观点直击 | 绿城管理规模降速后 “最困难阶段”已经过去

观点网 8月26日下午，绿城管理（09979.HK）举行了2026年中期业绩发布会。此前一日晚间，该公司中报已先行披露。

中报数据显示，2026年上半年营业收入14.66亿元，同比增长7%；归母净利润2.71亿元，同比增长6%；毛利率约41%，归母净利率19%；经营性现金流净流入1.34亿元，同比增长20%。销售、营销及行政开支2.50亿元，同比下降约7%。

这是继2024年至2025年利润调整期之后，绿城管理业绩首现回暖的一份半年报。

在此前的2025年全年业绩会上，绿城管理管理层曾坦言当年“可能是公司利润压力相对较大的一年”。

半年过去，营收、利润、现金流三项核心指标均实现同比转正，至少从账面上看，最困难的阶段似乎已经过去。

但硬币的另一面，绿城管理上半年新拓代建项目总建筑面积1352万平方米，新拓代建费34.1亿元，分别同比下降约32%和31.7%。

观点指数在今年6月发布的报告中指出，样本企业新签面积同比增长放缓，传统开发型代建业务承压，行业告别高速增长。

在行业整体增速放缓的背景下，头部企业的动作格外引人关注。

底盘正在修复

从财务数据来看，绿城管理的业绩在今年上半年得到了较系统性的修复。

收入端，绿城管理代建服务收入14.24亿元，占整体收入的97.2%，同比增长4.6%。其他服务收入0.42亿元，占比2.8%。

代建服务毛利率40.9%，较去年同期的40%上升0.9%，带动该公司整体毛利率从40%提升至41.1%。该公司解释称，毛利率上升主要因投拓端新拓项目质量改善，项目代建费率及单方代建费持续优化。

费用端方面，绿城管理销售、营销及行政开支2.5亿元，较去年同期下降约7%。在营收增长的同时实现费用压降，反映出公司在组织效率上的持续改善。

绿城管理表示，费用管控主要通过优化管理机制、精细化费用管控以及降本增效举措实现，费率同比下降2.5%至17.2%。

现金流方面，该公司经营性现金净流入1.34亿元，同比增长20%。截至6月30日，绿城管理银行结余及现金为14.02亿元，流动比率1.62倍，杠杆比率为1%，报告期内并无重大借款。

绿城管理副总裁程敏在业绩会上表示，现金流改善的根本原因在于“长期推行的全周期回款管理及应收款项精细化管控”。

从回款结构看，国企及政府委托方占77%，民营企业占23%。应收账款结构总体合理，两类委托方大致各占一半。针对不同委托方，绿城管理实施差异化管控策略。

程敏在业绩会上详细阐述了四方面举措：建立双周回款专项沟通机制，以经营分析会推动收款；完善考核激励机制，设置季度回款考核奖罚、专项奖励及提前回款激励；深化跨部门协同联动，运营、营销、产品各条线前置参与结算对账及争议协调；对重难点项目实行清单化管理，逐笔落实责任主体和解决方案。

但财务数据的另一面同样值得关注，绿城管理期内利润为2.59亿元，较去年同期的2.73亿元下降5.1%。归母净利润录得2.71亿元、同比增长6%，这一增幅却非来自主营业务利润的实质扩张。

其增长主要得益于非控股权益亏损的减少，去年同期非控股权益录得1683万元收益，而今年上半年转为1228万元亏损。换言之，归母净利润的增厚，更多是少数股东损益变动带来的账面结果。

股东回报方面，绿城管理董事会决议宣派中期股息每股人民币0.076元，折合0.087852港元。

这是该公司连续第二年派发中期股息，2026年全年派息指引计划维持不低于归母净利润80%的水平（含中期股息）。公司管理层表示，自上市以来，绿城管理已连续六年维持超60%的派息比例。

行政总裁王俊峰在业绩会上也表示，公司“非常愿意与股东共享经营成果”。

支撑这一分红安排的原因包括现金流持续优化、轻资产模式资本开支较低、在手订单充足且盈利具备较高可预见性。

从市值管理角度看，管理层希望通过稳定的高比例分红，“向市场展现公司稳健经营的能力，充分展现轻资产代建赛道的抗周期特质”。

王俊峰在业绩会上还特别提到，管理层薪酬结构中相当一部分以股份代替现金发放并附带锁定期，他本人也多次在二级市场增持公司股份，“很多绿城管理员工同样也将个人收益与绿城管理的长期价值深度绑定，与全体股东站在一起。”

新拓下滑

新拓规模的下滑是本次业绩会最受关注的议题。

上半年新拓代建费34.1亿元，同比下降超过三成。虽然核心拓展指标仍居行业第一，但降幅之大引发市场疑问。

业绩会上，程敏解释称，新增规模阶段性承压“既是行业深度调整带来的系统性影响，也是绿城管理主动‘以质换量’的战略选择”。

在房地产市场深度调整、核心客群城投平台拿地规模大幅收缩的背景下，绿城管理“主动舍弃低质、高风险项目。”

“以质换量”的成效体现在费率、客户粘性和启动效率等多个维度，但这一策略能否完全消解市场疑虑，仍有待观察。

交付端方面，管理层披露，绿城管理上半年如期交付56个项目，合计545.6万平方米，服务超2.7万户业主，交付面积同比增长17.3%；预计下半年还将交付约950万平方米、约4.7万套房源，全年交付规模保持千万方以上。

销售端，上半年绿城管理首开项目31个，同比增加26%；单盘平均首开销售额2.23亿元，同比提升20%；首开指标达成率129%，同比提升36%；超80%首开项目售价高于区域竞品。

截至6月30日，该公司在手订单总建筑面积约1.2亿平方米，四大城市群项目占比76.5%。待开发面积占比44.7%，在建37.4%，已交付17.9%。

执行董事聂焕新表示，这一规模足以支撑公司未来3到5年的稳健经营。从城市能级结构看，高能级城市订单占比持续走高，商业代建占比进一步提升，在一定程度上对冲了行业费率下行趋势。

行业层面，绿城管理董事会主席赵晖指出，当前房地产仍处结构性调整筑底周期，代建行业正经历深刻转变：行业发展从规模扩张步入平稳发展阶段，2023年至2025年年新签总规模稳定在1.6至1.7亿平方米；行业格局逐步出清，活跃企业约30家；竞争逻辑从比拼规模转向综合解决方案与经营兑现能力。

关于市场容量，赵晖认为城投存量土地盘活、城市更新、存量改造等结构性机遇持续释放，机构测算“十五五”期间全国城市更新市场总容量约20万亿元。

赵晖还阐述了绿城中国与绿城管理两家上市公司的协同机制，品牌、管理、生态三维协同已形成。

依托中交集团央企平台，绿城管理在资源导入、海外业务拓展、品牌背书等方面获得赋能。上市以来，绿城管理与中交体系累计合作面积超过1300万平方米。

针对后续经营，王俊峰表示，绿城管理将重点推进四项工作：聚焦价值发展，筛选优质合作项目；深挖存量价值，加快项目周转及销售去化；健全风险管控，落实前置研判与分级管理；审慎探索新赛道，布局产业链延伸与海外代建。

对于2026年全年新拓预期，程敏表示公司坚持“质量优先、规模适度、重视转化”原则。

王俊峰在回应全年展望时表示，短期土地市场调整带来新增代建拓展承压，但存量时代机遇同样存在，行业正逐步摆脱低价竞争，格局趋于稳定。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。