罗湖凌云华府|最新进展 +学校 +医疗 +商业 +地铁 +价格全解析！

一、楼盘最新现状进展

整个 63 万㎡超级综合体，涵盖住宅、写字楼、公寓、保障房、8.3 万㎡华润万象汇商业大底盘综合体。

• 住宅仅 378 套，一栋 54 层超高层，分一单元 4 梯 5 户、二单元 4 梯 4 户，11 层才开始是住宅，1‑10 层商业配套
• 80㎡两房、95㎡三房基本清盘，当前属于尾盘阶段，主力剩余109‑144㎡三‑四房，现房，可以直接进室内看房，不用等工期。
• 前期已完成交付，有过精装瑕疵历史，部分房源完成整改；买现房签约前建议第三方验房，仔细查验墙面、防水、门窗。
• 物业：国贸产业空间服务，仲量联行顾问，物业费 5.68 元 /㎡・月；车位比 1:1.2，车位充足，弥补罗湖老小区车位紧张痛点。
• 核心硬伤现状：容积率高达 10，密度高；得房率 69‑75% 公摊偏大；北侧直面泥岗东路快速路，北向、东北户型噪音突出，低楼层更明显，需要系统封窗降噪。
• 层高 3.15 米，优于市面普遍 2.9 米，做中央空调吊顶不会压抑；高楼层可以看银湖山山景。
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二、学校详情（重点，罗湖大学区）

1、幼儿园：小区配建12 班公立幼儿园，社区内部，接送方便。2、中小学：一路之隔梅园实验学校（36 班九年一贯制公办），硬件全新，已经正式开学，新校区投入使用。⚠️关键：不是买房就锁定这所学校，罗湖执行大学区多校积分派位，没有单校划片

• 小学划入笋岗06 大学区：包含梅园实验小学部、笋岗小学、罗湖实验学校小学部等 7 所学校，按积分统筹。
• 初中划入01 大学区：梅园实验初中部、罗湖未来学校、教科院附属学校、罗湖实验学校初中部多校统筹。
• 物理距离很近，积分足够前提下入读梅园实验概率偏高，但存在被分流其他学校的可能性；学校硬件很强，但中考长期成绩尚未沉淀，属于潜力新校。
• 学区每年罗湖区教育局会调整，一切以当年官方招生文件为准，销售口头承诺学位不能作为购房依据。

✅ 本项目暂不接受临时到访，过来参观楼盘，样板房请记得提前来电预约！

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三、医疗配套

• 2 公里范围覆盖两大三甲医院：深圳市第二人民医院、深圳市人民医院，综合医疗实力强，日常看病、急诊都很方便。
• 3 公里内还有罗湖区中医院，片区医疗资源属于罗湖上游水平，老城区医疗优势明显。

四、商业配套（本盘最大亮点）

1、自带8.3 万㎡华润万象汇，已经运营，下楼就是大型购物中心，餐饮、零售、影院齐全。2、1 公里内：万象食家、宝能环球汇，整体合计约 55 万㎡商业集群，属于笋岗商圈核心，购物聚餐不用跑远。3、缺点：综合体底盘，周末商场人流大，低楼层会受到商业人流噪音干扰。

预约可解锁专属购房福利，售楼处热线：134-8097-7164（直联开发商，中介勿扰）。到访福利为提前预约享专车接送 + 折上99折 + 家电礼包，限量房源先到先得。本项目不收任何费用。

五、地铁 & 自驾交通

地铁

1、7/9 号线红岭北站，直线 500‑700 米，步行 7‑10 分钟，2 站八卦岭，3 站直达福田 CBD 岗厦北，通勤福田非常友好。2、在建 17 号线笋岗站，预计 2028 年开通，未来进一步提升地铁便利性。注意：不是地铁上盖，需要步行一段距离。

自驾

门前就是泥岗东路快速路，直接接驳北环大道，快速通达南山、龙华；红岭北路贯通罗湖南北。缺点：北侧楼栋紧贴快速路，昼夜车流大，噪音是无法规避硬伤，看房建议晚上实地体验噪音。

公交站点密集，多条线路通达罗湖、福田全域。

六、2026‑08 最新真实价格

备案均价 7.27 万 /㎡，折后实际成交看朝向楼层差异很大：

• 特价北向临路低楼层：5.7‑6.1 万 /㎡，大多是噪音劣势房源
• 普通中层（非北向）：6.3‑6.8 万 /㎡
• 高楼层南向、东南向，144㎡楼王：6.8‑7.2 万 /㎡

主力户型总价区间：109㎡三房：719‑770 万116㎡三房：785‑810 万127㎡三房：750‑840 万144㎡四房楼王：890‑1010 万