从3万到8千，黄埔网红盘跌出幸福感！

谁敢信啊，黄埔昔日红盘--万科里享家，竟然跌到8715元/平了。

最近，网友小A跟我们爆料，黄埔次新小区万科里享家成交了一套价格非常笋的房源，70平的3房成交价仅61万，单价约8715元/平。

她可以说是-万科里享家的忠实粉丝，21年结婚时开始关注。

楼盘位于黄埔区府板块，又是学区次新房，楼下自带电影院和底商，可以说风头无两。

该小区高峰期单价3万+成交套数的最高记录，一套75平东北向小户型，都能卖到2.9万/平。

她曾经看中的70多方户型，从总价约180万到61万，跌幅高达66%。

腰斩不止，是时候入手了，现在买只需要不到一半的价格，这种怒省119万的感觉，简直不要太爽了。

碍于价格，小A迟迟没能下手。没想到后来几年一路见证房价滑坡。

小A直言现在的黄埔楼市，才是真正留给普通人的置业窗口：

“现在单价八千多就能拿下次新三房，压力小很多。不用盲目追高、不用透支生活，黄埔这次真的跌出了刚需的幸福感。”

现在抄底是最大赢家

万科里享家，建成于2017年，拥有楼下底商、商业街、超市、餐饮、电影院等，主力户型为75‑93㎡两房、三房，当年是大量刚需置业黄埔的首选。

最火的时候，刚需和投资客一起涌进来，将价格抬得很高。

2021年楼市高点，小区约94平精装三房最高成交299万，单价逼近3.2万/平。

然而随着市场进入调整期，急售折价房源持续流出。

年初还有房源成交价为1.2万/平，4月开始成交单价跌至9000+/平，如今成交价再跌到8000+/平。

以93平三房户型为例，今年3月成交总价108.8万，成交均价为11658元/平。

而现在相似户型成交价仅82万，单价约8808元/平，半年时间成交单价跌了24.4%。

最让人震撼的是，小区近期成交一套建面约70平的刚需三房，总价仅61万，单价低至8715元/平。

要知道，这套同款户型在楼市巅峰期，总价高达155万、单价突破2.2万/平，如今总价直接缩水94万，房价近乎膝盖斩，跌幅超60%。

为什么万科里享家，会跌到8千区间？

广州淘房志资深主编甘神结合资深实地踩盘分析认为：

“目前永和板块二手房内卷极其严重，片区二手挂牌量有六百多套，业主为了快速成交只能主动降价，持续拉低小区乃至板块的成交底价。

对于在天河、越秀等主城区上班的刚需群体来说，通勤成本过高，直接劝退购房者。”

一位在万科里享家租住3年的租客小陈，目前在永和产业园上班，他认为：

“当初租这里，就是看中小区环境新、楼下商业街、餐饮店、这些，但住久了就能发现，小区周边全是工业园区，大型商超、医疗配套都很欠缺。

最麻烦的是没地铁，我上班还好就在周边，但身边有朋友在天河上班，每天自驾通勤来回折腾，成本高、特别累。”

200万拿下学区次新三房？

这些笋盘跌出幸福感

当然万科里享家并非个例。

经历过去几年的累计调整，黄埔二手市场整体水位都下降了一大截。现在买更便宜的情况，随处可见。

比如，万科幸福誉。巅峰时期一套建面约71平两房能卖到270万，单价3.7万/平；如今相似户型单价已经跌到1.06万/平，跌幅超过7成。

更夸张的是，近期成交的一套建面约72平两房法拍房源单价跌至8千出头。

珠江嘉园，高峰成交2.3万/㎡，如今急售房源单价跌到8千多。

科城山庄，建面85平的户型总价255万，单价2.98万/平，高峰期相似户型要435万，短短几年总价直降180万，跌幅超41%，房价近乎腰斩。

大沙地的保利学府里，2021年顶峰时，79平的小三房成交价525万，单价高达6.6万/平。

可到了今年4月，相似面积段的高楼层三房，成交总价才200万，成交单价跌到2.5万/平，从总价500万+来到200万，跌幅高达61.1%。

小编实地踩盘探访过该片区，这套房源所在小区楼龄不足十年，属于实打实的优质次新盘，社区自带幼儿园，还对口省一级港湾小学。奈何如今片区新房、次新房海量供应，这些曾经抢手的配套优势早已被稀释，完全没有了往日的溢价能力。

同样位于大沙地的金碧世纪花园，房源单价曾突破4万大关；如今小区主流成交单价已回落至2.3万-2.8万/平区间，跌幅超五成。

永和的实地常春藤，当年巅峰期单价卖到3万，最新成交的一套建面约98平三房户型，成交单价跌至1.36万/平。

关于黄埔热门小区集体跌出幸福感，资深媒体人楠神认为：“这是是板块泡沫出清、房价回归居住本质的必然。黄埔外围超级大盘扎堆，二手房内卷严重，业主想要快速出手，只能持续降价，形成恶性价格内卷。”

此外，楠神认为早年黄埔楼市热度高涨，不少楼盘靠板块概念炒作，把未来规划红利提前计入房价。

但产业落地、高薪岗位增长速度跟不上房价上涨。市场下行，投资客集中抛售离场，炒作泡沫快速破裂，房价向真实居住价值回归。

当然，小编认为房价跌出幸福感，对本地工作刚需是红利，但绝不等于闭眼抄底，要重点看看以下几个方面：

其一，交通。靠近地铁是首选，减少通勤时间是美好生活的必备条件。

其二，配套。尽量选择在大型商超5公里生活圈内房源，最大限度节约生活成本。还有步行可达的基础配套，不用买个菜都得搭车。

其三，学校。学府在侧四字一出，小区的格调瞬间起来了，单身的未婚的置产时也要考虑了。