REITs西进，品牌向上：产业园公募REITs落子西安高新区

2026年8月18日，深圳证券交易所网站的公募REITs信息平台显示，平安西安高科产业园公募REIT项目正式获得证监会注册批复，这也标志着产业园公募REITs落子西安高新区。

市场关注的焦点在于，为什么是西安，为什么是西安高新配套？作为西安高新配套董事长，曹靖也在反复思考。在他看来，答案可以归结为西安高新配套的三大优势：区域产业布局的竞争力、园区软硬件配套的完备性，以及品牌的市场认可。“前两者是显性的，后者则需要时间的沉淀。”他说。

这场REITs的申报与推进，恰逢中国产业园区发展从规模扩张转向价值深耕的关键转折期。当行业普遍承压、空置率上升成为全国性话题时，西安高新配套却交出了一份逆势增长的答卷。2025年各市场化园区平均出租率达87.03%，续租率稳定在98%以上，新签招商面积超过10万平方米。这些数字背后，是一场持续数年的品牌重建运动。

西安高新配套REITs的稳步推进，既是推动中国产业升级发展的典型实践样本，也是将西部实体经济的资产价值与资本市场深度耦合，从而为产业空间的可持续运营构建起长效保障机制。

一次实体产业的资本化创新实践

这次产业园公募REITs的落地，标志着西安高新配套的品牌建设进入了新阶段——既有硬核的资产质量，又有兼顾人文的服务温度，更有前瞻的产业视野。品质、服务、价值观，这三个看似平常的词汇，在西安高新配套的实践中被重新定义，构成了以3TCOM（技术、人才、宽容度）理念为内核的产业空间品牌价值重塑的底气。

3TCOM人工智能产业社区

自2008年成立以来，西安高新配套一直以西安高新区第一批产业配套和科技园区建设主力军的身份深度参与城市化进程。公司累计承担了12个产业园、34所中小学校、西安市第一医院（高新院区）、西安高新国际会议中心等60余个产业配套项目的投资建设，总建设面积超 700万平方米。

历经十余年发展，西安高新配套已经完成了从“建设者”到“运营者”的初次蝶变。随着经济进入高质量发展新阶段，西安高新配套也开启了新一轮的转型探索，一场从“功能配套”向“价值共创”的深刻变革就此拉开序幕。

2023年以来，西安高新配套开启了以思维变革为核心的转型，通过12586战略的全面落地实施，公司业务整合形成战略支撑、资产管理、开发建设三大板块，迈入转型升级、创新发展的新阶段。

此次公募REITs发行的底层资产——软件新城软件研发基地二期（3TCOM云汇谷产业社区），位于西安高新区天谷八路156号，13栋楼宇，总建筑面积32.5万平方米。该项目于2016年建成投用，已稳定运营超过8年。在园区设计初期，西安高新配套就对软件研发承载能力进行了精细规划，建成后持续以客户需求为核心进行迭代升级，停车空间扩容、电梯系统优化、公共休闲区和运动空间增设，这种随企业需求演变而不断进化的能力，构成了西安高新配套产品质量力的底牌。

3TCOM产业社区企业树

产业园区REITs的估值逻辑主要基于收益法（Income Approach），核心是将底层资产未来产生的净运营收入（NOI）进行折现。简单来说，就是看这个园区未来能赚多少钱，并折算成现在的价值。但在实际估值中，发行定价绝非简单的账面资产估值，而是资本市场对品牌价值溢价的认可。

2023年下半年，西安高新配套开始了一场品牌进化。公司提出3TCOM产业社区品牌理念。

这一理念的学术源头是美国学者理查德·佛罗里达在《创意阶层的崛起》中提出的“3T”理论——技术（technology）是创新的标志和载体，人才（talent）是实现技术进步的主体和动力，宽容度（tolerance）为人才的创新发展提供良好氛围。西安高新配套秉持着“拿来主义”的精神，将其转化成现代高科技产业社区经营的核心逻辑，在“3T”理念的统领下，围绕园区运营进一步衍生出多个维度的子品牌，将园区社区化运营真正“品牌化”。

