清华五道口研讨会 | 商业不动产流动性提升路径

导读

近日，清华五道口全球不动产金融论坛举办行业闭门会，以“商业不动产流动性提升路径”为主题展开深度研讨，着力破解资产流转痛点，探寻商业不动产市场高效循环路径。会议总结，流动性是市场的灵魂。提升商业不动产流动性需多维度协同发力：宏观层面通过逆周期调节、优化土地续期制度以稳定投资环境，中观层面依托REITs市场吸引长期资金，微观层面强化企业资管能力以夯实现金流，最终让资产可定价、可交易、可盘活。

本次会议由清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心主办，中国证监会原主席肖钢，中国房地产业协会副会长兼秘书长张其光，清华大学建设管理系教授、房地产研究所所长刘洪玉出席会议。中信证券首席经济学家明明，上交所债券业务中心交易业务部总监助理汤毅，华润置地资产管理公司总经理郭瑞锋，戴德梁行高级董事、北京估价及顾问服务部主管杨枝作主题分享，高和资本执行合伙人周以升主持会议。

来自中海发展、新城控股、红星美凯龙、黄河山西实业、华夏基金、汇添富基金、博时基金、中航基金、华夏久盈资管、国民养老、信达资本、CPE源峰、新达盟银翼投资、益友天元律所、深圳香蜜湖国际金融科技研究院等各类资产方、资金方、金融机构和专业服务机构共30余位领导及专家参会研讨。

【图为会议现场】

主题分享环节，专家就宏观经济与房地产市场、REITs流动性特征、企业资本循环实践与土地续期政策完善等方面，分享了深刻洞察。

明明围绕《地产基本面展望》主题，分享了对当前市场的研判。他指出，房地产市场开始出现一些积极信号，一线城市成交有所回暖，但整体市场压力尚未缓解，宏观经济运行仍需重视房地产这一关键变量。他认为，房价企稳是市场预期修复的关键，当前房价仍有压力，居民购房信心仍有待提振。基于此，他建议政策工具进一步向居民端倾斜，积极修复居民资产负债表，未来可适度降低存量房贷利率，释放居民消费潜力，进而推动宏观经济和房地产市场平稳运行。

郭瑞锋以《置地资产资本循环实践分享》为题，分享了对行业现状和企业转型的思考。他指出，伴随居民消费需求迭代，新一代购物中心不断升级，对传统存量项目形成冲击。新旧项目的资产质量持续分化，优质资产逐步获得更好的流动性和定价优势。在行业新格局下，资产和资本能否高效流转尤为关键。企业持续增量投资优质资产，通过扎实经营打磨出成熟项目，再借助REITs等工具有序退出，提升资产和资本循环效率。他认为地产公司的发展方向之一是与金融机构深度合作，提升“募投产建管退”全价值链能力，逐步向资管平台转型。

杨枝以《土地续期政策下商业不动产REITs估值趋势展望》为题，分享土地续期对商业不动产REITs估值的影响。他指出，土地剩余年限是影响商业不动产REITs估值的重要变量。公募REITs主要采用DCF方法估值，土地剩余年限直接影响未来现金流期限。当剩余年限进入20年以内后，收益期限缩短带来的估值压力明显增加。杨枝认为，土地续期需要综合考虑续期成本与新增估值之间的关系。续期能够延长收益期限、提升资产估值，但企业也需承担相应土地价款，其经济性取决于项目运营、续期年限和土地价格。杨枝表示，土地续期制度逐步常态化，有助于稳定市场预期、改善短年限资产定价与流动性，并为商业不动产对接REITs提供更稳定的制度环境。

专题研讨环节，清华大学建设管理系教授刘洪玉、中海发展资产管理部总经理郭鑫、新达盟银翼投资副总裁彭欣、新城控股资产管理部副总经理黄鹏、汇添富基金总经理助理郁相雄、黄河山西实业有限公司董事长穆映江、高和资本执行合伙人周以升、CPE源峰董事总经理张晴、华夏久盈资产管理产品创新部总经理助理李梦一、信达资本董事会执行委员会委员姜浙、中航基金不动产投资部联席总经理姜倩倩、博时基金基础设施投资管理部总经理助理胡海滨等围绕商业不动产REITs资产盘活路径、公募REITs二级市场流动性提升、土地续期制度的优化方向、大资管体系下的主体分工协作等议题进行讨论，不动产金融研究中心研究总监郭翔宇主持研讨。（专题研讨内容将于近日发布，敬请关注）

会议最后，肖钢主席作总结发言。他指出，流动性是市场的灵魂，提升商业不动产流动性有助于扩大内需、稳定房地产市场并盘活存量资产。肖钢认为，商业不动产流动性不足，既受到宏观环境影响，也与资产自身运营效率有关。从宏观层面看，固定资产投资整体承压，市场主体持续去杠杆，投融资需求随之减弱，不动产交易活跃度也受到影响。从资产层面看，部分资产运营效率不高，难以创造持续稳定的现金流，也制约了资产价值提升和市场流通。

肖钢指出，提升资产流动性可以从三个方面推进。一是加强逆周期调节，以更加积极的宏观政策改善投资环境。二是加强专业化运营，提升项目现金流，为投资者持续创造回报。三是推动REITs扩容，吸引长期资金和专业机构参与，随着市场规模扩大，交易活跃度也有望进一步提升。

来源丨道口不动产观察

编辑 | 兰银帆

审核丨秦婷