经济学家马光远：根据国际经验，房地产再回到上一轮高点需要10年

二十年的房产神话被打破，只用了三年时间。

三年来，包括一线城市在内，全国房价经历了住房商品化以来时间最长、幅度最大的一轮调整。过去总说"晚买一年白干五年"，而这几年却是"早买一年白干十年"。

残酷的现实迫使越来越多人改变了预期，开始更加冷静地看待楼市。这一轮下跌的原因是什么？当初又是怎么涨上来的？房价见底了吗？怎样判断是否应该买房？普通人下一步又该怎么做？

中原地产根据实际二手房成交价，统计了包括北上广深在内部分热点城市2004年之后的所有二手房成交价及租金数据。

自2021年以来，一线城市房价先后见顶下跌，从下跌的时长、跌幅、下跌的绝对值看，这一波调整期都是空前的，远超2008年全球金融危机时期。值得注意的是，2021年正是本轮房价的天花板，从那时算起，行业已步入深度收缩的第六个年头。

最令人恐惧的从来都是缺乏耐心，盲动更加致命。

把时间线拉长来看，唯有硬核的优质房产才能在下一轮周期中重估价值，而普涨的旧剧本恐怕难以重演。

分城市看，北京累计下跌20%，跌回2016年12月的水平；上海累计下跌22.8%，跌回2016年7月；广州累计下跌21%，跌回2017年11月；深圳累计下跌34.6%，价格跌回2016年9月。

四大一线城市中，除深圳跌幅接近35%以外，北上广三个城市的跌幅在20%出头，相对好一些。但从趋势图看，四大一线城市正处在快速下跌时段，没有明显的见底信号。

经过这一轮下跌，近几年买房的购房者几乎都陷入了浮亏状态，而且这还是在不考虑按揭利息成本的情况下。对于在最高位购入房产的买房者来说，现在的情况更为艰难。

以深圳为例，在2020年底至2021年初，以三成首付进场的购房者已经成为负资产。到底有多少家庭被深套？

以深圳2020年和2021年在深圳买房的家庭为例：深圳2020年新房成交45384套，二手房成交95273套；2021年新房成交52417套，二手房成交40699套。

四个数字相加，最高位两年合计有23.37万个买家接盘，对应23.37万个家庭。如果一个家庭按"六个钱包"计算，那就是超过140万个钱包被套。

这仅仅是深圳一座城市在这两年的成交，其他时间和其他城市的数据，感兴趣者可用类似方法计算。过去三年，不少二三线城市房价的跌幅反而远小于一线。

这说明在楼市下行的周期中，一线城市并不是资产堡垒。相反，由于之前一线城市的上涨预期更强、杠杆率更高，所以下跌时的幅度反而可能更大。

日本在1991年房价见顶，见顶前，六大都市房价涨幅远超全日本平均水平；见顶后，六大都市的跌幅也远超全日本平均水平。

最后，无论是大城市还是小城市，大家从哪里来回哪里去。

从宏观角度看，这几年房价下跌本质是老百姓负债率已经很高，很难再加上去了。看数据会发现，中国居民部门杠杆率就是在2020年底见顶的，当时大约达到了62%，这正好也是热点城市房价见顶的时间。

在见顶之后，它没有像当年日本和美国那样拐头向下，而是顽强地在高位横住了。但即便如此，我们还是经历了长达三年的房价下行。

这是因为在既有的房地产供应和库存下，要使房价继续上涨，必须有和过去一样呈指数增长的增量信贷持续进入，否则价格就绷不住。而杠杆率还不能很好地表现中国人的实际负债压力，因为杠杆率的基数是GDP，而不是可支配收入。

考虑到中国人的可支配收入占GDP比重是全球主要经济体中最低的，中国人的实际体感负债压力是明显高于杠杆率所显示的数字的。中国居民收入占GDP的比重只有45%，作为对比，美国的这个比值是83.4%，比例是中国的1.85倍。

也就是说，中国63.5%左右的居民杠杆率，对于居民来说的财务实际压力，相当于美国的1.85乘以63.5%，等于117.5%。而美国现在的居民杠杆率大概就是73%，在次贷危机之前的最顶点也就刚到100%。

