谢逸枫：颤抖吧！前7月卖地收入下跌，不足一万二千亿元

文/谢逸枫

8月21日，一组数据显示，前7月全国卖地收入（国有土地使用权出让收入）1.1731万亿元（前6月9778亿元），同比下降30.8%（前6月下降31.5%），跌幅比上月收窄0.7%，意味着卖地收入跌破1.2万亿元，堪称史无前例的下跌。

前7月全国土地收入的绝对值，创下2021年同期最低收入纪录。2023年-2024年同期跌破2.3万亿元、1.8万亿元，2025年同期首破1.7万亿元。2026年同期跌破1.2万亿元，同比跌幅30.8%，比2025年同比下跌6.5%,跌幅扩大23.58%。

尽管前7月全国卖地收入跌破1.2万亿元，从地方收入的结构来看，占地方财税收入依然高，特别是一线二线和三四线城市，堪称一部史诗级最成功的土地财政学、经济学。土地是财富之母，是一个城市、一个国家的最大原始财富。

前7月全国卖地收入大跌，归根结底是房企在建项目开发和在售项目销售缓慢、地方土地供应大幅度紧缩、房企因销售低迷及债务和融资压力导致拿地谨慎、减少，以去库存为主，民企大多停止拿地，城投退出抢地阵容。

目前全国各地供地端严控增量的调控方向未变，供地规模收紧的节奏保持稳定，控增量供地方针得到持续落地。最为明显的是供地层级分化鲜明，各能级城市供地精准分化，其中一二线城市总量控制最明显，目的是平衡供需关系。

目前694个城市，具体包括4个直辖市（北上、重庆、天津）、293个地级市、397个县级市。其中2个一线城市，293个强二线城市和弱二线城市，397个强三四五线城市和弱三四五线城市。所以，头部城市集中在一线城市和强二线城市里面。

其一是前7月全国一般公共预算收入14.3696万亿元，一般公共预算支出16.2889万亿元，意味着钱不够花。实际上财政赤字规模从2021年4.38万亿元升到2026年的5.89万亿元，比2025年增加2300亿元，说明土地收入下降对地方影响大。

目前来看土地收入下降对地方的影响非常大，首先是地方财政收入减少，影响财政状况和运行。其次是城市基础设施建设受阻，影响城市建设和居民生活质量。再次是公共服务投入减少，影响教育、医疗、社会保障等公共服务的投入。

最后是经济发展受阻，影响政府投资、融资能力。土地市场需求减弱，经济发展放慢，一定程度上增加地方债务。综上所述，土地出让收入下降对地方政府、城市建设、公共服务和经济发展等多个方面都会产生不良影响。

其二是前7月全国卖地收入1.1731万亿元，同比下降30.8%，占到前7月全国一般公共预算收入14.3696万亿元的8.1%（前6月8.0%）。2020年46%、2021年42.97%、2022年32.81%、2023年26.75%、2024年22.16%、2025年19.92%。

2021年前7月-2026年前7月全国卖地收入分别为41407亿元、28279亿元、22875亿元、17763亿元、16950亿元、11731亿元，增速分别为同比上涨18.0%、下降31.7%、下降19.1%、下降22.3%、下降4.6%、下降30.8%。

前7月全国卖地收入11731亿元，对比2021年前7月全国卖地收入4.1407万亿元，数据上来看，土地收入下降的程度，堪称腰斩。值得注意的是前7月全国卖地收入同比下降30.8%，对比2025年同期同比下降6.5%，跌幅扩大23.58

2020年前7月-2021年前7月卖地收入连续三年突破四万亿元后，2022年同期跌破3万亿元、2023年同期跌破2.3万亿元、2024年同期跌破1.8万亿元，2025年同期跌破1.7万亿元，到2026年同期跌破1.2万亿元，土地收入下降速度超预期。

这是土地财政迎来重大变化的信号，意味着土地增量转向存量，新增土地供应减少和去库存周期内，土地收入正式见顶进入下降周期。尽管土地收入绝对值减少，对于部分城市来说，依然是部分城市的地方财政收入最主要的来源。

7月政府性基金收入下降幅度超过3位数，主要是土地出让收入同比下降超过3位数、降幅较上月走阔，是主要拖累项。毫无疑问，房地产销售偏弱的背景下，土地供应大幅度紧缩开发商拿地将仍趋谨慎，土地出让收入将继续承压。

其三是土地收入下降背后，是土地供应的紧缩，股权、城市更新、数据资产收入逐渐增长。克而瑞数据显示，前7月土地市场紧扣“控增量、去库存、优供给”核心导向，整体呈现规模持续缩量、发展质效提升、供给侧稳步优化的运行格局。

