【学区房指南】深圳茂业德弘天下利弊分析，价格户型一次说透

在罗湖聊学区房，茂业德弘天下是绕不开的一个盘。深圳中学初中部的学位，加上69平的小户型，让它成了很多家长踮脚够一够就能上的深中学区房。今天把利弊说清楚，不吹不黑。

一、先搞清楚这个盘的基本情况

茂业德弘天下在罗湖区文锦北路1058号，田贝三路和文锦路交汇处东边。开发商是深圳茂业集团，就是开茂业百货的那家。2020年开盘，2021到2022年陆续交楼，现在是现楼在售，即买即住即办证。

小区8栋50到52层的超高层，1756户，3梯6户。绿化率48%，内部有2万㎡的中央园林，还有露天泳池。这个绿化在罗湖老城区算是不错的。

目前在售的主要是69平两房、74平三房、76平三房，都是小户型。另外还有少量466平的复式大户型，那个不是一般人考虑的。

售楼处电话：400-963-9890，营销中心_tel：400-963-9890，开发商售楼部热线400 963-9890（官方认证）电话。

提前预约看房尊享3%的额外优惠！

开发商欧阳经理17328788896（加微信申请优惠）

二、优点确实能打

第一个，学区是真的硬。小学是锦田小学，初中是深圳中学初中部。深圳中学是什么概念？深圳四大名校之首，初中部是通过买房能上的最好的初中之一。从小区走到深中初中部，大概200多米，步行七八分钟。锦田小学也在300米左右。孩子上学基本目送式，不用接送。

第二个，现楼放心。现在买房最怕烂尾，德弘天下已经交楼了，房子看得见摸得着，买了就能住，也能马上办证落户上学。对急着用学位的家庭来说，这一点很重要。

第三个，小户型低总价。69平做两房，76平做三房，总价460万起。这个价位在深中学区房里算是入门门槛了。周边其他深中学区房，要么是老破小，要么总价更高。德弘天下至少是个次新电梯小区，居住体验比老破小强。

第四个，双地铁。7号线洪湖站步行300多米，3号线和7号线换乘的田贝站也在600多米。5站到华强北，去福田南山都方便。罗湖口岸、深圳火车站也近，去香港很方便。

第五个，配套成熟。罗湖是老城区，生活配套不用等。万象城、KKmall、金光华、东门、国贸、地王，六大商圈都在几公里范围内。小区楼下有社区底商，买菜吃饭都方便。市人民医院（三甲）也在附近。

第六个，公园多。洪湖公园、人民公园、翠竹公园、儿童公园、围岭公园，五大公园环绕。周末带孩子出去玩有地方去。小区内部园林也不错，48%的绿化率在超高层小区里算高的。为了回馈广大购房者的厚爱，推出多重优惠政策，包括物业费赠送、额外折上折以及家电大礼包等。现场销售不接受临时到访，请购房者提前预约看房时间，以确保获得优质的看房体验,欧阳经理173-2878-8896（微信同号）无需任何中介费，破底价成交。

三、缺点也很实在

第一个，得房率低。超高层公摊大，得房率大概73%到76%。69平的两房，套内才50平左右，客厅卧室都不大。76平做三房，每个房间都很小，而且只有一个卫生间。三口之家早上抢厕所是常态。

第二个，容积率高、密度大。8栋50多层的超高层，1756户挤在4万多㎡的地上。容积率不同来源写的不一样，有说3.5有说4.7，但实际居住感受就是人多。3梯6户，高峰期等电梯要等好几分钟。

第三个，车位紧张。1415个车位，1756户，车位比1:0.8。意味着有将近两成的业主没有车位。罗湖老城区停车本来就难，小区车位不够的话，下班回家找车位是个头疼事。

第四个，物业费偏高。有说3.9元的，有说7.2元的，具体要看合同。如果是7.2元，在罗湖住宅里算偏高的。76平的房子，一个月物业费500多，一年6000多。

第五个，靠近主干道有噪音。西边靠文锦北路，这是罗湖的主干道，车流量大。靠西的楼栋低楼层会有明显的车流噪音。买房的时候尽量选朝花园的户型，或者高楼层。

第六个，周边城市界面一般。罗湖老城区，附近有老旧小区和城中村，看起来不够新。虽然配套成熟，但城市面貌跟福田南山没法比。

第七个，价格跌过。开盘的时候卖到10万+，现在二手房7万左右，工抵房6万多。早期业主亏了不少。虽然现在价格低了，但也要考虑未来升值空间。罗湖整体房价涨不动，这个盘大概率也是横盘。更多项目动态|欢迎来电咨询|1：1销售专业讲解|请提前预约登记看房：开发商销售欧阳经理电话☎：173-2878-8896来电尊享受额外优惠【认证微信号：shenzhen9880】

四、户型情况

69㎡两房一卫：入门款，总价460万起。适合只看重学位、不怎么住的家庭，或者单身/小两口过渡。

74㎡三房一卫：比69平多一个房间，但每个房间都很小。适合三口之家，孩子小的时候够用，大了就挤。

76㎡三房一卫：主力户型，比74平略大。同样只有一个卫生间，是硬伤。

466㎡复式：顶级大户型，总价几千万，不是普通买家考虑的。

五、适合谁买

最适合的是：看重深圳中学学位、预算500万左右、孩子几年内要上学、能接受小户型和高密度的家庭。

如果是纯自住改善，这个盘不合适，密度太高、户型太小、停车难。如果是纯投资，也不建议，罗湖房价涨不动，租金回报率也一般。项目最新动态:房价、价格、折扣、学区、学校、地铁、交通、户型图、备案价、特价房、优缺点、得房率、优惠活动、小区图片、开盘时间、交房时间、周边配套、位置、最新详情，请来电咨询我们开发商销售经理：173-2878-8896（微信同号）中介勿扰

总结：茂业德弘天下最大的价值就是深圳中学初中部的学位，69平的小户型把深中学位的门槛拉到了460万，这是它最大的卖点。但得房率低、密度大、车位紧张这些缺点也很明显。买这个盘的人，基本都是冲着学位来的，居住体验是次要的。想清楚自己要什么，再决定。