这还没有考虑到中国目前的社会保障和福利水平仍不如发达国家这一大背景，毕竟社会保障的不足，会让居民在增加负债时感到更大的压力。

根据经济规律和历史推测，如果这一轮楼市风险要得到实质性的出清，居民杠杆率肯定是要降下来的。

但截至现在，居民杠杆率仍在高位横盘。所以不能说过去几年不断降息、降准、降首付以及取消限购限售没有作用，因为它让居民杠杆率顶住压力没有下降。

作为对比，美国在2008房地产泡沫破裂后，居民杠杆率快速回落，也才在多年之后走出新的上行周期。从更宏观的行业量级看，房地产市场整体盘子规模高达四百多万亿。

想要依靠下一轮普涨牛市让所有下跌的房产全部解套，意味着市场总规模要膨胀到七百万亿——这几乎是不可能完成的任务。当前供给端主动收缩，库存在累计52个月后首次掉头向下，K型分化愈发显现，优质资产的性价比洼地悄然浮出。

泡沫挤得越干净，未来的地基就越扎实。

房价什么时候能见底？国际上有两个典型样本。美国房价在2008年泡沫破裂后经历长时间调整，随后企稳反弹，连续上涨并创出新高；而日本却一蹶不振，走出20年下跌。

美国和日本大相径庭的结果是基本面差异造成的，主要体现在两方面：其一，美国人口保持稳定增长，新移民涌入，老龄化相对较慢；其二，美国经济持续增长，创新能力领先全球。

在房价下行的大背景下，下一步会看到更多刺激措施出现，包括彻底取消一线城市（含核心区在内）的限购都不会太远。

现在不好预测中国会是美国路线还是日本路线，或者走出第三条中国路线，但可以预测未来买房一定会越来越容易，而且利率也会不断降低。

中国2024年的人口结构和日本1997年非常相似，巧的是，1997年10年期日本国债和当下10年期中国国债的收益率也几乎一样，都在2.3%左右。这说明利率下行不只是为了挽救楼市，更是人口老龄化之下应对需求和物价低迷的必然选项。

在可见的未来，人民币利率还会继续下降。现在10年期国债收益率是2.3%，不久后会看到2.0%以内，若不出黑天鹅事件，若干年后会降低到1%左右。

所以未来的人买房一定是越来越简单的，因为不仅房价下降了，按揭利率也下降了。

与此同时，产品力的重要程度正在快速崛起。中国人整体并不缺少房子，缺少的是品质优良的好房子。1998年商品房改革之后，商品化小区逐步出现，配备基础物业、停车位、小区绿化与公共区域；如今横厅、大面宽、全部卧室朝南都成了改善户型的标配。

同样143平四房三卫的配置，如果放到上海市场，通常要做到190平的建筑面积才能实现。过往地段为王的黄金信条正被产品力重构，这也是十年周期里最值得关注的变量之一。

尽管过去三年房价已经明显下跌，但目前房价还没有真正见底。未来下跌可能会放缓，甚至可能因为更大力度的刺激措施而使得短时间内成交增长、房价企稳，但很难改变中长期下行趋势。

过去三年房价之所以下降这么快，并不令人惊讶，这不是一种下跌，而是一种价格重置。因为中国经济、全球化发展、世界格局也正在以空前的速度改变，甚至重置。

最后针对楼市和投资方向，给出几条比较明确的建议：

其一，对于买房决策，可以先给自己做一个假设，假设它会继续下跌。这种情况下，如果还是要买房，那就买；除此之外，一律谨慎。

其二，降低预期，谨慎投资，坚持"少输就是赢"的原则，趋利避害、内外兼修地进行投资和消费。其三，在租金回报率达到按揭利率之前，再也不考虑以买房作为投资。

其四，锻炼身体，帮助自己熬过困难期，并提高生活品质。对任何人而言，只有坚守常识、尊重市场、敬畏客观规律，才能立于不败之地，否则市场就会给出惩罚，就会像过去三年那样。

十年回到高点的判断，看似冷酷，实则给了市场一份难得的耐心。它意味着靠时间换空间的普涨逻辑已经失效，真正稀缺的是穿越周期的优质资产。

对于普通家庭而言，与其焦虑等待下一次牛市把所有下跌房产悉数解套，不如认清四百多万亿盘子背后的现实：供给收缩、库存转向、K型分化，都在重塑估值坐标。

未来十年，房价的锚不再是稀缺的地段本身，而是产品力、人口结构与利率共同作用的结果，好房子会跑赢平均，而平庸资产将长期承压。

守住常识、放下暴富幻想、把负债控制在自己能承受的边界内，才是这一轮价格重置留给普通人最值钱的启示，也是穿越漫长周期最稳的答案。