中报观察 | 切割地产 建业新生活出清仍在路上

观点网 物业行业的粗放性增长已难以为继，随着竞争重点从“抢规”转向“筛项目”，退盘、减值、回款成为物企业绩报告中的高频词。

8月25日，根植中原的建业新生活发布了2026中期业绩。其中，由于期内主动撤出一些亏损小区，导致在管面积较2025年末下降250万平方米；实现收入12.76亿元，同比下降11%。受金融资产减值亏损净额扩大至2.32亿元拖累，录得公司股东应占亏损3309万元，同比由盈转亏。

可以说，正处于规模与盈利能力双重收缩状况下的建业新生活，整体经营态势与资产质量均面临巨大压力。

收入收缩，由盈转亏

公告显示，今年上半年建业新生活实现总收入12.76亿元，同比下降11%，；期内公司股东应占亏损3309万元，上年同期为盈利1.06亿元，每股基本亏损0.03元。

收入与账面利润的双双回落，延续了2025年报收入下降6.2%、股东应占利润下降26.61%的收缩轨迹，地产交付放缓对收入的传导仍在深化。

数据来源：建业新生活2026中期业绩公告

从收入结构看，该公司的收缩主要发生在增值业务端。

物业管理及相关服务收入11.5亿元，占收入约90.2%，较上年同期的约11.54亿元仅轻微回落4.3%，基本盘保持稳定。

但货品销售收入由1.44亿元降至8125万元，降幅约43.8%；安装及装修服务则逆势增长6.6%至2320万元；商业资产管理及咨询服务收入132.4万元，体量尚小。整体上，增值业务与地产交付、销售节奏高度关联，是本轮收缩中最先作出反应的部分。

回顾往期来看，2025年报中，物业管理服务收入约23亿元，社区增值服务4.30亿元（-21.0%）、非业主增值服务0.39亿元（-64.5%）。显然，增值业务的下滑并非本期独有，而是2024年以来持续收缩趋势的延续，本期内货品销售的大幅回落是这一趋势的进一步强化。

在收入承压的同时，成本管控成为利润表的重要支撑。2026上半年建业新生活销售成本为10.18亿元，降幅约10.4%，与收入降幅基本同步；销售及营销开支由635万元压缩至339万元，行政开支由7293万元降至5749万元，降幅分别为46.6%和21.2%。

这使公司整体毛利率维持在20.2%，较上年同期的20.8%仅下降0.6个百分点，其中物业管理服务毛利率20.3%基本持平，社区增值服务毛利率20.0%，较上年的22.6%有所回落。

真正改写账面利润的则是减值项。报告期内，该公司金融资产减值亏损净额高达2.32亿元，约为上年同期7164万元的3.2倍，约为当期归母亏损的7倍。

2025年报也显示，应收账款是减值的主要载体，其中3年以上账龄应收款已增至12.65亿元，关联方应收款余额约9.3亿元、计提比例处于高位。随着应收账款的账龄结构劣化，建业新生活的减值计提也不断地放大。

减值的重要源头则指向关联方，实控人胡葆森旗下建业地产自2023年6月美元债违约以来持续承压，建业新生活对关联方应收款的信用风险敞口因此居高不下，回款质量与减值节奏成为业绩的最大变量。

随着经营回款节奏放缓及减值计提后的资产结构调整，该公司的流动性指标也在同步收紧。

中报显示，建业新生活的现金及现金等价物由2025年末的4.13亿元降至1.82亿元，半年减少约56%，另有受限制现金992万元。这意味着，短期流动性管理将是该公司下半年需要紧盯的环节。

出清风险，切割地产

近年来，建业新生活的战略取向也在同行业环境同步调整，目前已清晰地从“规模扩张”转向“质量深耕”。

于2026年6月30日，建业新生活总在管面积约为1.92亿平方米，较2025年末1.95亿平方米减少约250万平方米，减少率为1.3%。期间，该公司主动撤出了一些亏损小区的管理，也使得住宅物业项目平均物业管理费由2025年同期的1.75元/平方米/月略微上升至1.77元/平方米/月。

主动收缩低质量业务，将现金优先用于经营与风险处置等举措，指向同一决策方向，即不再追求面积与收入的单纯增长，转而提升存量业务的效率与资产质量。

过往期间，建业新生活曾在2023年一次性计提12.22亿元应收款减值，2024年即扭亏为盈；2026年中期再度放大计提至2.32亿元，意味着存量坏账仍在分批处置。

同时，降低对单一关联方的依赖成为在市场上生存下去的关键主线。该公司期内持续推动市场化外拓，第三方客户已构成规模底盘的主体。

随着外拓能力增强，独立第三方客户占比与回款质量有望继续改善，从而逐步缓解关联方应收款对利润与现金的双重挤压。客户结构的迁移，是公司修复资产负债表的根本途径之一。

向内求效率则是支撑利润的日常动作。期内，建业新生活行政开支下降21.2%、销售及营销开支下降46.6%，费用管控已见成效。数字化工具在收费、能耗与人力上的应用，成为挖掘存量管盘单盘利润率的主要手段。物业管理服务毛利率20.3%在收入收缩背景下保持基本持平，亦显示基本盘运营效率的相对稳定。

而业务结构也正进一步向物业管理基本盘收敛。期内，该公司物业管理及相关服务收入占收入约90.2%，较上年同期的约80%明显提升，收缩主要集中在与地产交付高度绑定的货品销售等环节；安装及装修服务则逆势增长6.6%，商业资产管理及咨询服务收入体量尚小，却代表公司向更高附加值服务延伸的探索。

收入结构的此消彼长，意味着建业新生活正在主动切割与地产周期的强关联业务，转向现金流更稳定、回款质量更高的服务品类。

同样，分红策略的转向也是理解公司现金取向的窗口。建业新生活已于2025年度首次不再派发末期股息，2026年中期亦宣布不建议派付中期股息。这意味着，在存量风险出清完成之前，股东回报大概率继续让位于资产负债表修复，现金分配将保持审慎。

展望未来，建业新生活的盈利路径重构将围绕“出清存量风险、提升内生效率、优化客户结构”三条主线展开。

其中，出清存量风险，取决于关联方应收款处置的实质性进展，其节奏决定利润表的出清速度；提升内生效率，有赖于数字化在收费、能耗与人力上的持续渗透，以及单盘利润率的稳步抬升；优化客户结构，则要求市场化外拓继续放量，让独立第三方客户成为收入与现金的稳定来源。

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