西安高新配套的“3TCOM”品牌理念积累下来的商誉，代表着一种低风险、高成长性的商业契约精神，为西安高新配套提供了撬动资本市场的关键支点。

3TCOM云汇谷产业社区运营超8年后，西安高新配套决定投入不菲资金进行全面升级。在行业惯例中，运营近10年的园区往往只做维持性投入，而西安高新配套的选择透露出一种不同的经营哲学：客户在成长，需求在变化，空间必须跟着迭代。

同样，3TCOM软件产业社区、人工智能产业社区、数字经济产业社区等园区分批实施提升改造累计160多个项目，新增充电桩90余个、休闲空间20余个、运动空间12余个。这些投入带来的结果是可量化的，园区整体出租率在全国下行周期中逆势上扬，续租率稳定在98%以上。

3TCOM产业社区

品质不止于硬件。西安高新配套将“客户价值最大化”的理念贯穿服务全流程，建立了管理层每月走访企业现场办公、企业专项问题“双周会”的常态化沟通机制。客户满意度被当作服务提升的核心指标，也成为促进以商招商的重要战术。

数字经济产业社区满意度变化的案例，就足以说明这种机制的有效性。某头部企业员工曾在内部论坛发帖，吐槽数字经济产业社区的设施和餐厅服务。西安高新配套马上建立专项沟通机制，对食堂提出系统性整改要求。从餐厅饭菜品质到电梯排队，从空调效率到停车设施，一项一项改进。最终，企业内部论坛关于数字经济产业社区的负面帖子彻底归零，园区满意度从倒数跃升为并列第一，该头部企业专门为公司送来锦旗。西安高新配套将“想到、说到、做到、做成”具象化为服务品质的刚性兑现，内化为服务的核心底色。

正是这种对品质的极致研磨，使得园区凭借客户口碑形成了“以商招商”的良性循环，客户也由此成为品牌真正的传播者。2025年，西安高新配套的园区不仅吸引了蚂蚁科技、数字怪兽、龙旗科技等一批行业龙头企业入驻，更赢得了阿里巴巴、中科创达等老客户持续扩租。

对产业园区品质的持续投入和提升，最终获得了资本市场的认可和回报。公募REITs的成功，正是对产业园区品质的认可，也是对西安高新配套资产运营成色的一次终极检验。实际上，每一个改造项目、每一次客户服务，都在积累这种信任。

3TCOM青年夜校

品牌价值源于高质量服务，品牌建设的起点，从来不是广告语，而是产品本身。

因此，REITs获批的价值对于西安高新配套来说远不止于融资行为。纵向看，通过“募-投-建-管-退”的资本闭环，公司得以腾挪资金，深耕存量资产的精细化运营与增量项目的战略布局，构建覆盖全生命周期的产业服务体系。横向看，相较于传统租赁模式那种房东与租客的点状关系，REITs赋予了园区更强的资源整合能力，推动它从“空间提供商”转型为“产业组织者”。

服务是品牌价值的核心载体

如果说品质是品牌价值的物质基础，那么服务就是品牌价值的核心载体。中国产业园区的发展已经进入以“存量盘活”和“资产证券化”为核心的新阶段。面对西安高新区“高精尖、快迭代、强集群”的产业特点，传统的园区服务已无法构筑起有效的“护城河”。

在技术维度上，西安高新配套将数字化赋能化为服务升级的重要抓手，立足科技园区，提升服务科技产业、科技人才效率，园区3TCOM产业社区一站式服务平台上线首周用户即破千，报修、预约、政策申报、保租房预约等功能一键直达。平台接入智能助手，大大方便了园区企业和员工的日常工作生活。公司与省属金融企业合作设立“3T产业基金”，于2025年上半年完成了对本地具身智能机器人企业西安中科光电精密工程有限公司的首笔2000万元投资。与西安软件园发展中心携手打造的高新区产业发展数字平台，覆盖区域60个园区、4000多家科技企业，形成“前后楼就是上下游、产业园就是产业链”的良好产业生态，让产业服务的颗粒度更细、响应更高效。

