善”光环褪色了。以前大家觉得住在大明宫旁边就是改善，因为公园大、环境好。但这几年西安冒出来太多新的改善板块，光是北郊，未央湖那边有湖有湿地，浐灞那边有河有绿道，房子更新，户型更好，价格甚至比大明宫还便宜。改善人群有了更多选择，大明宫就不是那个“唯一”了。再加上大明宫遗址公园虽然大，但说实话，那就是个大公园，草地、广场、遗址台子，住久了也就那样。以前大家为“公园房”这个概念买单，现在这个概念不值那么多钱了。

第四个，也是最扎心的——北郊的产业和就业撑不起这个价。西安的购买力大头在南边，高新、曲江、长安，高收入人群扎堆。北郊这些年虽然发展不错，市政府搬过来了，行政中心在，但大型企业、科技公司、高端服务业还是偏少。北郊的购买主力主要是本地改善、周边区县进城的家庭，以及做小生意的。他们的收入水平和支付能力，跟南郊那些大厂员工比，还是有差距的。以前行情好，大家敢加杠杆，透支未来收入上车。现在行情不好，收入预期不稳，这些人最先退缩。没人接盘，价格自然就下来了。

具体例子讲两个。

第一个就是老周。老周这人特别能扛，在印刷厂干了二十多年，厂子从一百多人裁到只剩三十来号人，他还在。他儿子在西安北郊一个卖汽车的公司做销售，收入不稳定，好一个月坏一个月的，去年刚结婚，跟媳妇在凤城五路租房子住，一个月租金两千多。老周的老伴儿身体不好，有糖尿病，得定期去北郊的医院开药。老周现在住的地方在龙首村那边一个老筒子楼里，四十多平，厕所还在楼道里，冬天冷得要命。

他早就想买房了，但以前大明宫两万九，他看都不敢看，觉得那是另一个世界的人住的地方。这次跌到一万七，他觉得总算可以试试了。他算了一笔账：现在住的筒子楼虽然破，但地段还行，中介说能卖个三十万左右，加上这些年攒了不到十五万，一共四十五万。想在大明宫周边买一套八十来平的小两房，总价控制在一百四十万以内，贷款九十五万。但他今年五十四了，银行最多给他贷到六十五岁，只剩十一年，月供要九千多，他跟他老伴儿一个月加一块不到八千，这账根本算不过来。所以他现在不看两房了，想找那种五十来平的一室一厅，总价控制在九十万以内，月供压在四千以下。

中介小武跟他说，大明宫周边这种超小户型不多，但也不是完全没有，有几个老小区有那种单位分的“筒子楼”式的房子，面积小、总价低，但房龄更老，三十年了。老周听完沉默了半天，跟我说：“哥，我从筒子楼换到另一个筒子楼，就图离公园近一点，这算进步还是算倒退？”我一时不知道该怎么接话。后来他又自己说：“但至少有独立厕所了，不用冬天跑楼道了。”这话说得我胸口闷得慌。

第二个例子是带我们看房的中介小武。这小伙子今年二十八，老家渭南的，在西安干了五年中介，前几年行情好的时候一个月能挣两三万，在北郊首付买了套小房子，每个月房贷四千多。他说他算是亲眼看着大明宫房价从一万涨到两万九，又看着它从两万九跌回一万七的人。他跟我说，现在最难受的业主是2020年到2021年高点买入的那批投资客。他手上有个客户，是个四十多岁的生意人，2021年在大明宫东边一个小区买了一套一百三十平的大三房，单价两万八，总价三百六十四万，贷了两百多万。现在这个房子市场价也就两百二十万左右，跌了一百四十万。这个人现在想把房子卖了，但卖的话连贷款都还不清，还得自己掏四五十万填窟窿；不卖的话，每个月房贷利息加本金要还一万三，生意又不好做，实在是扛不住了。

