三块地！120亿元起拍！沪上“地王”悬念拉满

来源：市场资讯

（来源：瞰华东 瞰华东）

苗野丨发自北京

8月24日，上海市规划和自然资源局召开媒体通气会，正式披露2026年第九批次商品住宅用地出让详情。三幅地块分别落子浦东金桥、黄浦老西门和静安大宁，起始价合计约120.94亿元。

与今年前八批次动辄十余幅的供应量不同，本批次土拍仅上架三宗地块，却堪称“年度压轴好地”。黄浦老西门地块起拍楼面价已逼近10万元/平方米，剑指“地王”宝座；静安大宁66亿元纯宅地，浦东金桥断供多年终补货。

上海核心区土地“僧多粥少”，9月21日土拍大战一触即发。

三宗地块，各怀绝技

具体来看，三宗地块禀赋各异、定位分明。

最受瞩目的当属黄浦区C010302单元271A-03地块。该地块位于老西门板块核心位置，为住宅、商业混合用地，用地面积约8537平方米，容积率4.7，建筑高度80米，竞拍起始价约38.88亿元。

该地块距离轨道交通8、10号线老西门站仅300余米，西侧是新天地，北侧紧邻高端住宅项目复兴珑御，东侧为拥有七百余年历史的上海文庙。据介绍，该片区已集聚翠湖天地、复兴珑御、中海顺昌玖里、露香园、上海壹号院等豪宅项目，高端客群集聚度高，市场认可度稳固。

这是黄浦区近十多年来极少见的公开挂牌涉宅用地，周边宅地多以遴选、协议出让形式为主，纯住宅用地在公开招拍挂市场几乎“断供”，片区内复兴珑御二手房挂牌价约15万～20万元/平方米。

据中指研究院测算，该地块起始综合楼面价达96900元/平方米，剔除商业及公共服务设施建面后，实际起始住宅楼面价达108750元/平方米。这一价格已是黄浦区涉宅用地起始楼面价TOP1，上海涉宅用地起始楼面价TOP4。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，上海中心城区地块历来是房企必争之地。今年上海土拍市场热度攀升，核心区域优质地块频频以高溢价成交。老西门地块几乎集齐“地王”所有要素，地段稀缺性、市场高预期与板块内成熟的投资价值相互叠加，竞争优势尤为突出。

静安区N070302单元117a-09地块位于内中环大宁板块核心区，规划为超10万平方米的纯住宅社区，属本批次体量最大的一宗地块。土地面积约4.22万平方米，容积率2.4，计容建筑面积约10.13万平方米，起始价约66.84亿元，起始楼面价约6.6万元/平方米。

该地块距离1号线中山北路站约600米，紧贴内环和南北高架。在今年6月30日五批次土拍中，建发经过168轮竞价，以72.89亿元拿下大宁另一宗地块，楼面价81665元/平方米，溢价率29.63%。117a-09地块条件不输前者，且为纯住宅用地，预计竞争同样激烈。

浦东新区Y000902单元19-21地块为纯住宅用地，位于金桥核心区，土地面积20904.33平方米，容积率1.8，计容建筑面积37627.79平方米，起始价15.21亿元，起始楼面价40430元/平方米。

该地块距离地铁6号线金桥路站约1公里、9号线台儿庄路站600多米。金桥核心板块新房已断供多年，4公里范围内上次宅地出让为2021年的浦兴社区地块。巨峰路嘉里荟萃庭2023年入市时成交单价8.6万元/平方米，开盘当日去化率达98%。这一地块将是金桥核心区首个“新规产品”，补缺意义显著。

房企动向，各取所需

三宗地块的起始楼面价已然勾勒出清晰的梯度：黄浦老西门约96900元/平方米、静安大宁约66000元/平方米、浦东金桥约40430元/平方米。其中，老西门的悬念最大。

市场普遍预期，黄浦老西门地块若成交楼面价突破13.1万元/平方米，徐汇对上海宅地地价TOP3的垄断将被打破；若超过14.85万元/平方米，老西门地块将直接冲进TOP2。

中指研究院上海数据总经理张文静认为，在上海市场区域发展分化的大环境下，核心区优质地块的资源优势体现出更高的市场溢价接受度，房企对此类地块的定价逻辑已从“整体市场”转向“局部供需”。老西门地块的竞拍结果将在一定程度上反映下半年上海高端住宅市场的价格预期和房企布局方向。

从今年的土拍格局看，央企国企与城投平台仍是拿地主力，民营房企参与度相对较低。上半年上海土拍揽金约435亿元，头部房企对核心地块争夺意愿强烈，区域深耕型企业则选择在熟悉板块补仓。

具体到九批次三宗地块，参拍阵容预计各有侧重。

黄浦老西门地块起始价38.88亿元，门槛适中但地段稀缺，对于想在上海最核心地段打造顶级产品的房企来说堪称必争之地。预计将吸引华润、中海、招商蛇口、保利发展、绿城等头部房企参拍。参考今年4月三批次徐汇长桥地块吸引9组竞买人鏖战82轮的激烈场面，老西门地块的竞争只会更加白热化。

静安大宁地块起始总价66.84亿元，对房企资金实力要求较高。鉴于建发已在五批次拿下大宁相邻地块，绿城在上半年连摘两宗地块，两家房企是否会继续加仓大宁值得关注。同时，保利发展、中海、招商蛇口、“华润+越秀”联合体等在五批次大宁地块竞拍中悉数到场，此次大概率不会缺席。

浦东金桥地块起始价15.21亿元，体量适中，又是纯宅地，除央企国企外，部分深耕浦东的区域民企和地方平台也有望参与竞逐。

“楼市近期回暖信号频现，叠加‘沪八条’新政落地实施，房企在资金有限的情况下，愈发倾向于投资核心区优质地块，但整体趋于理性，加价也更为谨慎。这种‘择优而投’的趋势，在第九批次供地中仍会延续。”卢文曦表示。

值班编委：李红梅

责任编辑：禾苗