许欢：华润有巢REIT扩募方法论｜2026博鳌不动产投资大会

本文整理自许欢先生在2026博鳌不动产投资大会上的演讲内容。

许欢（华润有巢REIT资产管理负责人）：各位同仁，大家好，我是华润有巢的许欢，非常荣幸来到这次博鳌不动产投资大会，与各位分享有巢在过去一年最重要的一件大事——华润有巢公募REITs的扩募。

有巢与博鳌有非常深的渊源。2023年至2025年，华润有巢在这里分别分享了公募REITs的实践与转型未来、公募REITs的意义与展望，以及华润有巢公募REITs构建六大核心体系的话题。

可以说，博鳌不动产投资大会一路见证了首单保租房REITs的上市，到今天完成首单非定向扩募的完整历程，博鳌的讲台也是华润有巢REIT成长的刻度尺。

今年我想用“过去、现在和未来”这条时间线，向各位分享首单市场化保租房REIT扩募的完整历程，以及对行业的意义。

先看现在，我们扩募装入的底层资产是位于上海闵行区的有巢马桥项目，相信大家对这个项目并不陌生。

2023年11月29日，该项目作为上海市保租房的标杆项目，接受了习近平总书记考察。该项目于2020年1月取得土地权属，2022年6月获得上海市保租房认定，是纯正的R4用地建设的保租房项目，项目年限长达70年，属于长租赛道非常稀缺的长跑型资产。这个项目的获取和运营，恰恰印证了有巢自2017年以来坚持重资产赛道的战略判断。

从经营数据来看，马桥项目体现了有巢一贯的运营实力。项目可出租房间数2475间，截至2025年6月30日，出租率达到96%，在最新披露的2026年二季报中，出租率也保持在95%以上，在闵行马桥这个产业高地，实现了租金和出租率的良好平衡。

更重要的是产品体系的完整性：马桥项目构建了“一张床、一间房、一套房”的产品矩阵，这种分层供给能力，是保租房项目能够实现长期稳定现金流的关键。

马桥项目之所以能够保持高出租率，当然也离不开我们的优势。其中区位优势我们总结为“三高”：产业聚集程度高、产业能级高、产业增长潜力高。项目周边莘庄工业区、闵行经济技术开发区等几大产业园区环绕，这种需求内生的区位特征，让马桥项目不再只是简单的收租资产，而是深度嵌入上海先进制造业和科创产业的配套基础设施。

再看租客画像，马桥项目呈现“两大两高”的鲜明特征：个人客户占比大、客户年轻化程度高、地缘性客户占比大、客户学历高。他们租住需求稳定，支付能力强，对居住品质要求高。这正是市场化机构最希望服务的优质租户群体。

资产找到了，如何去完成扩募？这就是对过去有巢扩募经历的回顾。

本次扩募于2025年9月17日获发改委推荐至证监会，最终于2026年1月12日在上交所扩募份额上市。从监管审核到正式挂牌上市，全流程仅用了不到4个月。

这4个月体现了常态化发行阶段，监管机构对优质保租房REITs的大力支持。这个时间表的背后，离不开原始权益人、基金管理人、中介机构的大力支持，也标志着中国保租房REITs从首发探索正式步入扩募常态化的新阶段。

本次扩募还有一个重要的制度创新，可以说是前无古人，短期内也可能很难有来者的制度创新：在此之前的6单扩募，全部采用定向发售的方式，向不超过35名特定对象竞价发行。而有巢本次扩募采用向原持有人配售的方式，持有人按所持份额进行配售，可自主选择是否参与，从而形成市场化的定价机制。

其中，仅有巢深圳按原所持份额配售的部分作为战略配售份额，剩余份额在其余原持有人当中按比例配售。

定价方面，配售价格由投资人根据二级市场交易价格和扩募项目的市场价值进行确定。本次扩募最终配售价格约为原价格的8折，以吸引原持有人积极参与。

这一机制既保护了原持有人的优先认购权，又通过市场化的定价机制，形成了对扩募资产的公允性检验，为后续REITs扩募提供了可复制的样本。

当然，扩募的完成不是终点，而是一个非常有意义和价值的起点。要理解华润有巢REITs的未来，首先还是要理解华润有巢的来时路。

华润有巢是华润置地旗下的租赁住房品牌，战略定位为“行业领先的租住资产与资本循环平台”。截至2025年末，有巢已经进驻15城，在管项目82个，布局租赁住房9.8万间，管理规模位居央企首位，也是唯一一个在北京、上海、广州、深圳均有大型租赁社区布局的企业。

在REITs领域，有巢也创造了多个第一：中国首单市场化机构运营的租赁住房REITs、中国首单构建从Pre-REITs到公募REITs闭环的企业，保租房REITs估值溢价和业绩增幅均位于行业前列。这些第一并不是标签，而是意味着我们有能力持续为REITs平台输送优质资产。

支撑这一平台能力的，是我们成熟的制度标准和数字化体系。

有巢以华润系成熟的体系为依托，为项目公司引入标准化的运营管理体系：高水平的营销管理体系、全周期的成本管理体系、专业化供应链管理体系、系统化EHS管理体系，同时发挥四大数字化业务中心以及两端APP的赋能效应。

这套体系的核心价值在于，无论项目位于上海还是成都，都能实现统一标准管理、统一服务品质、统一成本管控，为资本市场提供可预期、可复制、可对比的经营数据。这正是公募REITs投资人最关心的确定性和可持续性。

在标准化之上，有巢还探索了更有温度的社区治理模式。马桥项目是三方一体、共创共享好社区的典型案例。我们联合马桥镇政府，打造了全国首家成立居委会筹备组的新型伙伴式服务社区，成功探索了党支部、居委会筹备组、党群服务站及共治委员会的社区治理模式。

这种治理模式既满足了新市民、青年人对社交和归属感的需求，又降低了规模化运营中的管理成本，实现了政府、企业和租客三方共赢。目前，这一模式已经在上海、成都等多地推广。

最后，回到今天这场论坛的主题“不动产投资”。有巢的战略定位非常清晰，就是围绕公募REITs打造行业领先的资产与资本循环平台。

这个平台的逻辑是轻重并举的闭环：对于不成熟的项目，由华润有巢进行委托管理、培育运营，项目成熟后，通过将资产打包装入REITs平台，REITs平台向公众投资人出售部分份额，实现资金回流。回流资金再用于后续项目开发建设或收购，形成投、融、建、管、退的管理闭环。

未来，随着更多优质资产装入，有巢有信心在市场化运营的保租房资产类别中，继续保持估值溢价和业绩领先地位，为投资人持续创造稳定回报。

各位同仁，从2022年首单市场化保租房REITs上市，到2026年首单非定向扩募完成，有巢走了四年。这四年，是中国租赁住房行业从政策驱动向市场驱动转变的四年，也是公募REITs从试点探索走向常态化发行的四年。

面向未来，有巢在持续夯实运营能力、推动REITs平台做大的同时，也诚挚地向在座各位发出合作邀约。

我们正积极地在一线城市和核心二线城市的主城区和产业聚集区，寻找可改造为租赁住房的优质物业。无论您是持有存量物业的业主方、投资机构，还是拥有合适资产渠道的合作方，都欢迎与我们接洽。

有巢愿以成熟的运营体系、REITs平台的扩募通道和央企品牌的信用背书，与各位携手，将存量资产转化为服务新市民、青年人的美好租住空间，共享租赁住房行业高质量发展的时代红利。

以上就是我的分享，感谢大家。

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