高盛-十五五城市更新规划成为住房需求潜在推动力

城市更新十五五规划强调从大规模增量建设转向盘活现有城市存量资产价值，以品质提升、运营效率提升和功能优化为优先方向。该规划旨在到2030年打造安全、绿色、智能、韧性、以人为本的现代化城市，其中多个领域将加速推进（尤其是城镇危房、老旧街区、厂区及地下管网的改造）（见图1）。相较于十四五规划，本轮城市更新将带来4-5万亿元人民币的增量投资规模，与棚改时期（2015-2019年）相比，增量投资超6万亿元人民币。本轮增量投资相当于2026-2027年房地产固定资产投资年均额的66%，而上一轮棚改的增量投资相较于2014年房地产固定资产投资占比约为69%，二者规模相近。

图1：城市危旧房、老旧小区、厂区、历史建筑及城市地下管网改造提速，十五五期间还新增了城市更新的多个细分领域

分析：十五五城市更新专项规划强调的是盘活存量和品质提升，虽然这五年城市更新的增量投资规模达到5万亿，但之前棚改时期那套大拆大建的模式基本已经结束了，所以虽然我的第一桶金是靠老破小拆迁赚来的，但还是要说这种赚钱的模式一去不复返了，可能还剩下一点零星的局部机会，但站在资产配置的角度来看这种机会已经不值得专门去进行配置。

以后的老破小大概率就是强调居住属性，能修就修，修的时候顺便给你升级一下公区，然后在网络方面现代化改造一下，顺便也可以在社区里安排一些就业。等实在修不了了才会考虑拆，而且赔偿也别指望和十年前一样高，你们不同意那就算了，别指望能和之前那样讨价还价，总之指望靠拆来赚钱越来越不现实。

资金将仍是市场的核心关注点，投资将通过以下方式落实：1）地方财政与信贷支持：地方政府专项债券，2026年预计发行规模为4.4万亿元，同时具备商业可行性且管控良好的项目也可获得银团贷款和综合开发融资；2）资本市场工具：公募REITs和资产支持证券ABS；3）民间资本参与：政府和社会资本合作（PPP）模式以激励民营部门参与；4）土地盘活投资：放宽土地用途转换和建筑功能升级的相关限制，鼓励进行翻新改造，减轻相关税负。不排除在未来五年初期提前推进该计划以支持住房需求复苏的可能性。

图表2：相较于“十四五”规划，新增投资规模约为4-5万亿元人民币。

分析：这毛五万亿资金来源是市场很关注的，因为之前的商品房回购一直没有大规模铺开就是因为资金问题没解决，从规划上看资金有四个来源渠道，其中最重要的还是地方专项债，其他的REITs融资和PPP模式的规模都会很有限。不得不提的是，专项债借了是要还的，所以地方在测算上会特别注重项目的盈亏平衡性，像旧改这种既能创造建筑工程就业，又能通过现代网络化改造安插就业，还能提升品质以活跃社区经济的项目自然是首选。而像大拆大建赔偿一大笔钱给原住民的活自然是能免就免，毕竟现在房产行情不好，新商品房建好了卖不掉又要砸手里，这也在客观上制约了拆迁的概率。

住房体系改革：1）保障性住房：扩大供给，满足中低收入群体基本住房需求，缓解新市民和青年人的住房压力；2）住房升级：因地制宜推出政策，增加改善型住房供给；3）高品质绿色智慧住房：推动新建及存量住房的装配式改造、适老化与无障碍改造、高性能建材应用，以及数字化家居解决方案的落地。

分析：这是对于以投资和保值为目的的购房者来说最有价值的一段，未来房产政策的重点有三条，第一是扩大保障房供应以满足新市民住房需求，与之对应的低总价小面积房子未来都很难涨了，特别是离保障房很近的那些小面积刚需盘是不适合投资和保值的。第二是增加改善房供应，与之对应的是老破大未来也会面临持续的抛压，因为改善盘供应量上来后叠加对改善需求友好的购房政策，中产很大概率会有换房的想法。第三是高品质住房，这点在一线城市早就热起来了，真正的高品质稀缺豪宅是不缺买家的。

十五五城市更新规划目标：到2030年城市更新行动取得实质性成效，城市安全体系与治理能力显著提升，居民与公共生活环境持续改善，闲置工业资产与文化遗产得到活化利用，传统城市建设模式转型基本完成。在住宅方面 1）完成50万套危旧住宅改造（十四五为25万套）；2）启动11.5万个老旧小区综合改造（十四五为24万个），以及4000个城中村改造（十四五为4100个）。优先对20年及以上房龄的住宅小区进行升级改造，包括改善公共区域和公共服务设施，在条件允许的情况下加装电梯，建立长效物业管理机制，以保障小区运营服务质量。

十五五规划是构建房地产市场和城镇消费的正向反馈循环的重要举措，更广泛的就业市场复苏将有助于刺激刚需住房市场的住房需求，即便在我们相对看好的上海、深圳等一线城市，这一复苏态势也尚未显现。

分析：这里值得注意的是50万套危旧住宅改造，不是拆而是改，改的内容就是我前面说的公区升级，嵌入现代网络化服务，装个电梯啥的，反正能不拆就不拆。最后还有很重要的一点，就是构建房地产市场和城镇消费的正向反馈循环，翻译一下就是上面已经充分认识到房产市场的萎靡是造成消费不振的主因，意思就是后续会努力让房价温和的涨起来，进而带动消费乃至经济的整体复苏。