观点直击 | 越秀服务“良币驱逐劣币”

观点网 对于越秀服务而言，走得好与走得稳比走得快更适配公司发展节奏。

新的半年节点更新，物业行业共同面对的挑战又升了一级。房地产市场持续调整，物业费限价与退场潮并行，人力成本刚性上涨与收缴率承压是行业共性问题。

但与此同时，“十五五”规划首次将物业服务纳入国家战略层面，行业定位从“物业管理”正式更名为“物业服务”，服务品质与经营质量被提到前所未有的高度。

仍然是老生常谈的“机遇与挑战并存”，平等的转弯路口，谁能更好地完成弯道加速，谁才拿到转型期后行业头部赛场的入门券。

8月24日，越秀服务发布2026年半年度业绩报告。同日，公司召开业绩媒体发布会，非执行董事兼董事会主席江国雄、执行董事兼财务总监李慧婷、执行董事徐健辉出席会议。

当行业从规模竞赛转向质量竞赛，越秀服务选择用主动的减法，换取经营质量的加法。

“我们阶段性的业务调整在去年上半年都已经完成了，今年上半年营收和毛利率的变动就是业务调整的体现，争取2026年全年收入实现同比稳中有升。”

业绩转向

物业行业已迈入存量深度运营的新周期，多重压力之下，头部物企普遍都在主动调整，越秀服务也不例外。

向市场交出上半年的业绩答卷，越秀服务报告期内录得营业收入19.15亿元，公司拥有人应占溢利2.24亿元。

管理层表示，从行业整体来看，收到行业特性及物管费定价持续调控、业主支付能力、人工成本增加等影响，上市物企收入增幅下滑、盈利下降是普遍趋势，公司上半年收入轻微下调主要由于业务结构变化。

根据中报，越秀服务19.15亿元总收入中，非商业物业管理及增值服务贡献约15.76亿元，商业物业管理及运营服务收入3.39亿元。

非商业物业管理及增值服务细分业务中，物业管理服务收入8.4亿元，同比增长17.3%；非业主增值服务收入为3.29亿元，同比增长3.8%；社区增值服务收入5.28亿元，同比减少27.2%。

收入占比最大的物业管理服务增长则主要由于在管规模扩大。报告期内，公司非商业项目在管面积增加至7280万平方米，较2025年末上升9.47%。

尽管业务结构调整带来阶段性收入变动，但以物业主业表现看，这部分业务的面积增加极大夯实越秀服务的基础面。

作为拖累收入的细分板块，社区增值服务在居民消费趋于谨慎、地产交付节奏放缓的背景下，变现难度明显上升，但这并非越秀服务一家的问题，而是行业性的痛点。

管理层会上表示，社区增值服务收入同比有所下降，主要由于阶段性业务陆续结算都已在去年上半年完成，因此整体收入有所减少。

除了收入端阶段性承压，公司利润还受到资产端影响。

报告期内，金融及合同资产减值亏损净额由上期的1310.5万元扩大至1532.1万元；其他收入及收益净额由5976.9万元降至4171.3万元，叠加换算境外业务产生的汇兑差额亏损341.1万元，非经营性因素共同侵蚀了利润空间。

多重因素叠加，越秀服务盈利下降的幅度在行业内仍属轻微。这也意味着，公司基本盘是稳定且健康的，虽然受到行业环境及阶段性调整影响，但抗风险能力显著。

不过，越秀服务的业绩修复已有部分成效，上半年整体毛利率不降反升，录得21.5%，同比提升0.2个百分点，基本修复到2025年中期水平，较2025年全年已有比较明显的增长，显示基本盘的成本管控并未松动。

管理层对此解释道：“毛利率逆势小幅提升得益于业务结构优化，主要驱动因素是社区增值服务板块结构优化，公司主动剥离了低毛利的业务，推动该板块毛利率大幅提升，拉升整体盈利水平。”

对于2026年全年的毛利率表现，越秀服务则表示预计能够基本持平，维持在健康合理的区间。

调整中前进

与利润端的暂时收缩相比，越秀服务规模端的数据更有张力。

截至2026年6月30日，公司合约项目556个，总合约面积9500万平方米，较2025年底增长5.6%；在管项目496个，由2025年底的7350万平方米增加至将近7980万平方米，增长8.6%，其中94%位于一二线城市，大湾区占比63%，服务业主34万户。

放到行业坐标里看，在上市物企在管面积增速持续放缓甚至回调的背景下，越秀服务半年净增约630万平方米在管面积，扩盘速度跑赢行业大盘。

据参会投资者转述，越秀服务外拓成绩最亮眼的部分在于非住业态。

据了解，公司新增合约面积1042万平方米，其中纯第三方市场拓展面积达875万平方米，同比增长74.8%，市场化拓展成为规模增长的核心主力。

越秀服务专门成立了非住事业部，聚焦大公建、商业写字楼等高级、优质赛道，在规模倍增之外，进行全国多点战略布局，稳固大湾区基本盘的基础上，在北京杭州成都等核心的战略城市实现了突破性的一个拓展，完善了全国的一个重点城市布局。

值得注意的并非只有“进”，还有“退”。

报告期内，公司同时主动退出540万平方米，而2025年同期退出量仅为220万平方米。

退出规模翻倍以上，意味着越秀服务正在有意识地甩掉低毛利、低收缴率、低协同性的包袱。

管理层于会上表示，公司退场逻辑总体秉持理性初心，即良币驱除劣币。

“当前的主动撤场潮是行业回归理性的必经阶段，也是一种合理的止损机制。针对过往因低价竞争、质价矛盾突出、业主要求降费提质、收缴率低以及运营亏损的项目，主动撤场是合理的经营止损行为。”

“退一步进两步”的打法与行业“主动退盘成常态”的趋势同频，尽管有部分项目退场，但面向未来经营，不影响规模稳定性的前提下，主动撤场反而有利于公司营收、利润的高质量增长。

放到“存量提质、质效并重、深度出清”的行业坐标系里，越秀服务基本盘依旧稳固，在经营上不追求规模爆发，先守住基本盘的利润厚度；不回避收缩，但收缩是为了更高质量的扩张。

看向未来，虽然下半年外部环境依然复杂，经营压力不小，而越秀服务仍然对未来充满信心，认为物业服务的边界正在向社区综合生活服务延伸，发展空间巨大。

“物业公司天生具有进场优势，未来我们将重点发力社区零售、家政、美居、空间运营、资产管理等业主刚需赛道，打造基础服务加增值到家的完整闭环。”

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。