在人才维度上，西安高新配套通过多种手段为科技创新企业提供一套完整的人才与产业融合生态。西安产业园区的一个独特优势就是区域聚集的人才。作为中国高校密度和受高等教育人数最多的城市之一，西安拥有63所高等院校，其中8所“双一流”高校每年输送20万毕业生。大量人才的供应，成为企业落户西安高新区的关键选项。西安高新配套在春秋招聘之际，也联合企业、高校开展校园招聘会，为双方提供更多接触机会。

3TCOM产业社区3TLife迷你马拉松

人才选择一座城市、一个园区，不仅因为这里有事业平台，更因为这里能安放生活。西安高新配套连续举办了两届园区暑期托管班，解决了双职工家庭的后顾之忧，让企业员工安心工作的同时也放心家庭。在西安高新配套看来，“安居”不是一道填空题，而是一道必答题，这关乎每一位奋斗者的归属感，也是每一家企业扎根生长的底气。

在园区宽容度维度上，西安高新配套致力于打造年轻人喜欢的产业社区。通过深入调研园区年轻人的需求，提升园区商业品质，增设更多可以坐下来交流的社交空间，3TSport、3TFestival等子品牌应运而生，迷你马拉松、篮球联赛、青年派对、音乐节等社区活动轮番上演，持续点燃园区的青春热度。园区还为年轻人提供了宠物寄存服务，满足员工们的情感需求。

3TCOM产业社区“我们的节日·元宵节”活动

品牌的核心价值不仅体现在物质层面，也在精神层面彰显。西安高新配套产业园提供的不仅是物理空间，更多的是价值认同感。积极向上、社区化的氛围，让年轻人产生归属感。“做年轻人喜欢的产业社区”正在从理念变成现实。

传统园区仅仅是办公场所，而西安高新配套正在实践一种“园区社区化运营”的理念，把园区打造成集工作、生活、社交、学习于一体的现代化产业社区。物质层面，持续对空间功能进行前沿更新；精神层面，主动为园区企业和创业人才赋予价值归属和情感认同。人才汇聚于此，是因为这里“值得停下来，也值得成长起来”。

2025年12月，西安高新配套五大园区运营服务中心同步投用，构建全生命周期企业服务体系。这些服务中心不仅是物理空间的延伸，更是服务理念的落地载体。

在服务理念落地的过程中，西安高新配套还探索出了一套差异化的招商体系——“PFD”招商新模式，即园区载体、数据赋能、基金联动。通过数字化招商平台，整合园区4000多家企业的多维数据，精准筛选潜在客户。同时联动产业基金，构建“招商+基金”的协同生态。2025年，公司全面实施这一新模式，聚焦各园区的主导产业方向，重点采取链式招商、以商招商、基金招商、数据招商等方式，在产业定位和空间适配等因素的综合带动下，实现了园区出租率的稳步提升。

曹靖强调，服务的本质是“为客户创造价值”，与客户共成长，团结、奋斗、创新、担当，对品质永不妥协的追求——这些价值观不是挂在墙上的口号，而是体现在每一天的运营细节中。

以长期主义重塑国企转型的品牌价值观

品牌不只提供功能，从企业长远发展来看，品牌是让消费者为价值观买单。当产业园区转型与国企改革深度融合，催生出的不仅是商业模式的变化，更是品牌基因的重组。

2023年底，西安高新配套做出了一项“刀刃向内、自我革命”的关键决定，打破公司成立16年沿用的工程建设导向的组织架构，整合形成战略支撑、资产管理、开发建设三大板块，建立以招商运营为核心的管理体系。资产运营板块从一个部门分解壮大为产业研究、招商、园区运营、创投孵化及资产管理分公司五个专业化单元，27名80后干部通过公开选拔走上管理岗位。

“团队的成长比完成任务更重要”——这一理念贯穿了公司的转型过程。从平均年龄45岁的工程建设团队，到今天各个板块均有80后骨干挑大梁，西安高新配套用了两年时间完成了一次组织蜕变。目前，已有59名工程条线员工转型为运营、招商骨干，资产管理板块的人员配置率从53%提升到78%。