核心城市局部高热与全国土地市场整体缩量并存。1月-8月(截至8月19日),300城住宅用地成交规划建面约1.77亿平,同比下降26.7%。出让金约8091亿元,同比下降28.0%。房企投资聚焦核心城市优质地块,土地市场城市间、板块间分化延续。

从总量来看,全国土地市场延续“缩量提质”的结构性调整态势。根据中指数据显示,2026年以来(1.1-8.19),300城住宅用地成交规划建面约1.77亿平方米、同比下降26.7%,土地出让金约8091亿元，同比下降28.0%。受供地节奏影响,单月下降。

8月1日-8月19日300城住宅用地成交规划建面1209万平,同比下降34.2%,出让金684亿元,同比增长6.9%。土地出让收入从2021年高点8.7万亿，降至2025年4万亿。政府性基金预算收入占地方总收入的比重已从2021年45.8%降至2025年30.1%。

其四是前7月土地与房地产相关的税收收入10668亿元（前5月9185亿元）。2020年-2025年全国土地与房地产相关的税收收入分别为1.9694万亿元、2.0793万亿元、1.9216万亿元、1.8538万亿元、1.8537万亿元、1.7726万亿元。

前7月土地与房地产相关的税收收入10668亿元占全国税收收入11.8381万亿元的9.38%（前6月9.38%）。2020年-2025年分别为13%、12%、11.53%、8.74%、10.59%、10.05%。如包括房地产领域5项税收，占到总税收收入12%以上。

说明100块税收收入里面，房地产、建筑业等与房地产相关联的税收贡献约12块钱，意味着全国土地与房地产相关的税收总收入占到全国财政收入、地方财政收入、全国税收、地方税收的比例更高，对财政贡献、地方收入更高。

前7月土地和房地产相关税收中，契税2303亿元，同比下降14.5%；房产税3415亿元，同比增长6.7%；城镇土地使用税1710亿元，同比增长3.5%；土地增值税2359亿元，同比下降15.3%；耕地占用税881亿元，同比下降4%。

其五是前7月全国卖地收入11731亿元（2020年-2025年分别为8.4142万亿元、8.7051万亿元、6.6854万亿元、5.7996万亿元、4.8699万亿元、4.1518万亿元，卖地收入自2021年之后，连续5年保持下降的趋势。

前7月全国土地与房地产相关的税收收入10668亿元（2020年-2025年分别为1.9694万亿元、2.0793万亿元、1.9216万亿元、1.8538万亿元、1.8537万亿元、1.7726万亿元），土地与房地产相关五项税收收入自2021年之后，连续5年下降。

前7月全国房地产总收入2.2399万亿元（全国卖地收入、土地与房地产相关五项税收收入），2020年-2025年分别为10.3836万亿元、10.7844万亿元、8.6070万亿元、7.6531万亿元、6.7236万亿元、5.9244万亿元，连续5年下降。

按照房地产总收入（全国卖地收入、土地与房地产相关五项税收和相关的收入）看，分别占到全国和地方一般公共预算收入、全国财政收入、地方收入更高。这是笔非常庞大收入，除税收的财政之外，房地产对财政收入的贡献非常大。

其六是根据“度”统计数据显示，即国有土地使用权出让收入除以地方一般公共预算收入，可以看出，地方对土地的依赖不断下降。尽管2003年-2021年全国地方对土地财政依赖逐年增高，2021年后，土地财政依赖症出现连续5年下降。

前7月房地产收入2.2399万亿元，占全国一般公共预算收入14.3696万亿元的15.58%（前6月15.66%），2020年-2025年为56.77%、53.24%、42.25%、35.30%、30.60%、33.59%，说明占一般公共预算收入呈现边际下降。

前7月房地产收入2.2399万亿元，占地方一般公共预算本级收入7.9893万亿元的28%（前6月27.55%），2020年-2025年为103.7%、97.08%、79.09%、65.28%、56.37%、48.52%，说明占一般公共预算收入边际改善。

前7月房地产收入2.2399万亿元，占全国税收收入11.8381万亿元的18.92%（前6月19.37%（2020年-2025年分别为67%、50.39%、51.65%、42.25%、38.42%、33.59%），说明占全国税收收入边际下行趋势。

如加上六项房地产相关税收，税收收入超过1.3万亿元，加上全国卖地收入的1.1173万亿元，前7月房地产总收入约2.4万亿元。预计2020年-2025年分别为11.2142万亿元、11.7051万亿元、10万亿元、9万亿元、7万亿元、6万亿元。