小武说他最近每次接到这个客户的电话，心里都特别沉重，因为知道没什么好消息能带给对方，无非是“今天有没有人看房”“有没有人出价”这两句话翻来覆去地问。小武说：“哥你知道吗，我以前觉得干中介就是帮人买卖房子，后来发现很多时候是在帮人处理他们人生里最难的抉择。有的人卖房是为了救命，有的人卖房是为了解脱。”

所以说到本质，我觉得大明宫从两万九跌到一万七，说明了一个特别冷酷但又特别真实的问题——“概念”这个东西，在楼市里是有保质期的。大明宫板块曾经靠“中央公园+二环地段+名校”这三个概念撑起了两万九的房价。但概念这个东西，在市场好的时候是溢价，在市场不好的时候就是泡沫。一旦市场的风向变了，大家的注意力转到房子本身好不好住、能不能够得上、划不划算这些更实在的问题上时，概念就得让位给真实的需求。大明宫还是那个大明宫，公园还在，地铁还在，学校还在，但房价回不去了。这不是大明宫不好了，而是大家愿意为这些资源花的钱，变少了。

我也在陪老周跑盘，也在帮他想各种办法，同时自己也在想，像老周这样的情况，到底该怎么才能有个安身的地方。以下是我现在的一些想法，不一定对，写出来供大家参考。

第一，如果预算有限，就别盯着“三房一步到位”。老周一开始就想买三房，想着儿子将来回来住，或者老伴儿有间单独的屋子。但算来算去根本够不着。我劝他，先把最核心的需求解决了——独立卫生间、能做饭、离医院近。能满足这三个条件，面积小点、房龄老点，都行。先上车，以后有条件再换。总比一直租房子、一直住筒子楼强。

第二，老房子的物业、邻里、环境，得亲自去感受。大明宫周边好多老小区，看着房价便宜，但实际走进去你会发现，楼道里堆东西的、在楼道抽烟的、隔三差五吵架的，这些软环境直接影响你住进去以后的心情。我陪老周看房的时候，会特意在小区里多转一会儿，看看老头老太太们在聊什么，楼下的垃圾桶干不干净，电梯里的广告贴得乱不乱。这些细节，比户型图重要一百倍。

第三，把房龄和贷款年限绑在一起算。到了五十多岁买房，最吃大亏的就是贷款年限短。同样贷一百万，年轻人三十年月供四千多，你十一年月供九千多。所以你得尽量控制贷款总额，宁可首付多凑一点，也别贷太多。老周的办法是把老家农村的地卖了一小块，虽然不多，但能让贷款少一点。这个做法不一定适合所有人，但思路是对的——尽量少借钱。

第四，买个能让自己“安心住下来”的地方，而不是“让别人觉得不错”的地方。老周最开始也想过要不要跟亲戚借钱，冲一冲买个大点的，体面点。我跟他说，到了咱们这个岁数，体面是给别人看的，安生是给自己过的。你每天睡觉踏实、上厕所不用排队、老伴儿开药方便，这些比面子实在多了。老周最后想通了，现在安心找小户型。

第五，别把养老钱全搭进去。老周手里的钱本来就不多，我反复跟他强调，一定要留五万块钱在手上，万一老伴儿糖尿病有个急事，马上就能拿出来。房子可以买小一点，但不能把家底掏空。这点他听进去了。

写到最后，老周前天给我打了个电话，说大明宫北边有个老小区出了套五十五平的小两房，总价八十五万，六楼没电梯，但楼下就是菜市场和卫生服务站，离地铁口也不远。他说他想去看看，问我周末有没有空陪他。

我不知道各位读者里有没有住在大明宫周边的朋友，或者你们自己所在的城市，有没有这种公园旁边的板块也从高位掉下来的情况？你们觉得大明宫一万七这个价，对于一个普通工薪家庭来说，算不算一个“可以够一够”的机会？评论区聊聊，我挺想听听大伙儿的真实经历和想法。