公司建立了“双向沟通机制”，通过战略建言座谈会、线上专栏等渠道，收集了270多条员工建议，落地了100项具体举措。“想到、说到、做到、做成”成为团队的行为标尺，“在干中学、在学中干”成为常态。

西安高新配套三次转型的顶层设计，不仅奠定了其在西部地区的领头羊地位，同时也推动其面向全国持续领跑。第一次转型：从“工程建设”向“招商运营”，已在“十四五”期间完成。第二次转型：从“招商运营”向“资产管理”，于2024年7月启动，公募REITs是本轮转型的核心抓手。第三次转型：从“资产管理”向“市值管理”，计划在“十五五”期间推进。

曹靖表示，西安高新配套的转型，根植于三大优势：一是西安市的人才优势，西安的科技院校输出的人才规模大、专业稳定、成本有竞争力；二是西安高新区的产业生态优势，在工信部2024年国家高新区综合评价中，西安高新区位列全国第五，人均技术合同成交额达38.6万元，居全国第二，141家世界500强企业、5600多家国家级高新技术企业在这里扎根；三是西安高新配套公司的团队优势，公司敢于自我革命下定决心转型，愿意为客户改变自己，具备国企的长期担当。

长期主义也贯穿了产业园区的各项决策。西安高科产业园REIT项目存续期长达39年，这意味着公司需要对一代投资人的回报负责。“没有长期主义的定力，做不了这件事。”曹靖说。

“管委会+公司”的模式，正在成为全国高新区的探索创新。用市场化的方式支持管委会，帮政府留住企业、吸引企业——在国家出台公平竞争条例、地方政府补贴和减免空间被压缩的背景下，这一模式的价值更加凸显：不是靠政策优惠，而是靠实实在在的服务和资产能力。

西安高新区在“55611”现代产业体系基础上，已确立新赛道，向生产性产业、新能源、商业航天等方向布局。西安高新配套也在同步布局生产型产品，涵盖生物制药、智能制造、商业航天、新能源等领域。

西安高新区

一个值得关注的新趋势是，资本市场对科技企业的评估，并非只看重当下盈利，更关注未来成长性。西安高新配套正在探索的，正是用市场化方式帮助政府引入企业、留住企业。

未来，西安高新配套业务将聚焦三大板块。资产管理板块作为业务发展的“压舱石”，与公募REITs平台深度协同。产业投资板块作为高成长的“发动机”，通过产业基金投资形成规模化布局。轻资产运营板块作为未来的“增长极”，具有高利润率和高成长性，具备显著潜力。

国企转型、高质量发展、盘活存量、做优质量、参与产业发展，这些都落实在西安高新配套的实践中，对应的是一个又一个具体的数字： 160余个改造项目、270余条员工建言、98%以上的续租率、87.03%的出租率、首笔2000万元的产业投资。

在西安全力打造“双中心”城市、高新区加快建设世界一流科技园区的背景下，西安高新配套的转型路径提供了国企改革的鲜活样本。公司将继续秉持“与城市共生长”的品牌理念，以此次上市为新起点，持续输出高品质的产业空间与服务，助力西安高新区向世界级科技园区迈进。

当一家国企既有扎实的品质沉淀，也有迭代的组织活力，并且深度融入一座创新力位居全国前列的城市的现代产业体系时，产业园公募REITs的诞生便成了一种必然，并且成为通向更宽广商业叙事的新起点。

品质、服务、价值观——这三个维度构成了西安高新配套品牌价值的完整图景。从“新建定制”到“存量升级”的务实做法，从“3TCOM产业社区”的服务创新，到“与城市共生长”的价值观坚守，这家公司用实实在在的行动，重新定义了产业“空间价值”的品牌内涵。曹靖强调，品质是基石，服务是载体，价值观是灵魂。

这场REITs实践，本质上是西部以务实担当为中国产业升级提供的一份“空间+资本+服务”三位一体的制度样本，回答的不是“如何融资”，而是“如何让产业扎根、让人才停留、让创新持续”。而这正是产业园公募REITs落子西安高新区的底气所在——为产业园区资本化运作提供了制度保障与加速器，让服务被资本市场验证为核心资产。

（作者 李晨）