中报观察 | 营收微降利润翻倍 上海临港换了“引擎”

观点网 上海临港正加速兑现的产业投资。

8月26日晚间，上海临港发布2026年半年度报告。数据显示，上半年上海临港实现营业收入26亿元，同比下滑6.32%；利润总额10.21亿元，同比增长92.4%；归属于上市公司股东的净利润5.6亿元，同比增长130.83%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润3.31亿元，同比增长54.71%。

报告期内，该公司下属园区企业营收规模超过5377亿元，该公司下属园区企业固定资产投资总额约48.96亿元。

收入端的下滑，是上海临港主动调整开发建设节奏、压缩结转规模的结果；利润端的爆发，则来自公允价值变动收益与投资收益的大幅增加。

一减一增之间，指向上海临港的角色切换，即从依赖土地开发的“收租者”，转向以产业投资分享增值的“合伙人”。

租售减速

上海临港长期深耕上海重点产业区域，深入布局漕河泾、松江、浦江、南桥、临港新片区等多个区域，园区覆盖上海重点产业集群和战略性新兴产业主要承载区域。

从财报数据来看，上海临港实现营业收入26亿元，利润总额10.21亿元，同比增长92.40%，归属于上市公司股东的净利润5.6亿元，同比增长130.83%，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润3.31亿元，同比增长54.71%。

数据来源：公司2026年半年度报告

上半年收入收缩但利润激增，并且现金流也在同步改善，上海临港主动调整经营节奏之后，盈利结构发生的实质性变化。

具体来看，上海临港主营业务为园区开发运营、产业培育服务及配套投资。贡献主要营收来源的依旧来自园区销售与租赁。

数据显示，上半年上海临港园区综合开发销售板块实现收入10.27亿元，较上年同期微降2.55%；园区综合开发租赁实现收入13.36亿元，较上年同期收缩9.03%。

销售端的数据在此前财报中早已有伏笔。上海临港表示，公司统筹调控在建项目推进节奏，根据市场实际需求科学安排产品入市节奏。

据一季度经营数据公告，今年前三个月，上海临港无新增土地储备、无新开工面积、无竣工面积，签约销售面积约1.05万平方米，合同金额约6596万元。上半年在建工程较上年末减少85.19%，项目集中竣工、资本开支收缩。

随着产业园区行业加快由增量开发向存量提质、由载体租售向产业生态运营转型，不同区域的产业园区在产业定位、载体产品、招商政策和专业服务等方面的竞争日趋激烈。

上海临港于财报中表示，近年来，公司逐步改变“以租售为主”的传统园区开发模式，加快向产业培育服务及配套投资转型。

另一方面也意味着，传统主业的放缓并非被动承压，而是主动为之。上海临港与企业的绑定方式正在从“租约”延伸到“服务”与“股权”，报告期内，该公司园区综合服务板块实现收入2.12亿元，较上年同期同比8.98%。

不过，利润上涨却与传统主业不挂钩。上海临港表示，上半年利润总额增加主要系公允价值变动收益以及投资收益较上年同期大幅增加。

数据来源：公司2026年半年度报告

数据披露，归母净利润5.60亿元中，2.29亿元来自非经常性损益，其中最核心的一项是持有及处置金融资产的公允价值变动损益，金额高达2.63亿元。

投资接棒

如果说租售业务是上海临港的“存量”，产业投资就是正在培育的“增量”。

2026年上半年，这条增长曲线开始兑现收益，半年报将利润总额同比大增的原因直接归结为“公允价值变动收益以及投资收益较上年同期大幅增加”。

此前，上海临港明确推进产业培育与配套投资战略转型，持续加大园区科创企业股权投资力度。报告期内，该公司旗下园区企业固定资产投资总额达48.96亿元，

机制层面，该公司提出“产业引领+投资驱动+科创赋能”体系，以“基金+直投”双轮驱动模式做实产业投资布局。2026年5月，临港创新投资发展有限公司正式揭牌，该公司作为创新投资平台，规模50亿元。

上海临港披露，预计到2030年末，临港投资公司管理规模将超过150亿元，其中新增投资超过80亿元，投资收益占集团利润比重将超过三分之一，成为集团利润增长的“压舱石”和第二增长曲线。

此外，据财报披露，上海临港主要控股子公司上海临港经济发展集团投资管理有限公司（临港投资）上半年净利润3.88亿元，与该公司扣非净利润几乎等量齐观。该公司围绕集成电路、生物医药、人工智能三大先导产业的布局，正从“空间提供者”转向“产业合伙人”。

这意味着，上海临港产业投资板块已具备独立造血能力。值得一提的是，上海临港依托集成电路、生物医药、人工智能三大先导产业的投资布局，也在上半年有所兑现。

2026年1月，上海临港通过基金所投的壁仞科技登陆港交所，坐稳“港股GPU第一股”席位；在此之前，临港集团通过旗下的临港浦江国际科技城为壁仞科技提供园区基地与产业服务，助推其IPO筹备。

4月，盛合晶微登陆科创板，首发募资50.28亿元，此前上海临港通过临港数科创投实现间接布局。7月份，长鑫科技登陆科创板，刷新科创板单笔IPO募资最高纪录，上海临港与其达成产业园区战略合作关系，并通过基金参投该公司。

半年之内，多单硬科技IPO接连落地，“基金+直投”模式从叙事变成了利润表上的数字。

从兑现节奏看，二季度单季归母净利润约4.76亿元，较一季度约0.84亿元环比大幅抬升，也就是说，投资收益的确认高度集中在第二季度，与被投企业上市的时点高度吻合。

不过，需要注意的是，壁仞科技等已上市项目尚在禁售期，其股价起伏将持续影响后续报告期的利润表；上半年扣非增速显著低于归母增速的结构，也提示利润高增长的可持续性有待验证。

在租面积收缩、毛利率下行的主业背景下，“以投补租”能补多久，取决于被投企业的成长曲线。

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