北京
很多被拆迁人拿到补偿方案时，第一反应是“这个数是怎么算出来的？”有人觉得补偿太低，却不知道低在哪里；有人想争取更高补偿，却拿不出法律依据。
其实，征收补偿不是征收方“拍脑袋”定的，它有一套明确的法律计算逻辑。看懂这套逻辑，你才能判断自己的补偿合不合理，也才知道该从哪里入手争取。
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补偿的核心原则：不低于市场价
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
这句话是整个补偿制度的基石。它意味着：
第一，补偿不是按建造成本算，而是按市场交易价格算。你家房子周边类似户型、类似地段的商品房卖多少钱，补偿就应该参考这个水平。
第二，时间节点是“征收决定公告之日”。不是签约那天，也不是交房那天，更不是几年前的价格。如果征收决定公告后房价上涨了，补偿标准也应相应调整。
第三，“类似房地产”要综合考虑区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素。不是简单找一个最便宜的房子来对标。
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补偿由哪几部分构成？
很多人以为补偿就是“房子值多少钱”，其实完整的征收补偿包括四个部分：
一是被征收房屋价值的补偿。这是最大头，由评估机构评估确定。
二是搬迁、临时安置的补偿。包括搬家费、过渡期间的租房费用（过渡费）。选择产权调换的，在安置房交付前都应支付过渡费。
三是停产停业损失的补偿。如果房屋是经营性用房（商铺、厂房、企业等），因征收造成停产停业的，应给予补偿。
四是补助和奖励。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。注意，奖励是“额外”的，不能从法定补偿里扣。
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补偿方式：货币补偿还是产权调换？
被征收人有权选择补偿方式，这是法律赋予的权利，征收方不能强制要求你只选一种。
货币补偿的好处是拿钱自由，可以自行购房；风险是如果补偿标准偏低，拿到的钱可能买不起同地段同面积的房子。
产权调换的好处是有安置房居住保障；风险是安置房位置、面积、交付时间可能不确定，公摊面积往往比原房大，实际使用面积可能缩水。
实践中，很多地方允许“货币补偿+产权调换”组合选择。如果征收方只提供一种方式，本身就可能构成违法。
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判断补偿是否合理的三个标准
拿到补偿方案后，你可以用三个标准快速判断：
标准一：能不能在同地段买到同面积的房子？如果货币补偿款在周边买不到类似条件的房屋，补偿大概率偏低。
标准二：居住条件有没有降低？产权调换后，实际使用面积、地段、配套是否明显下降？如果“越拆越小、越拆越偏”，就不符合“保障被征收人居住条件”的原则。
标准三：各项补偿有没有算全？搬迁费、过渡费、停产停业损失、装修补偿、补助奖励，有没有遗漏？很多补偿方案只写房屋价值，其他项目一笔带过甚至不提。
➡京平提示：
征收补偿标准的核心是“不低于市场价”，但“市场价”的认定依赖评估报告。如果评估机构选择程序违法、评估方法不当、评估时点错误，都可能导致补偿偏低。对评估结果有异议的，可以在收到评估报告之日起10日内申请复核评估；对复核结果仍有异议的，可以在10日内向评估专家委员会申请鉴定。
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