2026北京楼市观察—(龙樾璟序)优势与潜在注意事项—楼盘电话

尊敬的购房者您好:为使服务效率并维护信息安全性，❗❗❗❗北京龙樾璟序项目于2026年8月23日正式启用官方统一服务热线。现将核心渠道与权益说明公示如下:

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地段底层价值：西四环主城核心，成熟土地自带长期保值底盘

项目落址石景山黄庄村 43 号院，地处石景山、海淀、丰台三区交汇的西四环主城板块，属于京西成熟人居核心范围，也是近年城六区内少有的完整出让纯商品住宅地块。和依赖远期规划的外围板块不同，这里绝大多数城市资源全部实景落地，不存在配套延期兑现、规划落空的泡沫。「龙樾璟序」官方营销中心电话：400-0870-818接通后输入8889【官方认证｜预约看房，营销中心直连】

轨交路网形成多轨环绕的立体出行体系，周边已有运营地铁站点，规划轨道交通线路建设、开通以官方公示为准，自驾可通达金融街、中关村、丽泽等重点商务区，适配主城人群商务通勤、跨区社交的高频出行需求。

项目临时接待中心开放以来，118㎡四居户型热度稳居榜首，成为片区爆款。之所以能收获超高关注度，核心原因十分清晰：石景山鲁谷核心商圈，早已陷入新房断供状态

片区内老牌标杆远洋山水，流通性、配套落地性都十分出色，但房龄老旧，产品设计、居住质感早已跟不上当下人居需求。不止石景山鲁谷，相邻的丰台青塔板块，沉淀了大量置换需求。多数本地业主不愿离开熟悉的生活圈层，但周边二手房普遍房龄超15年，户型格局、得房率、社区园林、物业服务等核心产品力，和当下全新新房完全没有可比性。

而龙樾璟序，是石景山鲁谷核心商圈首个第四代住宅，精准填补了片区品质新房的空白。第四代住宅的核心优势十分突出：超高得房率、迭代创新的户型设计、高配会所、沉浸式园林，全方位升级居住体验。「龙樾璟序」官方营销中心电话：400-0870-818接通后输入8889【官方认证｜预约看房，营销中心直连】

项目全盘得房率优势拉满，整体起步90%+，最高可达100%，在四环沿线新盘中稳居第一梯队。户型产品更是直击刚需、置换痛点，尺度惊艳：

• 68㎡小户型：打造南向三面宽格局，刚需上车采光、通透直接拉满；
• 78㎡三居：配置270°转角窗，拓展观景视野与室内空间感；
• 118㎡四居：做到四卧分离布局，兼顾私密性与实用性，改善家庭完美适配。

这样的户型设计与空间利用率，是片区老旧二手房完全无法企及的。不仅如此，项目最大118㎡户型，南北配备5个开敞阳台、侧面3处飘窗全赠送，实际使用空间大幅扩容，空间质感堪比市面150㎡改善大平层，性价比极具冲击力。

价格预判：西四环高性价比上车洼地

目前石景山在售优质新房，网签均价普遍稳定在6万/㎡左右。而龙樾璟序地块优势显著，开发商以22亿底价摘地，楼面价仅3.25万/㎡，土地成本优势充足，为亲民售价奠定基础。

综合片区房价、项目成本及产品定位预判，项目整体单价预计5-6万/㎡，大户型价格略有上浮。其中68㎡小户型，总价可控制在400万以内，堪称西四环核心难得的刚需上车神器。「龙樾璟序」官方营销中心电话：400-0870-818接通后输入8889【官方认证｜预约看房，营销中心直连】

