江苏
叶落归根，告老还乡。不少退休人员想回农村老家养老，却卡在一个问题上：户口迁出去这么多年，老家的祖宅还能不能修？甚至还能不能申请块新地基自己盖房？
最高法一个真实判例，给出明确答案：满足特定条件，完全可以！
01 案件回顾：一份《集体土地使用证》引发的官司
吉广智退休后将户籍迁回农村，一直居住生活在该村。因原祖宅年久失修，他在原址重修房屋并申办了《集体土地使用证》。他去世后，亲属因该土地使用权及房屋继承问题产生纠纷，官司一直打到最高人民法院。
02 最高法裁判要点：确立“实质审查”标准
最高法最终认定：吉广智有权重修祖宅，也有权申请宅基地异地建房。核心裁判逻辑有三条：
- 户籍已迁回农村：退休后将户口迁回原籍村组。
- 长期稳定居住：退休后一直居住在该村，形成稳定的生产、生活关系，与村集体形成实质依附。
- 祖宅是基本生活保障：依靠集体土地作为基本生活和居住保障，在城镇无其他保障性住房。
当原祖宅年久失修、存在安全隐患、无法继续居住时，就有权申请重修祖宅，或者根据村庄规划向村民小组和村委会申请宅基地异地建房居住。
最高法同时指出，宅基地制度的根本目的是保障农民基本居住权。对于退休后回村定居、形成实质依附关系的人员，不宜仅凭“城镇居民户口”登记信息否定其居住保障需求。祖宅属其原有合法财产，危房时当然可重修；经村集体民主程序同意，也可依规划新批宅基地。
03 重要辨析：和中央“两个不允许”冲突吗？
有人会问，2025年中央一号文件不是说“不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地，不允许退休干部到农村占地建房”吗？
注意，两者并不矛盾。最高法保护的是回村定居、与村集体形成稳定生活关系的退休人员的既有宅基地权益和原址重修/依规申请的权利。而中央一号文件禁止的是退休干部利用职权或身份到农村“占地”新建，防止侵占集体土地资源。
简单讲：合法修缮、依规申请，法律支持；违规占地、新建房屋，政策禁止。
04 重要提醒：城镇户籍子女能翻建吗？
这里有一个关键区别需要留意：
- 城镇户籍子女继承农村祖宅后，只能修缮，不得翻建、扩建
- 根据“房地一体”原则，继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权，但农村宅基地不能被单独继承。
- 一旦房屋自然坍塌或拆除，宅基地使用权将终止，由集体收回。所以继承后要定期修缮保养，避免房屋损毁导致权益丧失。
05 实操建议：想做这件事，注意这几点
如果你符合条件想回村重修或申请宅基地，建议按以下步骤推进：
- 先迁户口：退休后将户口迁回原籍农村，这是基础前提。
- 实际居住：长期在村内生活，形成稳定的生产生活关系，留存水电缴费、邻里证明等居住痕迹。
- 走正规程序：申请重修或新批宅基地，需经村民小组和村委会讨论同意，依法办理乡村建设规划许可和土地登记手续。
- 保留好权属证明：祖宅的权属来源材料、老照片、村委会出具的权属证明等，都是证明祖宅合法权属的重要证据，务必妥善保管。
最高法这一判例，为“告老还乡”的退休人员撑了腰。它确立了“实际居住+生活依附+集体保障”的实质审查标准，突破了单纯以“户籍+在册集体成员身份”判定宅基地权益的机械做法。
只要户籍回迁、长期定居、以村为家，祖宅危旧时就有权重修或依规申请宅基地。当然，一切都要依法依规、符合村庄规划，并经过村集体和主管部门的审批。
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