辽宁
人民日报最近曝光了云南腾冲的一个地方，叫高黎贡国际健康旅居小镇，说那里几百平方米的低层住宅，都被业主私自加扩建成了几千平方米的民宿酒店。当地政府从 2020 年就接到投诉了，到现在也没真正管下来，交完罚款的酒店照样开门营业。
早就接到投诉了，为什么管不住呢？说白了就是钱的事。
2025 年腾冲接待了 2512 万人次游客，旅游总花费 352 个亿，全市有 1218 家民宿，暑假期间每天有超过 7.8 万人在腾冲旅居。这么大的市场摆在这，做民宿确实赚钱。可问题是原始住宅就一两百平方米，改成民宿也就三五间房，扣掉装修、运营成本，其实赚不了多少。
那怎么办呢？加建呗。加到几千平方米、几十间房，规模一上来利润就完全不一样了，旺季一个月营业额能到几十万。
罚款就更不用说了，根本起不到作用。江山小院那 5 栋违建被罚了 45 万多，听着不少吧，可按暑假旺季的房价算，45 万也就相当于这家酒店一周左右的营业额。你说这叫罚款吗，这叫交保护费，一周营业额换一个继续经营的资格，换谁都愿意交。
监管这边的问题更大。从发现违建到真正能强制断水断电，中间要走复议、催告、转办好几个流程，少说三四个月，等流程走完房子早建完了。2023 年 6 月到现在累计发了 63 份执法文书，断水断电 40 户，拆了 30 户共 1400 平方米，可小区一共 470 户，差不多一半都有违建，你算算这个处罚覆盖率有多低。
这件事还暴露出两个制度上的漏洞。
一个是住改商没人管，民法典 279 条写得很清楚，住宅改成经营性用房得经过有利害关系的业主一致同意，腾冲自然资源局也承认没有给任何一家民宿办过用地变更审批，可这些民宿不还是照样开着吗。
另一个是营业执照的承诺制，办住宿业执照的时候根本不核实你这个房子到底什么情况，房子是违建的、土地性质是住宅的，只要业主签个承诺书就能拿到执照。承诺制本来是为了简化审批提高效率，结果在这变成了违建洗白的通道。
高黎贡小镇不是个例，它是全国康养旅居地产乱象的一个缩影。
这几年好多房企跑到山好水好的地方搞康养小镇，专门卖给外地人，腾冲外来购房占比接近 70%。这些人买房有几个是真自己住的，大部分都是冲着做民宿去的。原始住宅面积不够用就加建，开发商卖的时候可能也默许甚至暗示过可以加建，宣传物料上还把低层住宅叫别墅，业主就更觉得我的地盘我做主了。
海南、云南、广西、贵州这些地方的康养小镇，多多少少都有类似的问题，高黎贡之所以被曝光，就是因为它违建规模太大、手段太过分，但背后的逻辑都是一样的。
那到底该怎么管呢？全拆肯定不现实，235 户全拆容易出社会稳定问题。可不管也不行，地质安全摆在那。
关键是得分层分类来处理，不能一刀切。
现在最急的不是拆旧的，是别让新的继续建。可以用无人机每个月飞一次，跟上月的影像一比对，哪里新动土了一目了然，比人工巡查效率高多了，也不存在执法人员走了就偷着干的问题。对正在施工的新增违建，搞一个快速处置通道，现场取证后 48 小时内就断水断电。还有就是把有违建的房子产权冻结了，不能买卖不能抵押，让业主明白违建不是建完就赚了，是建完就套牢了。
底数不清是现在最大的问题，各方说的数都对不上。应该让市政府牵头，找第三方测绘机构把 470 户一户一户实地测一遍，原来规划多少面积、现在多少面积、哪里加建了、有没有挖山、是不是在经营民宿等等都写清楚。这个普查结果要公示，让业主和社会都能监督。
光堵不疏也不行，得给合法经营一条出路。可以在城市规划里专门划出一块做民宿经营的区域，或者对那些已经形成规模的小区搞一个整体转型的机制，本小区业主都同意、安全标准达标、土地出让金补上，就可以整体改成商业用地，正规经营。
民宿准入也得有个明确标准，依山建的必须做地质灾害评估，消防卫生环保这些基本的得达标。监管上搞联合执法，把综合执法、自然资源、住建、市场监管、街道办串成一条线，别各管一段互相踢皮球。
最后，腾冲这个地方火山地热并存、又在地震带上、滑坡还多发，应该在全市划一条山体保护红线，哪些地方绝对不能切坡不能挖山不能建房，明明白白标出来。红线里的违建不管你投了多少钱、面积多大，一律拆了搬走，没有商量的余地。
说了这么多，其实最关键的还是监管者的态度。报道里住建局的人教购房者怎么躲检查，市场监管局的副局长连怎么处罚都说不清楚，有这样的态度，再好的制度也白搭。应该把 2020 年以来的投诉都翻出来倒查一遍，谁失职了就问责谁，再搞一个违建增长问责制，哪个片区新增违建多就问哪个片区负责人的责。监管者自己有压力了，监管才能真正落到地上。
#人民日报调查：面目全非的别墅小镇#
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