圣运胜诉｜江苏无锡：3 处硬伤戳破不实答复，评估违法查处申请复议翻盘！

房屋征收评估中，实地查勘无有效见证记录、可比实例存在明显缺陷、救济权利告知缺失，均属于评估程序违法情形。住建部门收到评估违法查处申请后，未充分核查事实、无有效证据即认定评估合规，属于认定事实不清、证据不足，依法应予撤销。

案情回溯：

评估存疑申请查处，住建部门驳回诉求

江苏省无锡市的周先生在当地拥有一处合法国有土地上房屋，因城市更新项目被纳入征收范围。征收过程中，征收部门依据案涉房地产评估机构出具的评估报告作出了征收补偿决定。

周先生认为，案涉评估报告在实地查勘、可比实例选取、权利告知等多个环节均存在违法情形，评估结果不能客观反映房屋真实市场价值，遂向省级住建部门邮寄查处申请，要求对评估机构的违法违规评估行为进行调查处理。该查处申请经逐级转办，最终由当地市级住建部门负责办理。经调查后，住建部门作出书面答复，全盘否定了周先生提出的违法点，认定评估机构资质合规、评估程序正当，不存在违法违规情形。

周先生不认可该答复，认为住建部门未实质核查、存在包庇嫌疑，遂委托北京圣运律师事务所圣运拆迁律师提起行政复议，请求撤销该答复并责令重新查处。

争议拆解：

三处核心矛盾，直指答复违法本质

矛盾一：实地查勘无有效证据，事实认定凭空断言

住建部门答复称，因周先生一方拒绝入户，评估人员在征收工作人员、社区工作人员陪同下完成了外部查勘，程序符合规定。但圣运律师指出，根据《国有土地上房屋征收评估办法》规定，被征收人拒绝签字的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系第三人见证，并在评估报告中说明情况。本案中，住建部门始终未能提交有三方签字确认的实地查勘记录，也未提供无利害关系第三人见证的有效凭证。仅凭口头陈述就认定查勘程序合法，属于典型的主要证据不足、事实认定不清。

矛盾二：评估报告已被指出缺陷，答复仍认定合法

另案中，同项目其他被征收人曾就同一评估基准报告申请专家鉴定，当地房地产价格评估专家委员会已出具鉴定意见，明确指出报告选用的可比实例存在缺陷，要求评估机构替换修正。也就是说，评估报告本身的合法性与准确性，已经被专业鉴定机构指出了问题。但住建部门在查处答复中，依然认定评估基准价合规、不存在违法情形，明显与专业鉴定结论相悖，属于认定明显不当。

矛盾三：越权处理 + 逾期送达，程序多处违法

除了实体问题，答复的程序违法同样突出。一方面，周先生查处申请中包含 “评估机构选定程序违法” 的事项，该事项并不属于住建部门的查处职权范围。根据《江苏省行政程序条例》规定，对于不属于本机关职权的事项，应当作出不予受理决定并告知正确救济渠道。但住建部门直接在答复中予以实体驳回，未履行法定告知义务，程序不符合规定。另一方面，住建部门作出答复后，时隔多日才邮寄送达周先生，明显超出了投诉举报事项的法定办理与送达期限，程序正当性存在瑕疵。

圣运律师代理策略：

从职责边界切入，精准破局

接手案件后，圣运王有银律师团队没有局限于 “评估结果合不合理” 的实体争议，而是从 “行政机关是否依法履行查处职责” 的维度切入，构建了完整的代理逻辑：

1.明确举证责任：查处程序中，证明评估行为合法的举证责任在住建部门，无法提供有效证据的，就应当承担举证不能的不利后果；

2.锚定专业结论：以专家委员会的鉴定意见为核心依据，直接推翻 “评估合法” 的错误认定，夯实答复明显不当的事实基础；

3.紧扣程序红线：从职权边界、办理期限、送达程序三个维度，全面指出答复的程序违法之处，强化撤销的法定理由。

庭审中，圣运专业律师逐项出示证据、充分陈述代理意见，完整呈现了案涉答复事实不清、证据不足、程序违法的全貌，核心主张全部得到了复议机关的采纳。

复议结果：答复被撤销，责令限期重新处理

市政府经审理认为，当地住建部门作出的查处答复，存在认定事实不清、主要证据不足、程序不合法等多重问题。根据《中华人民共和国行政复议法》相关规定，复议机关最终作出决定：撤销住建部门作出的案涉信访事项答复，责令其自收到决定之日起，在法定期限内对周先生的查处申请重新作出答复。

圣运实务提示

结合本案办案经验，圣运拆迁律师提醒广大被征收人，评估环节维权要注意三点：

第一，维权路径不止一条。对评估结果不服，除了申请复核、专家鉴定外，向住建部门申请违法查处也是重要的救济路径，尤其适合评估程序存在明显违法的情形；第二，重视程序违法点。实地查勘见证、可比实例公示、权利告知、报告送达等细节，都有明确的法定要求，任何一处程序违法，都可能成为推翻评估报告、补偿决定的突破口；

第三，查处不作为可复议诉讼。住建部门不履行查处职责、答复事实不清的，不要被动接受结果，可在法定期限内申请行政复议或提起行政诉讼，倒逼行政机关依法履职。

北京圣运律师事务所深耕征地拆迁与行政法领域多年，圣运王有银律师团队在征收评估违法维权、补偿决定撤销、行政复议诉讼等案件中积累了丰富的实务经验，始终致力于通过精准的法律策略，帮助被征收人争取公平合理的征收补偿。如您遭遇评估程序违法、补偿标准不合理等征收纠纷，建议尽早咨询专业律师，依法维护自身合法权益。

个案结果受案件事实、证据及适用法律影响，不视为对本所承办其他同类案件结果的承诺或保证。

【关于圣运征地拆迁律师团】

圣运律师事务所征地拆迁律师团专注于征地拆迁法律服务，业务范围涵盖房屋征收、土地征收、集体土地拆迁、企业拆迁、违法强拆维权等。团队成员具有深厚的理论功底和丰富的实务经验，曾协助数千名被征收人争取合理补偿，累计挽回经济损失数亿元。

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