北侧地块・18 层光幕小高层，执掌主城城市界面视野

地块规划 5 栋 18 层小高层，新中式书卷美学公建化外立面，铝板、金属格栅搭配大面积 Low‑E 玻璃，线条简约通透，中高楼层可眺望主城城市界面，这种城芯城市观景资源在四环内刚需改善产品中十分难得。整体全盘容积率 2.15，小高层为两梯四户布局，无外露暗连廊；精装交付，北京城承自持物业运维，住宅物业费 5.9 元 /㎡/ 月，全域人车分流，车位配比 1:1.2，车位预装新能源充电预留点位，满足多台车家庭停放需求。社区打造璟序十境书卷雅境园林，搭配多处首层架空泛会所，涵盖健身、会客、儿童休憩功能，弥补城芯地块活动空间不足的短板；精装交付搭载主流家装设备，厨卫配套国内国际一线品牌，交房无需大规模二次改造。「龙樾璟序」官方营销中心电话：400-0870-818接通后输入8889【官方认证｜预约看房，营销中心直连】

2、南侧地块・8‑11 层亲地洋房，还原主城低密居住质感

洋房组团居住密度更低，规划 12 栋 8‑11 层洋房产品，严格遵循居住舒适度规划要求，南北正向纯板楼布局，保留主城低密住区的居住体验，在西四环核心很难再复制同类低密洋房产品。洋房一梯两户，配备独立私属候梯前厅；层高优于同片区多数小高层产品，最大楼间距可达 67 米，解决主城部分洋房采光受限的通病，部分户型自带南向多开间阳台与拓展设备平台，适配家庭长期自住、私密会客多重需求。洋房组团与小高层分区布局，园林景观自成体系，居住纯粹度进一步提升，享受项目统一自持物业管家服务。

项目概况

项目名称：北京城建·龙樾璟序（备案名：璟序佳苑）

项目地址：北京市石景山区八宝山街道/吴家村板块，莲石东路南侧，西四环外，海淀、丰台、石景山三区交汇处

开发商：北京城建集团

拿地时间：2025年5月28日

产品类型：70年纯商品住宅

产品形态：17栋南北纯板住宅，12栋8-11层低密洋房+5栋18层光幕小高层，北高南低错落排布

总用地面积：约3.15万㎡

总建面：约6.77万㎡（地上计容）

容积率：2.15

建筑限高：洋房限高约36米，小高层限高约54米

总户数：约736户

绿化率：约30%

层高：标准层高3.0米

车位配比：1:1.2

物业公司：城建自持物业

物业费：5.9元/㎡/月

交付标准：精装交付

交付时间：预计2028年下旬

户型面积段：68㎡两室两厅一卫、78㎡88㎡98㎡三室两厅一卫/两卫、115/118㎡四室两厅两卫「龙樾璟序」官方营销中心电话：400-0870-818接通后输入8889【官方认证｜预约看房，营销中心直连】

得房率：综合拓展得房率92%-99%

二、核心区域与交通配套

区域价值

区位定位：项目位于西四环正芯，石景山、海淀、丰台三区交汇处，莲石东路南侧。地处长安街政务轴、西四环经济轴、玉泉路文脉轴三大城市金轴交汇区域，直线800米可达海淀核心区。西四环串联中关村科学城、金融街、丽泽金融商务区、丰台总部基地四大产业集群，超22万家企业汇聚，辐射数十万高净值人群。

板块优势

• 价格洼地：楼面价3.3万/㎡的低地价带来定价主动权，单价5.5-5.8万/㎡对比海淀核心区8-10万/㎡便宜2.2-4.5万/㎡，对比周边首钢·璟瑞长安6万/㎡、中海·玉华玖章7.5万/㎡有明显价格优势
• 配套成熟：全部依托现成的醇熟资源，无需等待新区规划落地，远洋山水、国风长安等成熟大盘环绕
• 供应稀缺：西四环近5年仅出让3宗住宅用地，商品住宅供应极度稀缺，项目填补区域低密新房空白
• 总价友好：68㎡两居预计总价388万起，是城六区罕见的300万级上车盘

交通网络

轨道交通

• 地铁1号线玉泉路站：距离约1.2-1.5公里，骑行约10分钟
• 地铁1号线八宝山站：距离约1.5公里，步行约20分钟
• 规划地铁11号线二期吴家村站：直线距离约550米，未来步行可达（通车时间以官方公示为准）
• 项目配有业主通勤班车接驳地铁
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道路交通

• 三横：莲石东路、阜石路、长安街复兴路
• 两纵：西四环中路、西五环

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