北京买房：理清思路，购房建议1986

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为200余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

想跟您咨询下，我是非京籍，两个孩子和老公是京籍，目前老大在海淀区九一小学五年级，二宝明年9月一年级，户口落在孩子太爷爷家户口上。目前我们在学校附近租住，随着孩子长大，一男一女宝加上老人，屋子住不开，计划300万以内买房。

这次咨询也是想请您帮忙看看有没有尽可能折中的买房方案。另外想问下如果我买房话可以作为户主吗？如果我是户主的话孩子的户口能迁到房子下吗？能赶得上明年小升初吗？

A：

1、九一小学，300万买房，那买朝阳的就行啊。京藏东边的奥园或安贞一带，肯定没学区溢价，居住的性价比都不低。

2、您既然是非京籍，那怎么成为户主啊？只能成为这套房的业主。然后既然老公是京籍，那让老公当户主，孩子在入学后可以把户口都迁过来。

3、您没有京户当不了户主，孩子的户口只能随父亲。

4、既然现在的户口在海淀，那就等入学后再迁户吧。也就是房子能提前买，房本写您的名字，但别着急迁户。或者说为什么要迁户啊？没必要。房子是用来住的，只买房子就行了。

5、您的意思是想买海淀的是吗？那只能说有可能买到能兼顾的，也就是买海淀区没有溢价的房子。但不好找，毕竟300万预算，这种房属于占坑儿房，就算有这总价的也通常溢价高。所以还是以朝阳的为主吧，毕竟孩子能入学，那就没必要再买学区房了。

仅供参考。

二

Q:

孩子北京顺义户口，因父母工作现在在外地上小学。明年初中计划回北京。现在房在顺义天竺，没有好的学校。想在西城上初中的话买个占坑房迁户口，参与摇号是否可行？现在学习成绩一般，也不考虑特别牛的学校，中上即可，学校风气好就行，

A：

1、可行当然可行了，符合政策。不过您的期望值偏高了，在西城派位“中上”的可能性不大，还是降低点儿期望值吧。

2、因为既然是明年小升初，那就也是高峰期入学的，在西城至少是不占便宜吧。毕竟连具备几年西城学籍的转学生都未必能有“中上”，您这直接转学的概率就更小了呗。除非有政保，否则大概率就是普校。学校风气都挺好的，但这种事儿没标准。

3、另外西城占坑儿房的溢价没降多少，大多数还在30%以上，金德月普遍超过40%。所以看房时对比一下，尽量买溢价低的，降低保值风险。毕竟您家是转学，利用率不高，再买溢价高的就不划算了。

4、另外多说一句，如果是想拼运气，那常规建议是东城，派位的时候相对更公平。但也没人敢保证啊。

另外如果是想靠房子择校，那常规建议是朝阳，对口进入牛校初中的概率大的多。而且朝阳如果买只对口中学的房子，那有可能买到完全不带溢价的，居住的性价比更高。不过朝阳的整体+人均资源不如东西城，考虑好了再去。

5、简单就这情况，您这一看就是刚有想法吧，所以还很宽泛呢。别着急吧，一步一步来，先多了解一下再做决定。

仅供参考。

三

Q:

我母亲80多，腿脚不便，一个人住困难，又不愿意和闺女一起住。我妹住大兴区旧宫镇德贤路一带，现在在她家几分钟距离给老人租房，由于房主卖房等原因，需要搬家，老人不便，我不在身边，就把双井九龙花园的房卖掉了，准备在离我妹附近给老人买房。现有现金460万，老人没了以后好租，好卖，能保值，想询问一下有推荐的房产吗。我妹住国韵村，现在同小区给老人租房。

A：

1、不过是否好租好卖主要看价格，要价低了都好办，高了那就没谱儿了。保值的话主要看地段儿，然后看品质，以及是否符合大众需求。像您这九龙花园就属于保值不太强的，从2009年之后就一直落后大盘走势，不自住的话卖掉了合适。

既然现在住国韵村就在本小区买呗。挺好的次新房，保值也还行吧。两居室460万应该够了，租金应该在6000多块钱，租售比虽然略低于市区但也说的过去，近郊的正常现象。

3、看房时可以算算租售比，用总价除以预估租金，在700之内就还行，650算是平均值，在没有瑕疵和硬伤的情况下越低越好，两居室在600左右就算性价比高的了。

仅供参考。

四

Q:

幼升小，我想问一下500万的预算，是选择中关村片区还是朝外的学区呢？都是老破小，但是小升初路径不一样，我家是普通女娃，夫妻一个在中关村，一个在顺义工作。

A：

1、普通女娃，那如果期望值不是很高，也就是不以清北985为目标+不想太鸡娃，那常规建议是朝外。

2、中关村的优势就是牛娃云集，天才到了这儿都未必能怎样，如果真的是普娃那很难占到多少优势。另外家长们也都是奔着卷来的，所以竞争更激烈，全家的压力都大。小升初看运气派位，真要是天才的话也可以拼点招。不过海淀是阳光招生了，即便有点招也是非常的卷，考虑好再去。

朝外的优势是加工能力强+九年制，学校管的严，家长的压力小一些，小升初的时候省心。孩子未必轻松多少，朝阳的虎妈们也都战斗力强着呢，尤其是花了几百上千万买学区房的家庭。

3、从房子角度肯定是中关村的学区溢价更高。以500万来说，朝外的溢价100多万不超150，中关村则是150以上，200也正常。

4、简单就这情况，如果确定不是天牛娃，那一般不太建议去卷中关村，尤其是期望值高的，真的全家都挺受罪的。还不如在朝阳呢，至少是在义务教育的阶段能压力小些。

仅供参考。

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