广东
这可能是广州被官方“避雷”次数最多的项目！
前两天，白云区住房建设和交通局再次把金基商业广场挂上了风险提示。
从上步村商业广场到恒建商业广场再到金基商业广场，“马甲”换了一个又一个，但项目还是那个项目。
这到底是一个什么盘，值得官方多次点名？
｜图源：白云区人民政府
很多粉丝可能都猜到了， 金基商业广场，确实不是一个普通的商品房项目。
它是一个使用权项目，也就是俗称的小产权房。
项目位于白云区同德街西槎路225号，曾打出总价38万拿下白云地铁口复式公寓的广告。
在官方的最新通告中，明确提醒了两个风险：
1、项目属村集体留用地项目，土地及建成物业产权归村社集体所有，无法确权至个人名下。
2、截至目前，该项目尚未完成竣工验收手续。
｜图源：白云区人民政府
当然，如果这两点劝不住你，你执意要租的话，官方也进一步提示了4个风险点：
租期按《民法典》705条最长20年、超期无效；未验收的房预租有逾期交付和验收不过风险；规划报建里没有复式二层，所谓“双钥匙”加建没审批就可能被拆；别信“可确权”“产权公寓”这种口头话术，必须以合同为准。
翻译成大白话就是，你付的钱，是租金，你得到的权益，是一个最长20年的租赁权。
｜金基商业广场
｜广州楼市发布 摄
而这，也不是官方第一次出手了。
2023年8月，项目尚处于基坑支护阶段，白云区住建局即对“上步村商业广场/恒建商业广场”发出首轮风险提示。
明确指出“40年使用权不等于产权”、“个人无法确权”、“租期上限20年”、“未验收先租有风险”等风险。
｜图源：白云区人民政府
2026年1月，项目更换推广名为“金基广场”重新入市。
官方随即跟进第二轮风险提示，新增了对“一次性支付长租期全款”、“售后返租托管”、“租金贷”、“擅自加改建”等常见销售手法的针对性警示。
特别是项目所在的上步村，在今年也发布多次风险提示。
｜图源：上步村官微
楼市君在今年初也特意跑了一趟现场，只能说猫腻不少。
这类物业的目标客群画像非常清晰：
预算有限、对地段敏感、对产权认知模糊的首次置业者或投资客。
38万的总价、地铁口的区位、复式空间的想象、包租返利的诱惑，每一项都精准击中了上车焦虑。
｜金基广场
｜广州楼市发布 摄
而销售团队的说辞往往经过精心设计。
比如不提“产权”，转而强调“租金回报率”“周边房租对比”“未来旧改预期”等等，来吸引买家关注。
｜图源：中介
但是无论话术多么漂亮，也改不了项目小产权房的本质。
这里有必要解释一下什么是村集体留用地。
简单来说就是村集体土地被征收后，国家按一定比例，另外安排给村集体用于发展生产的建设用地。
这类土地上的物业，大产证只能办在村集体或村集体成立的经济组织名下，不能分割销售给个人。
合作开发商获得的，本质上是在约定年限内对物业的经营权和收益权，而非土地或房屋的所有权。
也就是说，村集体才是大房东，开发企业只是二房东，买家则是租客。
｜金基广场异地板房
｜广州楼市发布 摄
当然，村集体物业这个标签，并不是原罪。
我们耳熟能详的一些工业园、创意园等，很多都是在村集体之上建起来的物业，比如海珠同创汇，就是东风村的集体物业。
这类物业的存在，是广州经济发展的重要基石之一。
｜海珠同创汇
｜广州楼市发布 摄
但金基商业广场的问题在于，它被包装成一个不该成为的样子，一个以低总价高收益为噱头，却忽视了潜在风险的项目。
事实上，这两年广州小产权房项目出现风险的比例确实不低。
比如白云滘心的海特云谷、太和的圣地云立方、黄埔区的中国软件CBD等等，都出现过违规建设、开发商资金断裂导致买家“钱房两空”的情况。
｜海特云谷实拍
｜广州楼市发布 摄
楼市君对这类物业一直都持谨慎怀疑的态度。
对于那些想买或者计划买这类物业的朋友，楼市君劝你在计算收益的同时，也要看清楚其中的风险。
毕竟，住建局替你敲了三遍警钟了，就别再往火坑里跳了。
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