北京
2026年开年，北京楼市不时传出「跳涨百万」的说法，社交平台上流传着个别房源一个月涨上百万元的截图。但细看真实成交，同一小区里面积相近的两套房，价差却能超过三百万元。北京市场早已不是普涨普跌，分化的颗粒度，正一路细化到户型、面积、楼层与装修。
跳涨的个例，与温和的大盘
先说大盘。头两个月北京二手住宅网签约2.3万套，套均总价上涨不到10万元，涨幅约2.4%，成交量同比还略有回落。所谓「跳涨百万」，多数是把装修豪华的稀缺户型，拿来对比普通户型的成交价。个案被放大成标杆，正常成交的房源反而无人关注，这是分化的舆论表象。
同一小区，价差为何超三百万
以海淀万柳的锋尚国际公寓为例，一套155平方米四居2025年12月成交1520万元，另一套154平方米四居2026年1月成交1833万元。面积几乎相同，价差却超300万元。差别不在面积，而在户型结构、梯户比、朝向与装修投入：前者两梯八户，后者一梯两户、南北通透且装修标准更高。所谓「一房一价」，正是源于这些微观差异。
分化从板块，穿透到户型楼层
分化的颗粒度还在变细。据克而瑞好房点评网数据，北京核心区改善盘均价在每平方米7万至12万元，近郊产业强区在5万至7.5万元，远郊则在2.5万至4万元且去化周期偏长。即便同处一个板块，得房率、朝向、楼层的高低也让价格分层。次新房的舒居户型与老破小的紧凑户型，成交走势同样在拉开。
稀缺与确定性，成了价格的支点
再看高端市场。2000万至2500万级新房成交，明显集中在少数确定性强的板块与项目，海淀清河、四季青的确定性项目去化扎实，而部分供应偏大、定位模糊的项目去化则明显偏慢。市场不再「雨露均沾」，稀缺性与确定性成为价格最重要的支撑点。
结语
北京楼市的分化，已经从城市、板块一路细化到小区内部的户型、面积、楼层与装修。购房者面对的早已不是「涨还是跌」的单一命题，而是「哪一套、什么价格」的具体判断。与其追逐跳涨传闻，不如回到地段、产品与流通性本身，看清每一套房在分化坐标里的真实位置。
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